Идти вперед, а не довольствоваться рентой
Недвижимость — капиталоемкий и долгосрочный бизнес. Чтобы быть успешным, важно не только знать, как строить, но и угадывать потребности рынка. В этом убежден заместитель генерального директора инвестиционно-строительной группы "Сплав" Сергей Мельников.
GUIDE: Как сегодня развивается рынок загородного жилья?
СЕРГЕЙ МЕЛЬНИКОВ: Если сравнивать с рынком городских квартир, то он вообще не развивается. В первую очередь это связано с тем, что у горожан пока нет денег на второе жилье. Многие банки в принципе не рассматривают кредитование коттеджных поселков: им этот продукт непонятен. Когда люди чего-то боятся, развитие останавливается. Все взаимосвязано, и мы сможем вернуться к уровню 2008 года только тогда, когда произойдут определенные "подвижки" со стороны девелоперов, банков, экономики в целом.
G: И, тем не менее, появляются новые проекты — и у вашей компании тоже.
С. М.: Это определенный риск. Однако не попробовав, не получишь уверенности на будущее. А это необходимо. Только тогда, когда у тебя что-то получается, ты можешь сказать, что состоялся. Мы как девелоперская компания сегодня — состоялись. В первую очередь мы предлагаем потенциальным покупателям инженерно подготовленные участки. Сегодня многие девелоперы пришли к этому, хотя еще несколько лет назад такой подход подвергался критике.
G: В этом году компания отмечает десятилетие, что считаете главными достижениями за этот период?
С. М.: Самое главное — мы выжили и продолжаем стабильно развиваться. Вообще, на мой взгляд, стабильность — один из важнейших критериев успеха. За десять лет у нас не произошло изменений в составе учредителей. Количество персонала только росло, и никто от нас не сбегал. Проектов с каждым годом становилось все больше, и они были все масштабнее. Мы начинали с одного маленького бизнес-центра: купили, реконструировали и продали. Потом появились первые крупные комплексы — от 15 тыс. кв. м. При этом мы не метались из одного сегмента в другой: все наши объекты были связаны с коммерческой недвижимостью. Основное направление деятельности компании — девелопмент промышленных территорий. В нашем портфеле — пять комплексов коммерческой недвижимости, причем все они не построены на пустом месте, а реконструированы из бывших заводов.
G: В чем сложность такой реконструкции?
С. М.: Реконструкция подразумевает изменение уже существующих объемных и планировочных решений, которые изначально не предназначались для офисной функции. Поэтому определенные сложности представляла разработка новых планировочных и пространственных решений для того, чтобы создать высококлассные бизнес-центры, комфортные для офисных сотрудников и коммерчески привлекательные для нас, девелопера проекта. Кроме того, проводя реконструкцию, девелопер имеет множество ограничений. Это касается и объемов земельного участка (не всегда можно сделать парковку на улице и пристроить здания к имеющимся), и архитектурных возможностей, и требований КГИОП. Например, БЦ "Радищева, 39" и БЦ "Кондратьевский" — это исторические здания, и работы на них велись при взаимодействии с КГИОП.
G: Как выживали в кризис?
С. М.: В кризис мы немного притормозили, но не встали. У нас не было новых проектов, но уже запущенные продолжали развиваться. При этом мы выполняли все функции — девелопера, заказчика-застройщика, подрядчика. Если мы до сих пор не разорились, значит, ошибки, если и были, то оказались незначительными. И именно в кризис мы продолжили развивать второе направление нашей деятельности — коттеджные поселки. В рамках проекта "Охтинское раздолье", реализуемого во Всеволожском районе, появился еще один — клубный квартал Alpenhof. Когда спрос на дорогой продукт стал падать, мы начали работу над проектом "Велигонты" в Ломоносовском районе.
G: В чем сходство и различие этих проектов?
С. М.: Основные требования ко всем поселкам — это транспортная доступность (время в пути от дома до работы должно быть сравнимо с внутригородским), хорошие экологические и природно-ландшафтные характеристики, инженерная и социальная инфраструктура, однородность социальной среды. Что же касается отличий... "Охтинское раздолье" — это 140 гектаров, сложный холмистый рельеф, большие участки, свой парк и озеро. Здесь очень сложная структура дорог, благодаря которой каждый может чувствовать себя уединенно, при этом не лишаясь благ цивилизации. Предусмотрена возможность самостоятельно (или с помощью наших специалистов) разработать и реализовать собственный проект загородного дома, а мы создаем всю необходимую социальную инфраструктуру. Это очень живописный проект, но эта красота не каждому по карману.
G: Есть более бюджетные варианты?
С. М.: Купить квартиру дешевле, чем строить дом. В рамках того же "Охтинского раздолья" мы проектируем и готовим к выходу на рынок клубный квартал Alpenhof. Это крупноформатные квартиры в домах по периметру естественной лесопарковой зоны. Alpenhof — альтернатива городской жизни для тех, кто хочет дышать свежим воздухом, но не хочет содержать садовый участок. В каждом доме — не больше десяти квартир, широкие террасы с выходом в парк и каминные зоны, в цоколе — подсобные помещения. Всего — 18 домов не выше четырех этажей. К услугам жильцов — спортивный комплекс, детский сад, бассейн, магазин с кафетерием и аптекой, "челнок" до станции метрополитена в городе.
G: И все-таки это тоже не массовый продукт...
С. М.: На массового потребителя рассчитан коттеджный поселок "Велигонты". Участки в нем небольшие — 10-20 соток, предлагаются без обязательного подряда, хотя мы можем предложить услуги по строительству дома. Тем не менее основные требования соблюдены: хорошая транспортная доступность, экология, инженерная и социальная инфраструктура. К участкам прокладываются дороги, подводится водопровод, электричество, выполняется наружное освещение. На границе с лесом будет благоустроена парковая зона с оборудованными детской и спортивной площадками. "Велигонты" — хорошее место для строительства загородного дома как для сезонного, так и для постоянного проживания. Только в октябре мы совершили 16 сделок.
G: Кто разрабатывает архитектурные проекты поселков?
С. М.: Концепции всех проектов разрабатываются внутри ИСГ "Сплав" без привлечения сторонних специалистов. Архитектурную стилистику во многом определяет размер и рельеф участка. Например, квартал Alpenhof имеет естественный ярко выраженный перепад высот и интересный природный ландшафт. Именно поэтому в качестве основного архитектурного стиля был выбран стиль "шале", характерный для гористой местности. Поддержать этот стиль призваны и натуральные природные материалы: камень, штукатурка, дерево.
G: Каковы перспективы развития этого направления?
С. М.: Мы не ставим цели развивать сеть коттеджных поселков, мы реализуем те проекты, которые востребованы на рынке и приемлемы для нас. Хотелось бы расти — увеличивать количество площадей, расширять спектр услуг. В ближайшем будущем мы собираемся реализовать небольшой жилищный проект в городской черте. Мы заинтересованы в том, чтобы идти вперед и создавать, а не довольствоваться рентой с уже сделанного.
G: А что такое комфорт лично для вас?
С. М.: Все то, о чем мы говорили. Время в пути от дома до работы — 15-20 минут. Возможность поставить автомобиль на стоянку и поплавать в бассейне перед рабочим днем. Выбор заведений общественного питания, где можно пообедать в течение дня или поужинать. Магазины, чтобы купить все необходимое. Мы создаем наши комплексы, в первую очередь примеряя их к собственному ощущению комфорта. Здесь именно так, как удобно нам, а значит — и большинству офисных работников.