Рынок загородной недвижимости Москвы по-прежнему находится в состоянии анабиоза. Высокий спрос сохраняется либо на самые дорогие, либо на самые дешевые предложения, а остальная часть рынка пока повышенным интересом со стороны покупателей не пользуется. Правда, особняком на рынке стоят малоэтажные жилые комплексы и недорогие таунхаусы, которые набирают высокую популярность среди покупателей, желающих перебраться за город, но жить как в городе.
Нулевое инвестирование
В отличие от рынка городской недвижимости, рынок загородной недвижимости не сумел найти свой посткризисный путь развития, и продажи во многих проектах идут существенно хуже, чем в квартирном сегменте. Все дело в том, объясняют эксперты, что потребность в квартирах среди москвичей и приезжих очень высока, а вот загородный дом для многих по-прежнему воспринимается как роскошь и совсем необязательная покупка. И если до кризиса люди были готовы баловать себя покупкой загородного дома, то сейчас многие платежеспособные покупатели заняты решением более насущных вопросов.
Кроме того, как отмечает коммерческий директор DNA Realty Евгений Данилов, после 2008 года очень сильно снизилась ликвидность загородных домов, а срок экспозиции многих проектов вырос до года, что существенно влияет на интересы инвесторов.
"Теперь даже покупатели с большим бюджетом и свободными средствами не торопятся вкладывать деньги в загородные дома, так как продать их потом с прибылью очень сложно. Куда проще купить несколько квартир, сдавать их в аренду, а потом при необходимости быстро перепродать",— комментирует господин Данилов. "В структуре спроса сейчас преобладают сделки, когда объекты приобретаются для собственного пользования, а не для инвестиций. Такая ситуация сохранится до конца года: начинают действовать предновогодние акции, и до конца года большая часть сделок будет связана именно с приобретением недвижимости для себя",— подтверждает генеральный директор "Вектор Инвестментс" Дмитрий Бадаев. Тем не менее, по его словам, наиболее ликвидные предложения в каждом классе имеют неплохой инвестиционный потенциал, но пока сложившаяся на рынке ситуация не дает ему полностью реализоваться.
Элитная стабильность
В октябре существенных изменений на рынке загородной недвижимости не наблюдалось. По словам экспертов, на рынке продолжали закрываться летние сделки, а также наблюдалось небольшое повышение спроса на самые ликвидные предложения. Так, наибольшим спросом, по данным "Вектор Инвестментс" и "Инком-Недвижимости", осенью 2012 года пользовались участки без подряда, но с подведенными коммуникациями, а также готовые коттеджи в организованных коттеджных поселках, находящихся на высокой стадии готовности. "Такие проекты проще всего реализовать на рынке, в то время как подсчитать сроки продажи других предложений крайне проблематично",— говорит Дмитрий Бадаев. По словам руководителя офиса "Парк культуры" "Инком-Недвижимости" Валерия Лукинова, в октябре спрос на загородные проекты был выше, чем в сентябре, но с учетом того что в первый осенний месяц число сделок на рынке снизилось, это была скорее компенсация сентябрьского снижения, а не настоящий рост. "В октябре на загородном рынке количество обращений потенциальных покупателей увеличилось примерно на 15%, но при этом число сделок осталось на том же уровне, а в некоторых сегментах даже уменьшилось",— говорит руководитель департамента маркетинга и продаж "Газпромбанк Инвеста" Луиза Улановская.
Стабильным остается спрос лишь на элитную загородную недвижимость, но он занимает слишком несущественную долю рынка. "Рынок элитной загородной недвижимости Московской области стабилен из месяца в месяц,— говорит коммерческий директор Villagio Estate Павел Трейвас.— Спрос на объекты класса "премиум" и "де люкс" остается прежним и составляет 4% от количества всех сделок на первичном рынке загородной недвижимости. Самым востребованным форматом жилья является коттедж (66% сделок), второе и третье места делят участки без подряда (17%) и таунхаусы (16%). Средняя цена элитного домовладения — 46,9 млн руб.".
Соответственно спросу стабильными оставались и цены. "Объем спроса и предложения остался практически неизменным. Впрочем, как и цены: есть динамика в 0,1-0,5% в сторону снижения стоимости загородных домов, что связано с дисконтными программами застройщиков или скидками по акциям для привлечения покупателей. Некоторый рост наблюдается в поселках таунхаусов экономкласса за счет успешных продаж",— рассказывает директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
Впрочем, есть один сегмент рынка, который развивается активнее других,— это малоэтажные загородные жилые комплексы. "Рекорды по продажам делают квартиры в малоэтажных жилых домах — 34% от всего объема продаж, в то время как на готовые коттеджи и таунхаусы суммарно приходится не более 22% от общего числа сделок",— говорит Валерий Лукинов. Для этого сегмента рынка более характерны тенденции рынка городского, а не загородного жилья, так как такое жилье чаще всего рассматривается как первое и основное, добавляет Евгений Данилов. "Сейчас очевидно, что структура рынка загородной недвижимости меняется в пользу форматов "первого жилья" — это квартиры в малоэтажных и среднеэтажных домах, таунхаусы, при этом лидирующие позиции теряет формат участков без подряда, доля которого составляет всего 44% от количества сделок",— соглашается Валерий Лукинов.