Нежизнеспособный сегмент

Готовящаяся на Украине программа ипотечного лизинга подтолкнула другие страны к обсуждению этого финансового инструмента. В России перспективы внедрения этой системы представляются экспертам туманными. Эффективность ипотечного лизинга напрямую зависит от объема государственной поддержки.

Кабинет министров Украины в конце ноября рассмотрит программу финансового ипотечного лизинга под 3% годовых для населения. Программа предусматривает возможность аренды квартиры жилой площадью не более 40 кв. м на двух человек. Если у арендатора есть дети, площадь может быть увеличена на 18 кв. м на каждого ребенка, но не может превышать 76 кв. м. В пересчете на рубли среднемесячная оплата такой квартиры в Киеве обойдется в 10 тыс. рублей на 15 лет. Арендовать квартиру в рамках ипотечного лизинга можно только по месту регистрации, поскольку будущие арендаторы должны быть прописаны в городе и состоять на учете в Государственном ипотечном учреждении (SV Development).

Аналитик "Инвесткафе" Дарья Пичугина поясняет, что финансовый лизинг заменяет украинскую государственную программу "Доступное жилье", при которой государство компенсировало банкам 13% из 16% по кредиту. "Точного бюджета программы мы пока не знаем. Неизвестно, сколько семей сможет воспользоваться этой программой и как точно она будет осуществляться. Мы не знаем точных условий предоставления квартир в лизинг. Может оказаться, что первоначальный взнос будет очень велик, а дополнительные условия и платежи могут повысить ставку для граждан", — рассуждает эксперт.

В России объектом лизинга может быть только коммерческая недвижимость, в то время как в Европе сделки с жилой недвижимостью заключаются часто. Теоретически в России существует услуга по лизингу недвижимости для физических лиц. Но с финансовой и правовой точки зрения этот механизм менее эффективен, чем ипотека, предлагаемая банками, говорит руководитель отдела маркетинга ГК "Балтийский лизинг" Евгений Колесов. Он отмечает, что действующий механизм ипотеки достаточно качественно закрывает данную нишу и вопрос стоит только в ставке финансирования. "На Украине смогли предложить ставку три процента, что существенно ниже рыночных условий. Если наше правительство сможет предложить финансирование под три процента, то лизинг и ипотека автоматически станут более интересным предложением", — говорит господин Колесов.

Перспективы развития лизинга недвижимости в России пока туманны, считают эксперты. Руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и партнеры" Дмитрий Некрестьянов отмечает, что российское законодательство сейчас не предусматривает механизм лизинга жилой недвижимости, поэтому схема, прорабатываемая на Украине, для России является нежизнеспособной. "Лизинг недвижимости практически не развит в России. На сегодняшний день основное преимущество лизинга — возможность оптимизации налоговых выплат, но в отношении недвижимости использовать это крайне тяжело", — говорит эксперт.

По словам Дарьи Пичугиной, в России лизинг в целом достаточно слабо отражен в законодательстве, четких правил игры на этом рынке пока нет. Лизинг коммерческой недвижимости занимает только около 2% в портфелях лизинговых компаний. Доля этого сегмента на общеевропейском рынке в 2011 году составляла 9,5%. "Думаю, что лизинг коммерческой и жилой недвижимости — перспективный рынок, но пока нет четкой законодательной базы по этому вопросу, так что его развитие под вопросом. В России довольно долго обсуждается проект доходных домов, что можно считать похожим начинанием, но пока серьезных подвижек в этом вопросе нет", — говорит госпожа Пичугина. По ее мнению, интерес к ипотечному лизингу теоретически могли бы проявить строительные компании, ведь для них это дополнительный источник дохода и расширение клиентской базы. "Впрочем, пока цены на жилье высоки, а клиентов и так достаточно, строительный бизнес не будет заинтересован в развитии доходных домов или лизинга", — говорит эксперт.

Генеральный директор ООО "Квартира.ру Платинум" Дмитрий Южик полагает, что застройщиков вряд ли заинтересовал бы такой механизм, поскольку лизинг подразумевает наличие конечного собственника. "Быть собственником квартир застройщики не захотят, потому что их бизнес строится как раз на продаже квартир. С другой стороны, если конечным собственником будет банк, то строительной компании, по сути, все равно, с помощью какого инструмента продавать жилье. Выбор за покупателем", — говорит господин Южик.

Начальник кредитного отдела лизинговой компании СЛК Антон Малышев отмечает, что эффективность ипотечного лизинга будет зависеть исключительно от объема государственной поддержки. "Ни украинские, ни российские банки не могут привлекать капитал под три процента годовых. Скорее всего, это будет некая популистская акция с небольшим объемом финансирования", — говорит господин Малышев.

В свою очередь, интерес к лизингу коммерческой недвижимости сегодня, по словам Антона Малышева, достаточно высок. При этом до конкретных сделок переговоры доходят не часто. "Дело в том, что лизинг недвижимости требует большой подготовительной работы: проводится оценка объекта, государственная регистрация сделки. Мы рассматриваем для себя вопрос по лизингу недвижимости, если сумма сделки превышает 30-50 млн рублей, в противном случае размер косвенных расходов на сделку перекрывает ее привлекательность", — поясняет господин Малышев.

Евгений Колесов также отмечает непривлекательность лизинга недвижимости для самих лизингодателей. По итогам полугодия доля данного сегмента составляет около 1%, а это на 2% меньше, чем в прошлом году. Основными причинами непопулярности лизинга недвижимости господин Колесов называет несоответствие балансовой стоимости давно построенных объектов недвижимости их рыночной стоимости и возникновение у продавца необходимости заплатить налог на прибыль с разницы между этими двумя показателями. Эта сумма может быть значительной, а приобретать объект по какой-либо схеме с занижением стоимости лизинговая компания не будет. Вторая причина — отсутствие полноценного оформленного пакета документов, подтверждающего право собственности на недвижимость, в том числе и на земельные участки, говорит Евгений Колесов.

Участники рынка отмечают, что лизинг недвижимости интересен собственникам объектов коммерческой недвижимости, которые приносят доход. В этом случае такой механизм интересен с точки зрения рефинансирования дорогих и краткосрочных строительных кредитов. Кроме того, лизинг недвижимости может заинтересовать арендаторов.

Аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин напоминает, что лизинг позволяет получить некоторые налоговые преференции. Поэтому традиционно основным потребителем лизинга выступает корпоративный сектор, использующий лизинговые операции для формирования основных фондов. Вместе с тем на рынках развитых стран сейчас достаточно широко распространен потребительский лизинг — фактически форма кредитования, конкурирующая с другими аналогичными инструментами. Физические лица приобретают в лизинг довольно широкий ассортимент товаров — от недвижимости и автомобилей до потребительской электроники, говорит господин Клягин. В России законодательством также разрешены лизинговые сделки для физлиц, но заметного распространения пока не получили. "Полагаю, это объясняется некоторой инертностью потребительских стратегий и низким уровнем интереса к этому сегменту финансовых институтов. Сравнительно комфортный уровень конкуренции в секторе розничного кредитования пока позволяет концентрироваться на более маржинальных инструментах, в результате у потребительского лизинга пока не наблюдается выраженных конкурентных преимуществ", — рассуждает эксперт.

Кристина Наумова