Потенциал большинства пригородов Петербурга недооценен. И, как полагают эксперты, будет недооценен до тех пор, пока в городах-спутниках не будут созданы новые рабочие места для местных жителей. Пока же у ряда спальных районов города перспективы развития гораздо более радужные, чем, скажем, у Ломоносова или Гатчины.
Пока Петербург главным образом развивается благодаря плавному расширению границ города с возможным возникновением субцентров внутри себя. Если такое естественное расширение города захватывает и какой-то пригород, то и он получает толчок к развитию. Отдельные пригороды в гораздо меньшей степени, сами по себе, способны внезапно переживать бум развития.
"Пока такая модель развития Петербурга в целом остается неизменной, то скорее будут развиваться новые кварталы, прилегающие к существующей застройке. Возможно, в некоторых ситуациях станут появляться просто новые пригороды — "в поле"", — считает генеральный директор компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Михаил Возиянов
Естественно, ограничения для бурного развития городов-спутников связаны с транспортной составляющей. "Насколько известно, не планируется создавать инфраструктуру какого-то скоростного вида транспорта, позволяющего быстро добираться, к примеру, до Пушкина или Всеволожска. И, кстати, отдельный вопрос — о преимуществах развития городов-спутников, учитывая опыт Москвы, столкнувшейся с проблемой "маятниковой миграции", блокирующей движение. Конечно, подобное явление в Петербурге имеет менее значительные масштабы — благодаря тому, что у нас не так много городов-спутников, как у Москвы", — говорит господин Возиянов.
"Развитие Кронштадта и Ломоносова получит, очевидно, когда-нибудь дополнительный импульс. Однако, на мой взгляд, сначала пройдет цикл развития, связанный с реализацией неких промышленных, логистических проектов, которые, в свою очередь, потребуют наличия значительного по численности персонала. Прежде всего должны развиваться точки приложения труда, а затем, возможно, это даст толчок к развитию жилищных, социальных и других функций. Уместна аналогия с Усть-Лугой: сначала нужно построить порт, а затем говорить о появлении нового города. Я не стал бы ожидать радикальных сдвигов в развитии этих городов. Скорее будут интересны для развития территории, прилегающие к сложившейся застройке: Каменка, Шушары, Ручьи. И, конечно, необходимо особо отметить наличие большого потенциала территорий "серого пояса", который, в случае его реализации, позволит вовлечь в развитие существенные территории в центральных районах Петербурга и станет сдерживающим фактором для расширения города", — говорит господин Возиянов.
Столь же пессимистичен и Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci — Санкт-Петербург". Он признает, что потенциал большинства пригородов Петербурга недооценен. "Развитие транспортной инфраструктуры, с одной стороны, должно стать драйвером для развития городов-спутников, с другой стороны, места приложения труда по-прежнему останутся в Петербурге, а развитие транспортной инфраструктуры только увеличит долю населения, которая будет работать там. При этом людям будет гораздо удобнее, например, пользоваться услугами бизнес-центров и совершать покупки в торговых центрах рядом с работой, что, безусловно, затормозит развитие коммерческой недвижимости в пригородах. Такая ситуация будет сохраняться до тех пор, пока в городах-спутниках не будут созданы рабочие места для жителей города. Ярким примером развития городской среды в связи с развитием промышленного девелопмента и появлением новых рабочих мест является Колпино, где значительная часть населения работает на Ижорских заводах", — говорит господин Радзимовский.
Пока планы девелоперов подтверждают мнения экспертов о том, что активнее всего будут развиваться новые территории в пригородах Петербурга. Например, сегодня идет активное развитие южных территорий Ленобласти, реализуется несколько масштабных проектов жилой застройки
В июле этого года УК "Старт Девелопмент" подписала соглашение с властями Санкт-Петербурга о реализации еще одного крупного проекта освоения территорий — города-спутника Южный в Пушкинском районе. При этом компания планирует создать более 20 тыс. рабочих мест в самом Южном. По соседству с городом планируется построить производственную площадку под производства низкой вредности.
ГК "Балтрос" реализует два проекта комплексного освоения территории. В южной части города между Колпино и автодорогой "Санкт-Петербург — Москва" (Московское шоссе) реализуется проект "Новая Ижора", который предусматривает строительство не только малоэтажного жилья, но и строительство транспортной, инженерной, а также социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры. Второй проект компании — жилой район "Славянка", в котором на территории около 200 га строится более 130 многоквартирных домов, а также торгово-развлекательные центры, магазины, детские сады и школы.
Впрочем, далеко не все девелоперы пессимистичны. Многие склонны считать, что именно города-сателлиты получат активное развитие в ближайшие десять лет.
Директор по продажам ООО "Главстрой-СПб" Михаил Бузулуцкий уверен, что города-сателлиты, или города-спутники, — это второе дыхание Петербурга; именно эти территории, по его мнению, в будущем сделают его настоящим мегаполисом. "Петербург неумолимо меняется, расширяя свои границы и прирастая населением. Вполне вероятно, что в своем развитии в ближайшие десять лет Петербург будет повторять путь Москвы "нулевых". Однако, на мой взгляд, Петербург находится в более подготовленном положении, чем когда-то Москва. Городов-спутников в границах города больше, площадь Петербурга больше, чем у Москвы, градостроительно Петербург подготовился раньше. Несомненно, развитие Петербурга будет проходить куда более комфортно, чем у Москвы".
Совладелец управляющей компании "Сателлит Девелопмент" Владимир Скигин также считает, что в будущем города-сателлиты постепенно будут сращиваться с Петербургом. "Помимо классических городов (Пушкина, Павловска, Петродворца, Ломоносова), будет активно развиваться и Гатчина. С моей точки зрения, при наличии упомянутых факторов (исторический центр, инфраструктура) создание новых жилых районов в границах этих городов или по соседству с ними — одно из важнейших на сегодня направлений развития девелопмента".
Некоторые аналитики полагают, что все же у некоторых городов-сателлитов развитие начнется уже достаточно скоро. Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" говорит: "Петродворцовый район, возможно, интереснее для проживания по сравнению с областными территориями, прилегающими к КАД (такими как Девяткино, Мурино, Кудрово), так как в Петродворцовом районе петербургская прописка (для тех, кому это важно), а также получше с социальной инфраструктурой (детскими садами, школами, поликлиниками). В ближайшие десять лет в Петергофе и Ломоносове начнется массовое освоение огромного количества пустырей под жилую застройку, и будут периоды, когда цены на недвижимость там будут расти быстрее, чем в целом по городу".
Как полагают эксперты, наиболее внятные перспективы из городов-спутников сегодня есть у Кронштадта, который является одним из самых неразвитых районов Петербурга. Открытие сквозного движения по КАД уже оживило ситуацию на рынке недвижимости города. Еще большим толчком к развитию города станет переезд "Адмиралтейских верфей" из центра Петербурга на остров Котлин — создание суперверфи, как ее называют чиновники, должно на треть увеличить число жителей города и вдохнуть новую жизнь в экономику острова.
Директор по маркетингу и продажам ООО "КВС" Наталья Агрэ говорит: "Наша компания рассматривает этот район как перспективный. В ближайшем будущем мы планируем приступить в Кронштадте к строительству жилого дома".
Хотя пока, как говорит Тамара Ганина, руководитель центра продаж объектов нового строительства АН "Итака", если судить по спросу на жизнь в городах-спутниках, например, в Ломоносове или Кронштадте, большинство жителей Петербурга не верят в перспективы сателлитов.
Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос", рассказала, что становится более популярным, как у застройщиков, так и у потенциальных покупателей, направление Стрельны и Петергофа. "Потенциал Павловска велик, но сегодня как раз его можно назвать недооцененным. Колпино является одним из сателлитов с наиболее низкой стоимостью жилья, но о старте проектов в этом городе и его окрестностях уже заявили несколько застройщиков, и есть предпосылки к тому, что эта территория в ближайшие несколько лет будет развиваться очень активно и изменит свой статус", — говорит госпожа Корсакова
Елена Севастьянова, руководитель группы консалтинга КГ "ЛАИР", говорит, что к городам-сателлитам Петербурга относятся Пушкин, Павловск, Стрельна, Петродворец, Сестрорецк, Зеленогорск, Ломоносов, Колпино и Кронштадт. "Если не принимать во внимание Ленобласть с ее комплексным освоением Всеволожского района и созданием города-спутника Южного, наиболее развивающимися пригородами на текущий момент являются Пушкинский и Курортный районы Петербурга. В Пушкине удобное транспортное сообщение, отличная экологическая обстановка и хорошо развитая инфраструктура. Курортный район всегда считался наиболее престижным и дорогим, а благодаря намыву территории получил новый импульс для развития. Однако и квартиры в этих районах наиболее дорогие: один квадратный метр жилой площади в новом доме стоит в среднем около 78 тыс. рублей", — говорит она.
Виктор Осокин, член совета директоров О2Development, считает, что среди городов-сателлитов следует выделить две группы. "Во-первых, это традиционные города-спутники: Пушкин, Павловск, Петродворец, Стрельна, которые обладают культурно-исторической ценностью, включают знаменитые дворцово-парковые комплексы. Жилье в этих городах востребовано, но существует ограничения по застройке. По этой причине активно застраиваются территории между Петербургом и этими городами, например, территории вдоль Волхонского шоссе. Ко второй группе относятся города без богатой истории: Сестрорецк, Всеволожск, район станции метро "Девяткино". Жилье здесь дешевле, активно развивается транспортная инфраструктура. Следует ожидать, что из пригорода они превратятся в полноценные районы Санкт-Петербурга".
Заместитель генерального директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева считает, что при комплексном освоении территорий вокруг городов-спутников девелоперы, как правило, стремятся выдерживать проект в границах комфорт-класса, нивелируя территориальную удаленность от Санкт-Петербурга высоким качеством жилой среды, в частности комплексным благоустройством, низкой этажностью, собственной полноценной инфраструктурой.