Не складывается
С середины 2011 года рынок складской недвижимости Свердловской области вышел из стагнации и начал активно развиваться. На сегодняшний день показатели ввода площадей вышли на докризисный уровень, но это не привело к увеличению объемов вакантных площадей. Напротив их число сократилось, и сегодня их доля составляет не более 3–5%. Чтобы полностью удовлетворить спрос на склады в регионе необходимо ежегодно вводить около 100 тыс. кв. м. площадей, считают аналитики. Для развития этого сегмента в регионе вернулись к идее создания и реализации концепции транспортно-логистического комплекса.
По оценкам руководителя отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle Петра Зарицкого, Екатеринбург один из лидеров среди городов-миллионников по объему качественных складских площадей (без учета Москвы и Санкт-Петербурга). «Сегодня объем рынка в Екатеринбурге составляет около 570 тыс. кв. м. Учитывая, что Екатеринбург является основным логистическим центром на пути между европейской и азиатской частями России, то существующий объем предложения можно назвать достаточно небольшим. Такая ситуация ведет к низкому уровню вакантных площадей — на уровне 5–7% и достаточно высоким ставкам даже в период кризиса», — считает он.
По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), рынок складской недвижимости стал выходить из стагнации в середине 2011 года. «Повышение доходности в сегменте и доступности кредитных ресурсов привели к росту интенсивности строительства, и, как результат, — к увеличению объемов ввода, которые вышли на сопоставимый с докризисным уровень. В течение 2011 года в Екатеринбурге было введено 97 тыс. кв. м, а в первом полугодии 2012 года — 77 тыс. кв. м современных складов класса А, В+ и В. До конца года планируется сдать еще несколько крупных объектов», говорится в отчете УПН. При этом по данным аналитиков, в отличие от рынка офисов, на рынке аренды складов высокие показатели ввода не привели к увеличению объемов вакантных площадей. Напротив, число свободных площадок в последние годы сокращалось, и сегодня их доля составляет не более 3–5%. «Причиной этого стало увеличение спроса со стороны торговых, производственных и логистических компаний. Даже вновь построенные объекты выходят на рынок практически заполненными, так как договоры аренды на площади в них в большинстве случаев заключены еще на стадии строительства», — отмечают в УПН. В результате, ставки аренды на рынке складов в начале года вышли на «докризисный» уровень. В качественной группе (класс А и В+) они составляют сегодня в среднем 420 рублей за кв. м в месяц, в сегменте класса В — около 330 рублей за кв. м в месяц. Склады низкого качества (класс С и D), где ставка аренды колеблется сегодня от 160 рублей за кв. м в месяц за неотапливаемые, до 280 рублей кв. м в месяц — за отапливаемые помещения, хоть и не вышли по цене на уровень 2008 года, но также демонстрировали последние два года заметный рост. Всего за этот период динамика роста показателей по различным сегментам составила от 35 до 55 %.
Отметим, что в Свердловской области первый индустриально-складской комплекс класса А был введен еще в 2007 году. Речь идет о логопарке «Пышма» (расположен в городе-спутнике Екатеринбурга Верхней Пышме, принадлежит федеральной девелоперской компании «Евразия Логистик»). Его площадь составляет более 280 тыс. кв. м, которые сдаются, в основном, торговым компаниям. Остальные объекты активно вводились в строй последние два года. Так, в прошлом году были введены в эксплуатацию складской комплекс ООО «Русь (Екб)» общей площадью более 23 тыс. кв. м, два складских комплекса ООО «Терминал „Чкаловский”», общей площадью более 52 тыс. кв. м (из них 25 тыс. кв. м введены в 2012 году) и терминал ООО «НЛК-Екатеринбург» площадью 11 тыс. кв. м. Осенью этого года грузовой терминал площадью 19 тыс. кв. м был открыт в аэропорту Кольцово. «В перспективе логистический комплекс аэропорта Кольцово займет в общей сложности 197 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию современной грузовой инфраструктуры позволит повысить объем грузоперевозок в Кольцово к 2030 году до 79,4 тыс. тонн в год», — сообщили в пресс-службе аэропорта.
Кроме того, строительство терминально-логистического центра в регионе запланировало ОАО «Российские железные дороги» в рамках создания собственной опорной сети по России. «Потенциальный объем грузопотоков, привлекаемых ТЛЦ в Екатеринбурге, оценивается ОАО „РЖД” в размере 5,1 млн тонн в год к 2015 году, а к 2020 году прогнозируется 17,8 млн тонн», — отметили в министерстве транспорта области. Проект включает в себя центр таможенного оформления, контейнерный терминал для обработки двадцати-, сорока- и сорокапятифутовых контейнеров, контрейлерный терминал, терминал инертных материалов и промышленного назначения, универсальный складской комплекс. Согласно генеральной схеме Екатеринбургского железнодорожного узла, грузовые потоки будут вынесены за пределы города.
Как поясняют в свердловском минтрансе, появление новых крупных логистических проектов необходимо в связи с усилением роли Екатеринбурга как транзитного узла федерального значения. В регионе отмечается значительный рост грузопотока. К примеру, Свердловская железная дорога увеличила погрузки за 2011 год на 2,6% по сравнению с предыдущим — они составили 124,2 млн тонн груза, большой рост наблюдается у уральских международных автоперевозчиков — они увеличили объемы на 17,7%, до 91,8 тыс. тонн. По оценке директора по развитию ООО «Логопарк.ру» Александра Перфильева, ежегодная потребность Свердловской области в вводе новых площадей составляет от 80 тыс. до 100 тыс. кв. м. «Что касается количества совершенных сделок на этом рынке, то в 2011 году здесь был поставлен рекорд, превосходящий результаты трех последних лет. Если в 2009 и 2010 годах сделок было совершено примерно на 70 тыс. кв. м, то в 2011 году — более чем на 110 тыс. кв. м», — рассказал господин Перфильев. Тем не менее, по его словам, несмотря на реализацию в регионе нескольких крупных проектов, дефицит складских площадей в ближайший год будет ощущаться.
В этом году в регионе вернулись к идее разработки концепции по развитию транспортно-логистического комплекса. В 2008 году группой компаний «AVS Group» совместно с региональным правительством такая концепция уже была разработана и была рассчитана на 2008–2015 годы с перспективой до 2030 года. «Концепция должна оптимизировать расположение и функционал логистических объектов, обеспечив не только транспортировку продукции от производителя к конечному потребителю, но и переработку транзитных грузов. Реализация ее в жизнь была заморожена из-за кризиса 2008 года, а после — из-за постоянных смен правительства региона», — рассказал исполнительный директор свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей Павел Воротков, добавив, что сейчас подход к реализации требует изменений.
Напомним, ранее в ходе реализации концепции планировалось построить новые складские мощности класса А и В площадью около 1,5 млн кв. м, новые контейнерные терминалы и сервисную инфраструктуру. Зона комплексного транспортно-логистического обслуживания, согласно прежней концепции, должна была достигнуть 500 км в радиусе от столицы Урала, суммарный грузопоток в системе — увеличиться более чем в два с лишним раза, до 60 млн тонн в год. Ожидалось, что после реализации концепции Екатеринбург станет крупным логистическим центром международного уровня, в котором будет расположен управляющий центр, обслуживающий международные, межрегиональные связи и транзитные потоки Транссиба и МТК 2 «Берлин — Москва — Нижний Новгород».
Сейчас пока конкретных параметров концепции нет, однако, по словам Павла Вороткова, если несколько лет назад под развитием логистики подразумевалось, в основном, выстраивание инфраструктуры, отвечающей интересам торговых операторов: логистических центров высокого класса, автомобильных дорог, то сейчас логистика должна ориентироваться на промышленность. «То есть, во-первых, практически только на внутреннее потребление логистических услуг и, во-вторых, на развитие, в основном, транспортной инфраструктуры и транспортных услуг. Таким образом, вектор развития логистики меняется с поддержки торговли на поддержку промышленности», — пояснил господин Воротков.
По его словам, у ряда российских субъектов уже есть свои планы по региональному развитию транспорта. Так, например, в Ростове-на-Дону, Московской области, Смоленске и Санкт-Петербурге подписаны и работают концепции либо доктрины развития транспортно-логистических систем. В Калужской и Новосибирской областях документы находятся на стадии разработки и согласования. «Таким образом, концепции развития формируют два транспортных коридора: „Север-Юг” и „Запад-Восток” и позволяют снизить вес ограничений роста экономики государства, обусловленных недостаточным развитием транспортной системы», — рассказал Павел Воротков. Он добавил, что развитие транспортной отрасли в России тормозит отсутствие взаимодействия между властью и бизнесом, так как большинство инфраструктурных проектов реализуется частными компаниями на региональном уровне и носит стихийный характер, без учета общегосударственных задач. Так, например, Россия уже проигрывает своим соседям по континенту в темпах продвижения отечественной инфраструктуры для транзитных перевозок: в декабре прошлого года начал курсировать контейнерный поезд «Казахстан-Европа», перевозящий груз из Китая европейским потребителям. О сроках, в которые концепция может быть разработана, не сообщается. Известно лишь, что сейчас сформирована рабочая группа по этому вопросу.
Согласно исследованию кафедры промышленного транспорта Магнитогорского государственного технического университета, современной тенденцией на рынке транспортно-логистических услуг является создание транспортно-логистических центров (ТЛЦ). Сейчас такие центры в России активно создаются в городах-миллионниках (Казань, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону и других). В пределах Уральского региона, по расчетам специалистов, региональные транспортно-логистические комплексы необходимы в Екатеринбурге, Челябинске и Тюмени. А локальные логистические центры, согласно расчетам, следует создать в городах Магнитогорске, Сургуте, Нижневартовске, Нижнем Тагиле, Кургане, Ноябрьске и Новом Уренгое. Предложенная региональная сеть ТЛЦ на территории Уральского региона позволит получать прибыль в размере 6,6 млрд рублей в год от обслуживания грузопотока УрФО мощностью около 106 млн тонн.