Ипотека — один из ключевых финансовых продуктов, а финансы — одно из главных изобретений человечества. В отличие от распространенных стереотипов, ассоциирующих финансы со сверхбогатыми инвестбанкирами, на самом деле финансы — это ключевой инструмент уравнивания возможностей и борьбы с бедностью. Венчурные фонды открывают двери бизнеса перед бедными, но талантливыми предпринимателями, образовательные кредиты позволяют учиться в лучших вузах бедным, но талантливым студентам, те же самые инвестбанки мобилизуют ресурсы для инвестиций.
В этом ряду ипотека занимает особое место. Для большинства представителей среднего класса во всем мире (и для почти всех россиян) их главный актив, основная часть их богатства — это их недвижимость. Ипотека позволяет приобрести недвижимость, обратная ипотека позволяет использовать ее для поддержания уровня жизни после выхода на пенсию, кредиты под залог недвижимости — справиться с временными финансовыми трудностями.
При этом в России потенциальная роль ипотеки еще больше, чем в других странах с сопоставимым уровнем развития. Во-первых, несмотря на активное строительство в последние годы, жилищный вопрос стоит по-прежнему очень остро: на одного жителя в России приходится 23 кв. м жилья, а в странах Восточной Европы — более 30. Ипотека — ключевой инструмент финансирования нового строительства. Во-вторых, в России даже небогатые семьи имеют недвижимость (доставшуюся им бесплатно во время приватизации). Эта недвижимость может использоваться в качестве залога и для кредитов на неотложные нужды, и для обратной ипотеки. В-третьих, в России практически отсутствует (и крайне необходим) рынок "длинных" денег, одним из ключевых элементов которого должны стать ипотечные облигации.
При этом по распространенности ипотеки Россия отстает на порядок от стран Восточной Европы и на два порядка — от США. Поэтому не стоит слишком серьезно относиться к страшилкам о том, что чрезмерное распространение ипотеки грозит нам кризисом — до этого нам еще расти и расти.
Какое будущее ждет ипотеку в России? Вышеперечисленные аргументы дают повод для неумеренного оптимизма. По мере снижения инфляции и развития финансовой системы ипотека в России будет расти очень быстро. При этом можно ожидать не только количественного, но и качественного роста — удлинения сроков кредитов, увеличения разнообразия и усложнение ипотечных продуктов. Я уверен, что 25-летие АИЖК мы будем отмечать в совсем другой стране — с точки зрения доступности ипотеки и жилья.