Заместитель генерального директора компании "Ренессанс Девелопмент" ЭЗГЮР ЭЙРИДЖЕ рассказал корреспонденту "Ъ" КРИСТИНЕ НАУМОВОЙ об инвестиционном климате Петербурга, особенностях девелопмента в центре города, а также о планах компании.
— Как бы вы охарактеризовали инвестиционный климат Петербурга?
— Я знаю рынок офисной недвижимости, поэтому могу говорить только об этой области. За последний год у меня не было ощущения, что кто-то заинтересован в покупке бизнес-центров. На мой взгляд, сейчас такой тенденции нет. Мы себе поставили задачу: каждый год совершать крупную покупку — приобретать участок земли или бизнес-центр. В этом году еще ни одной сделки не было, но мы непрерывно ведем поиски земли и интересных проектов.
— Сейчас, по-вашему, подходящее время для инвестирования в коммерческую недвижимость?
— Разумеется, сейчас подходящее время. Как я уже говорил, каждый год в портфеле нашей компании прибавляется объект. Этот год не станет исключением.
— Но инвесторы сейчас осторожны?
— Надо сказать, что инвесторы были осторожны всегда. Сейчас они стали еще более осторожны и изучают проекты гораздо внимательнее. В целом интересных объектов в городе не так много.
— Что вы вкладываете в понятие "интересный объект"?
— Для того чтобы быть интересным, у проекта должно быть два параметра. Во-первых, должна быть в порядке документация. Во-вторых, у объекта должна быть привлекательная цена. На рынке много предложений, и далеко не все они интересны. Но мы постоянно находимся в стадии переговоров.
— Девелоперы увеличивают объемы ввода объектов, преимущественно в сегменте класса А. Снизятся ли в результате арендные ставки?
— Пока заявленные бизнес-центры не введены в эксплуатацию, вакантных площадей в городе немного. В сегменте класса В — порядка 5%, в сегменте А — 10%. Наши бизнес-центры заполняются на 96%. Что касается ценовой политики, то она будет зависеть от конкретного девелопера. Если ему будет необходимо быстро заполнить объект и начать отдавать долги, то цены, конечно, будут более низкие. Если же финансовое положение арендодателя спокойное, он может подождать, пока для него найдется удобный арендатор.
— В следующем году конкуренция между арендодателями обострится?
— Пожалуй, борьба сохраняется всегда. Мы не боимся конкурентной борьбы в 2013 году. Уникальные проекты всегда выигрывают. Арендатор смотрит не только на фасад бизнес-центра, но и на то, какая у объекта управляющая компания. Сейчас у города есть потенциал. За последний месяц к нам стали чаще обращаться арендаторы, которые ищут помещение площадью более тысячи квадратных метров. Так что темпы ввода объектов сегодня соответствуют потребностям города.
— Какие проекты сейчас реализует компания?
— Компания в настоящее время реализует два проекта общей площадью 50 тыс. кв. м. Первый объект — административно-финансовый центр Renaissance Pravda на Херсонской улице, 12. В восьмиэтажном здании будет создано 17,8 тыс. кв. м площади, а также 4,7 тыс. кв. м, предназначенных для автостоянок в подземных гаражах. Срок окончания строительства запланирован на первый квартал 2013 года. Второй объект также планируется сдать в эксплуатацию в следующем году на улице Решетникова. Это высотный административный центр Renaissance Premium. В бизнес-центре на Решетникова будут большие площади. Мы думаем, что они будут востребованы IT-компаниями, банками. Этот бизнес-центр также будет востребован IT-компаниями. Их сейчас в городе много, и новые игроки постоянно приходят на рынок.
— В чем особенность бизнес-центров, которые строит компания?
— Мы предлагаем нестандартные планировки. В наших бизнес центрах не коридорная система, а открытое пространство. Это позволяет разместить больше сотрудников, что в результате дает экономию для арендатора. Кроме того, все бизнес-центры оборудованы качественными инженерными системами. Мы непрерывно изучаем потребности арендатора, и каждый новый бизнес-центр получается чуть лучше, чем предыдущий.
— Вы практикуете комбинированную арендную ставку?
— Город не готов к комбинированной ставке. Ранее несколько девелоперов пробовали ввести эту систему, но я не думаю, что сейчас это актуально. У арендатора вполне есть выбор, и если есть арендодатель, который предлагает более комфортные условия, выбор будет сделан в его пользу. Пока арендатору не нравится, когда сумма платежа каждый месяц разная.
— Актуально ли для девелоперов, работающих в Петербурге, получение сертификатов LEED и BREEAM?
— Нет, но скоро будет актуально. Наличие сертификатов LEED и BREEAM скоро будет конкурентным преимуществом арендодателя. В будущем мы планируем озадачиться сертификацией объектов. Впрочем, мы и так соответствуем "зеленым" стандартам. Но сегодня арендатор не ищет "зеленый" бизнес-центр. По крайней мере, это требование не в первой тройке. В первую очередь арендаторов волнуют цена, качество и удобство бизнес-центра.
— Какие районы Петербурга вы считаете перспективными для себя?
— Центральный район уже насыщен объектами, и скоро не останется места для больших проектов. Сейчас активно развивается территория вокруг центра. Например, перспективное направление — Пулковское шоссе. Как ни странно, объекты в этой части отлично заполняются. Если бы несколько лет назад мне сказали, что девелоперы будут здесь строить объекты и найдут своего арендатора, я не поверил бы. В портфеле нашей компании объекты, расположенные исключительно в центре города. Это наш приоритет. Дело не в том, что мы не хотим искать проекты в других частях города, — удобно управлять объектами, сконцентрированными в одном месте. При этом в центре работать гораздо сложнее, потому что это историческое место и здесь есть свои ограничения по концепции проекта, по высоте здания и по другим параметрам. Здесь каждая точка имеет своеобразные характеристики, которые надо учитывать. Но я не скажу, что это минус. Это уникальность.
— Вы работаете в разных городах России. В чем особенность работы в Петербурге?
— Компания "Ренессанс Девелопмент" родилась в Петербурге, для нас это родной город. Здесь находится наш головной офис. Другие города нам важны только с точки зрения развития. Мы намерены и дальше фокусироваться на сегменте офисной недвижимости Петербурга. Конечно, в исторической части Петербурга девелопер не может делать все, что хочет. Однако если соблюдать правила, то все не так сложно. Мы всегда находили общий язык с городом. Действительно, сложно вписать новый объект в центре. Фасадами заведует город и диктует в этой части свои условия. У нас были небольшие сложности с городом, но они никогда не перерастали в конфликты.