Возможно ли в один и тот же момент времени, в отношении одного и того же объекта недвижимости расторгнуть договор аренды, одновременно заключить другой, и сразу зарегистрировать обе операции в ЕГРП? Ситуацию анализируют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Анастасия Бахтина и Артем Барсегян.
Организация планирует представить в Росреестр для внесения в ЕГРП соответствующей записи одновременно соглашение о расторжении одного договора аренды и заявление о регистрации другого договора аренды. Допускается ли подобное одновременное внесение регистрационных записей?
Прежде отметим, что закон не устанавливает требования о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, подлежащего государственной регистрации. Согласно ст. 452 ГК РФ, соглашение о расторжении договора заключается в той же форме, что и расторгаемый договор. Однако очевидно, что государственная регистрация договора не является элементом его формы.
Сторона расторгнутого договора аренды в любой момент вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о погашении регистрационной записи об аренде (погашении записи о соответствующем обременении) (ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), п. 23 Инструкции, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2004 г. N 135). День расторжения договора и прекращения обязательств по нему будет определяться моментом достижения сторонами согласия о его расторжении (п. 3 ст. 453 ГК РФ), а не моментом погашения регистрационной записи о договоре аренды (смотрите также постановления ФАС Московского округа от 15 декабря 2006 г. N КГ-А40/12236-06, от 31 января 2005 г. N КГ-А41/13465-04).
В свою очередь, закон не запрещает заявителю при обращении с заявлением о регистрации нового договора аренды одновременно представить заявление о погашении регистрационной записи о прежнем договоре аренды (с приложением подтверждающих прекращение договора документов) (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 22 марта 2012 г. N Ф06-884/12 по делу N А55-10090/2011).
В то же время необходимо отметить, что одним из оснований для отказа в регистрации обременений на недвижимое имущество и сделок с ним является наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абзац одиннадцатый п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ). Как показывает судебная практика, эта норма является основанием для отказа в регистрации договора аренды в тех случаях, если в государственном реестре имеется непогашенная запись о другом договоре аренды (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 8 августа 2002 г. N КГ-А41/5064-02, от 22 июня 2009 г. N КГ-А40/4523-09-П, ФАС Уральского округа от 6 февраля 2007 г. N Ф09-262/07-С6, ФАС Поволжского округа от 4 апреля 2006 г. N А57-8867/05-13, от 7 июля 2005 г. N А12-32171/04-С43, постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 ноября 2007 г. N А42-1140/2007, от 4 сентября 2001 г. N А13-1705/01-13).
По нашему мнению, такой подход не является бесспорным. Положение абзаца одиннадцатого п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ направлено на недопущение содержания в ЕГРП противоречащих друг другу регистрационных записей о правах на недвижимое имущество и их обременениях (смотрите также п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59). При этом заключение одного договора аренды само по себе не влечет недействительности всех последующих договоров аренды, заключенных в отношении этой же вещи на аналогичный срок. Во-первых, договор аренды относится к консенсуальным договорам (ст. 606 ГК РФ), т.е. для его заключения не требуется передачи имущества. Для действительности же такого договора требуется, прежде всего, наличие воли сторон на установление правоотношения (а также соответствие сделки закону по содержанию и по форме). Невозможность же исполнения договора (в том числе изначальная), даже по вине одной из сторон, не влечет его недействительности. За неисполнение подобного арендного обязательства арендодатель несет ответственность в общем порядке. Таким образом, закон не ограничивает возможность заключения нескольких договоров аренды в отношении одного и того же недвижимого имущества (рекомендуем ознакомиться также с п. 13 проекта постановления Пленума ВАС РФ "О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ" от 17.11.2011 N 73, размещенного на сайте ВАС РФ по ссылке: http://www.arbitr.ru/vas/proj/). Поэтому, на наш взгляд, сами по себе регистрационные записи о нескольких договорах аренды в отношении одной и той же вещи друг другу не противоречат, а стало быть, положение п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ не может являться основанием для отказа в регистрации договора аренды при наличии в ЕГРП непогашенной записи о другом договоре аренды. Однако, как уже отмечено, судебной практикой такой подход не поддерживается.
Возвращаясь к рассматриваемой ситуации, заметим, что установленный законом срок государственной регистрации договора аренды совпадает со сроком регистрации прекращения обременений и составляет 20 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13, п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ). Соответствующие действия по регистрации обременения (погашения записи об обременении) могут быть совершены регистратором и до истечения указанного 20-дневного срока, т.е. в любой (а не последний) день данного срока (смотрите также п. 5 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184).
Порядок и очередность совершения регистрационных действий в случае, когда заявителем одновременно представляются заявление о погашении регистрационной записи о договоре аренды и заявление о регистрации другого договора аренды, нормативными правовыми актами не установлен. Представляется, что если данные заявления будут рассмотрены регистратором одновременно или сначала будет рассмотрено заявление о погашении записи об аренде, то в регистрации нового договора аренды в любом случае не может быть отказано на основании наличия непогашенной записи о другом договоре аренды. В этом случае регистратор будет обязан сначала погасить запись о существующем обременении (договоре аренды), а затем внести запись о новом договоре аренды (о порядке совершения таких регистрационных действий смотрите приказ Минюста РФ от 6 августа 2004 г. N 135 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества").
В случаях, когда на момент рассмотрения заявления о регистрации нового договора аренды заявление о погашении регистрационной записи о предыдущем договоре аренды еще не было рассмотрено регистрирующим органом, суды нередко признают отказ в государственной регистрации договора аренды правомерным (смотрите, например, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2012 г. N 11АП-7411/12).
По нашему же мнению, в случае одновременной подачи заявлений о погашении записи о предыдущем договоре аренды и регистрации нового договора аренды отказ в регистрации последнего является незаконным, поскольку на момент вынесения решения о таком отказе регистрирующий орган уже мог знать об обстоятельствах, свидетельствующих об устранении противоречий между заявленными и зарегистрированными обременениями (которые подтверждаются представленным стороной договора заявлением и приложенными к нему документами, свидетельствующими о прекращении договора аренды). Однако судебная практика, где бы рассматривались обстоятельства, аналогичные изложенным в вопросе, не обнаружена. А поскольку рассмотренный вопрос не получил однозначного решения в законодательстве, в случае возникновения спора такое решение будет зависеть от конкретных обстоятельств дела, а также от усмотрения суда, рассматривающего спор.