Чем дешевле московская квартира эконом-класса, тем
выгоднее сдавать ее в аренду, утверждает Андрей Воскресенский. Связано это с окупаемостью жилья. Разница в цене при сдаче в аренду квартиры рядом с метро и более скромной недвижимости в удаленном районе будет несущественной по сравнению с разницей при покупке жилья.
В среднем московская квартира эконом-класса окупается при сдаче в аренду за 18 лет, а доходность от инвестирования составляет от 4 до 7% годовых. Такой расчет произвели аналитики компании "МИЭЛЬ – Аренда". Окупаемость считается довольно просто: стоимость покупки плюс дополнительные расходы, к которым относятся ремонт и покупка необходимой техники и мебели, делим на годовой доход от сдачи квартиры в аренду, не забыв вычесть подоходный налог. Это, конечно, примерный расчет, без учета коммунальных платежей, налога на имущество, простоев, а также изменения цен в ту или иную сторону. Но все-таки дает представление о том, какая недвижимость более привлекательна для долгих инвестиций, а какая — менее.
Так вот, двухкомнатная квартира в удаленном от метро районе стоимостью 6 млн 915 тыс. руб. может быть сдана в аренду за 45 тыс. ежемесячно. Доходность составит 6,8%. Срок окупаемости — менее 15 лет. А вот если мы увеличим планку, решим приобрести квартиру побольше, получше и рядом с метро, стоимость подскочит до 12,5 млн, то есть почти в два раза. А вот арендная плата увеличится на скромные 20% — до 55 тыс. руб., доходы составят 4,5% в год, срок окупаемости — почти 22 года.
В общем, золотое правило инвестиций в арендные квартиры: чем дешевле недвижимость, тем скорее она окупается, и тем эффективнее работают вложенные средства. Из приведенного примера ясно, что гораздо выгоднее было бы купить две дешевые квартиры, чем одну относительно дорогую. Эконом-класс интересен инвестору и с точки зрения роста цен. Практика показывает, что когда рынок на подъеме, быстрее всего дорожает самое дешевое жилье, а во время экономической нестабильности дешевеет гораздо медленнее.