Программа "Дом-3%"
Недавно запущенная президентская программа льготного ипотечного кредитования под 3% годовых призвана обеспечить жилой недвижимостью около 30 тыс. граждан. Пока широко разрекламированная кампания продвигается со скрипом: участники рынка сетуют, что длинными и дешевыми гривневыми ресурсами располагают лишь госбанки. К тому же коммерческим финансовым учреждениям невыгодно выдавать кредиты под нормативно установленные 16%, так как рыночная ставка сейчас составляет более 20% годовых.
Правительство уже в течение четырех месяцев реализовывает инициативу президента по удешевлению ипотечных кредитов "Доступное жилье". Даже несмотря на относительно небольшой возможный охват нуждающихся в улучшении жилищных условий, а в Украине таковых 1,3 млн, безусловным плюсом программы является наличие в бюджете средств на ее реализацию. Например, та же программа молодежного кредитования фактически заморожена с 2008 года. На сегодня, по данным Минрегионстроя, ипотечные кредиты на срок до 15 лет получили всего 335 заемщиков на сумму более 79 млн грн. Однако если несколько месяцев назад в министерстве заявляли, что к программе присоединились 10 кредитных учреждений, то теперь их число, согласно сайту ведомства, сократилось до 6: Ощадбанк, Укрэксимбанк, Укргазбанк, "Финансы и Кредит", Укрсоцбанк и Имэксбанк. Реально же выдают займы лишь Ощадбанк и Укргазбанк — остальные финучреждения либо кредитуют единичные проекты в регионах, либо вообще не приступили к выполнению программы.
Льготы по желанию
Согласно "Порядку удешевления стоимости ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий", займы выдаются под 16%, из которых 13% компенсируются государством. В проекте госбюджета на следующий год на реализацию программы заложен 1 млрд грн. Причем, согласно положениям Бюджетного кодекса, средства на компенсацию разницы процентных ставок по ипотечным кредитам относятся к так называемым защищенным статьям бюджетных расходов.
С момента запуска программы условия участия в ней не единожды подвергались изменениям. Изначально на дешевые кредиты могли претендовать лишь семьи с ежемесячным доходом не более пяти средних зарплат (14,6 тыс. грн). Затем этот уровень был увеличен вдвое, а после — и вовсе отменен. Желающие получить дешевый заем должны стоять на квартирном учете, либо иметь жилую площадь не более 9 кв. м на одного члена семьи, либо проживать в общежитии. Предпочтение отдается молодым семьям с детьми.
Покупатели жилья могут выбирать среди квартир площадью до 76 кв. м и домов до 94 кв. м. Действуют нормативы и по цене квадратного метра жилья: в Киеве максимум — 7 тыс. грн, в Киевской области, областных центрах, Севастополе и Симферополе — 5 тыс. грн, в других населенных пунктах — 4 тыс. грн. Ежемесячный платеж по кредиту не может превышать половины общего дохода семьи. В базе застройщиков сейчас есть на выбор почти 12 тыс. квартир в 270 жилых домах. "Погашение кредита проводится через текущий счет заемщика, на который государство перечисляет частичную компенсацию процентов, кроме того, заемщик вносит часть процентов из расчета 3% годовых",— объясняет заместитель председателя правления Ощадбанка Антон Тютюн.
Проблемы популярности
На сегодня программа не пользуется популярностью среди кредитных учреждений. Из опрошенных "Финансы" игроков только в Эрсте Банке выразили готовность начать работу. Помимо этого, такую возможность рассматривают в банке "Хрещатик". Остальные участники рынка ссылаются на острый дефицит гривневой ликвидности, особенно в части долгосрочных ресурсов. "Наш банк не участвует в программе. Основная причина — отсутствие в достаточном объеме длинных и дешевых гривневых пассивов. По сути, на сегодняшний день такими ресурсами могут располагать лишь госбанки",— отмечает председатель правления Банка Национальный кредит Игорь Клименко. Кроме того, банкам невыгодно выдавать кредиты под 16% годовых, так как рыночная ставка сейчас составляет более 20%.
Ряд банков отказались от участия в президентской программе по причине противоречия отдельных ее положений принципам кредитной политики учреждений. "ПУМБ не участвует в президентской программе кредитования, и таких планов у нас пока нет ввиду неурегулированности многих пунктов программы. Кроме того, банк согласно его кредитной политике не выдает займы на покупку недвижимости на первичном рынке и не участвует в программах застройщиков",— сообщили в ПУМБ. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, сейчас займы на покупку жилья выдают 45 учреждений.
Первоначально программа удешевления стоимости ипотечных кредитов предусматривала, что компенсация процентов при кредитовании граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, будет осуществляться только по кредитам, полученным в банках первой и второй группы по классификации НБУ. С июля такую компенсацию можно получить по кредитам любого банка, который выдает займы с учетом требований данной программы. Однако банкиры считают, что ограничения не вполне согласуются с реальной рыночной ситуацией. "Ставка кредитования должна быть не более 16% годовых, что в условиях роста стоимости ресурса для большинства банков неприемлемо. Кроме того, ограничен перечень объектов недвижимости — прежде всего это объекты незавершенного строительства, а также объекты, принятые в эксплуатацию после 2007 года",— отмечает директор департамента розничного бизнеса Терра Банка Светлана Мараховская.
Финансисты готовы активнее участвовать в мероприятиях по удешевлению ипотеки при условии получения более дешевых ресурсов. "Программа доступного жилья предусматривает кредитование на срок 10-15 лет и содержит определенные ограничения размера процентной ставки по таким кредитам (не выше 16% годовых). Учитывая сегодняшнюю стоимость привлечения ресурсов и тенденцию к удорожанию ресурсной базы, не все банковские учреждения имеют возможность участвовать в этой программе,— говорит директор департамента розничного бизнеса банка "Хрещатик" Марина Нестеровская.— Выходом из ситуации может быть разработка возможных механизмов обеспечения банков доступными ресурсами для реализации данной программы, например рефинансирование НБУ или Агентства по рефинансированию жилищных кредитов".
Недоступная ипотека
Банкиры, уже начавшие выдавать такие кредиты, сетуют, что сталкиваются с рядом рисков и проблем для заемщиков. "Потенциальных заемщиков отпугивает невысокая степень готовности объектов строительства. Сам метраж квартир по объектам, выставленным застройщиками для участия в программе, зачастую превышает нормативные размеры и цену за 1 кв. м, предусмотренные условиями, что приводит к значительному увеличению суммы первоначального взноса,— рассказывает начальник управления организации и сопровождения розничного бизнеса Укрэксимбанка Виктория Грецкая.— К тому же низкий уровень подтвержденных доходов потенциальных заемщиков не дает им возможности в полном объеме обслуживать кредитную задолженность даже при ставке 3% годовых". "Ипотеку даже под 3% годовых могут позволить себе только семьи, ежемесячный доход которых превышает 8 тыс. грн. При этом для большинства населения кредиты на жилье недоступны, поскольку средняя зарплата составляет около 2,7 тыс. грн, а стоимость жилья достигает 500 тыс. грн. Таким образом, платежи по кредиту даже под 3% являются весьма существенными",— отмечает заместитель председателя правления Эрсте Банка Светлана Черкай.
Еще одним проблемным моментом является вероятность остановки строительных работ на объекте. "Учитывая, что программа предусматривает кредитование покупки недвижимости как в завершенных новостройках, так и в еще неоконченных, существуют риски недостроя объектов недвижимости. Впрочем, они невысоки, поскольку объекты проходят предварительную оценку",— отмечает Игорь Клименко.
Согласно условиям программы, качество предлагаемой недвижимости должно оцениваться уполномоченными правительством лицами. "Объекты, в которых граждане могут приобретать квартиры по программе "Доступное жилье", анализируются и выбираются по многим критериям Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Есть надежда, что строительство таких объектов находится под контролем",— говорит Марина Нестеровская. "Учитывая то, что наш банк не работает с застройщиками, нам сложно оценить степень готовности объектов и уровень надежности застройщика, чтобы принимать данный объект в качестве обеспечения,— уточняет Светлана Мараховская.— К тому же, учитывая, что данная категория заемщиков требует улучшения жилищных условий, рассчитывать на дополнительный залог не всегда возможно".
Ряд экспертов высказывают мнение, что инициатива была запущена специально к парламентским выборам и в дальнейшем будет просто свернута. В пользу такой точки зрения говорит и судьба других программ, направленных на предоставление гражданам условий для льготного приобретения жилья. Например, то же "молодежное кредитование", призванное обеспечить доступными кредитами под 3% годовых людей в возрасте до 35 лет, заморожено из-за нехватки бюджетных средств. Кроме того, несколько раз средства для компенсации разницы процентных ставок выделялись с опозданием, поэтому заемщики были вынуждены платить полную ставку. С перебоями работает и программа "30 на 70", в рамках которой государство обязалось компенсировать 30% стоимости жилья (на этот год на нее запланировано всего 200 млн грн). Программа поддержки сельского строительства, в рамках которой предлагаются кредиты под те же 3%, еще более провальная — с 1998 по 2009 год ею воспользовались 72 тыс. семей, получивших кредиты на общую сумму всего 654 млн грн.
Впрочем, ряд банкиров надеются, что новая программа будет действовать и в будущем. "Мы уже имеем достаточно успешный опыт работы Государственного ипотечного учреждения, как госинститута, призванного способствовать обеспечению граждан жильем за счет выдачи ипотечных кредитов. Поэтому данная инициатива уже не может быть остановлена — в дальнейшем возможно лишь совершенствование отдельных ее положений",— считает Светлана Мараховская.