Неопределенность на открытых рынках и усиление инфляции вновь привлекли внимание инвесторов к рынку недвижимости. Для инвестиций сегодня подходят как экономически стабильные Германия и Франция, так и уязвимые и поэтому более дешевые Испания и Кипр. О тонкостях инвестиций в иностранную недвижимость говорили эксперты PwC на семинаре, организованном ИД "Коммерсантъ".
Рынок немецкой недвижимости рассматривается международными инвесторами как безопасная гавань, говорит партнер PwC в Германии Йохен Брюкен. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Германии в прошлом году достиг €22 млрд, что на 25% выше уровня 2010 года. Растут и сделки в секторе жилой недвижимости. Уже по итогам первого квартала 2012 года Германия получила половину объема инвестиций 2011 года. По словам Йохена Брюкена, жилая недвижимость воспринимается инвесторами как защита от инфляции и наиболее надежное вложение в условиях финансового кризиса.
Эксперт приводит наиболее привлекательные для инвестирования объекты недвижимости. Доход от сдачи в аренду площадей в торговом центре шаговой доступности общей арендной площадью 17,3 тыс. кв. м должен составить €100 тыс., говорит Йохен Брюкен. Чистая доходность такого проекта достигает 5,5%. Для сравнения эксперт приводит в пример актив в деловом центре Швейцарии. Этот объект планируется передать в долгосрочную аренду крупной компании. Объем инвестиций составляет €230 млн, доходность — менее 5% в течение первого года.
Господин Брюкен отмечает: в Германии несколько экономических центров. Наиболее привлекательные для инвестирования города, по словам господина Брюкена, — Гамбург, Берлин, Мюнхен.
Во Франции экономический центр только один — 80% инвестиций сосредоточено в Париже, говорит Бруно Лунги, партнер практики PwC по налоговым и юридическим консультационным услугам и услугам финансовому сектору во Франции. Объем инвестиций в недвижимость Франции в целом несколько ниже немецкого показателя — €15 млрд по итогам 2011 года.
Страна крупных сделок
В то же время французский рынок недвижимости характеризуется крупными сделками, говорит партнер по налоговым и юридическим консультационным услугам PwC Филиппо Эмьель. В прошлом году, по его словам, было зарегистрировано 35 сделок на сумму более €100 млн каждая. Прибыльность на парижском рынке недвижимости остается стабильной — 5-6 %. Наиболее перспективным эксперт считает сектор офисной недвижимости.
Господин Лунги отмечает высокий объем поглощения офисных площадей в Париже. "В столице Франции сосредоточены международные группы, которые заинтересованы в офисах площадью более 10 тыс. кв. м. Спрос высок, потому что предложение такой недвижимости на парижском рынке достаточно ограничено", — говорит Бруно Лунги. Париж, по его мнению, — наиболее активный рынок недвижимости Европы. Несмотря на высокую стоимость аренды, процент незанятых площадей очень невысок.
Жилая недвижимость Парижа, преимущественно высококачественная, тоже пользуется спросом у инвесторов, несмотря на высокие цены. Российские предприниматели довольно активны на парижском рынке, отмечает господин Лунги. Интерес российских инвесторов сосредоточен в Монако, Куршевеле, Сан-Тропе и Париже.
Привлекательность кризиса
Среди привлекательных с точки зрения инвестирования в недвижимость европейских стран эксперты выделяют Испанию. Инвесторы могут извлечь выгоду из неблагоприятного экономического положения страны. Кризис серьезно сказался на деятельности девелоперов: многие проекты были свернуты, застройщики разорились. Как следствие, банки стали основными владельцами домов, коммерческих помещений, гостиниц. Цены на недвижимость в двух основных городах Испании — Мадриде и Барселоне — снижаются.
Проблемные активы Испании на сегодня составляют около €3 млрд, говорит Энрике Бухидес Касадо, партнер практики PwC по услугам в области бизнес-консультирования в Испании. По новому закону, опубликованному в мае 2012 года, испанские банки должны создать резервы в объеме 50% от суммы активов. Таким образом, финансовая система Испании должна создать резерв на сумму €1,5 млрд, что приведет к убыткам в балансах банков. Понимая это, основные банки уже в начале лета начали продавать свои активы с дисконтом до 50%.
По мнению экспертов, один из наиболее удачных объектов инвестирования в Испании — семизвездочный отель Bahia Fenicia. Компания PwC занимается поиском оставшихся инвесторов. В июле 2014 года строительство отеля будет завершено. Фиксированная доходность составит 6% в течение первых шести лет после сдачи в эксплуатацию и после восьмого года — в зависимости от прибыльности отеля.
Последствия экономического кризиса ощущаются и на Кипре. За последние годы снизился объем инвестиций в недвижимость. Как следствие — упали и цены. Джордж Форадарис, партнер PwC на Кипре напомнил, что экономика страны ориентирована в большей степени на туризм, поэтому выгодными остаются инвестиции в туристические проекты. По мнению партнера PwC Константиноса Кинстантину, торговая недвижимость Кипра может быть не менее интересна, чем туристические проекты. Имеет смысл, по его словам, инвестировать в торгово-развлекательный комплекс Chacolas Imporium. Комплекс принадлежит компании ITTL Trade Tourist & Leisure Park Plc, которая обращается на кипрской фондовой бирже. "Торговый центр успешно работает в течение пяти лет. Поток покупателей ежегодно увеличивается на 4 процента", — рассказывает Константинос Кинстантину. По его словам, у владельцев комплекса есть возможность дополнительной прибыли. Договоры с арендаторами заключены на десять лет с условием повышения арендной платы каждый год.
Джордж Форадарис полагает, что интерес инвесторов к недвижимости Кипра подстегивается возможностью получить гражданство этой страны и, соответственно, Евросоюза. Претендент на гражданство Кипра должен сделать прямые инвестиции в республику в размере не менее €10 млн или руководить кипрской компанией с годовым оборотом не менее €10 млн на протяжении последних трех лет при условии, что не менее одной трети ее сотрудников являются киприотами. Получить гражданство также можно при условии личных вкладов в кипрские банки, компании или трасты величиной на сумму €15 млн на срок не менее пяти лет.
Налоговые "сюрпризы"
Прежде чем принять решение об инвестировании в недвижимость той или иной европейской страны, необходимо проанализировать нюансы налогообложения, подчеркивают эксперты. "Все европейские страны имеют сложный режим налогообложения. Есть привычные нам налоги на прибыль и НДС, но есть специфические, например, гербовые и торговые сборы", — говорит Екатерина Лазорина, партнер практики консультационных услуг в области налогообложения PwC в России.
Так, в Германии налог на прибыль может составить 33% с учетом налога на доходы и торговый налог. Использование определенных механизмов инвестирования может способствовать сокращению этого налога вдвое, а также снижению эффективной ставки налога на операции с недвижимостью, которая составляет от 3,5 до 5,5%.
В Испании налог на недвижимость составляет 30%. Во Франции для всех сделок с активами предусмотрен невозвратный десятипроцентный залог. Инвестирование в недвижимость Кипра осложняется тем, что страна находится в "черном списке" Минфина. У России с Кипром нет договора об исключении двойного налогообложения, однако с 2013 года ситуация должна измениться, отмечает Екатерина Лазорина.