Цена растет, покупатель думает
Рынок премиальной недвижимости не демонстрирует ничего экстраординарного: цены плавно растут за счет постепенного вымывания предложения и увеличения стадии готовности объектов.
В то же время и покупателей становится меньше — часть склоняется к тому, чтобы купить эксклюзивную квартиру в объекте бизнес-класса, нежели обычную в премиальном доме.
На сегодняшний день в продаже находятся 22 элитных объекта, их общая площадь — около 300 тыс. кв. м. В общем объеме рынка строящегося жилья это 6,5%. "Из года в год объем предложения в сегменте дорогого жилья практически не меняется: число объектов очень стабильно и почти не растет. Одни объекты продаются и уходят с рынка, появляются другие — в очень ограниченном количестве. Поэтому вывод любого нового объекта в высоком классе — всегда событие", — говорит генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин.
По данным директора по развитию компании Л1 Надежды Калашниковой, в 2012 году наблюдалось постепенное сокращение объема предложения. "На данный момент по сравнению с концом 2011 года предложение снизилось на 15 процентов, по сравнению с концом 2010 года — на 40 процентов. Это связано с низким уровнем выхода на рынок новых проектов. В Петербурге строится мало элитных объектов, и сформировавшийся дефицит жилья в этом сегменте подстегивает рост спроса. Помимо этого, многие объекты находятся на завершающей стадии строительства. А этот показатель является одним из определяющих для покупателей элитной недвижимости. Продажи по всем нашим премиальным объектам с начала года выросли в среднем на 9 процентов", — считает Надежда Калашникова.
Одновременно с ростом продаж растут и цены на премиальную недвижимость. Так, по данным аналитиков группы компаний "Новый Петербург", с начала года она подорожала почти на 12%. "Основная причина — растущий дефицит ликвидного предложения. С начала года на рынок вышло лишь два премиальных дома. Многие компании не решаются начинать проекты, даже несмотря на растущий рынок", — говорит Андрей Вересов, генеральный директор группы компаний "Новый Петербург". Другие эксперты считают рост цен несколько меньшим. "В среднем цена одного квадратного метра в премиум-сегменте выросла на 4-7 процентов на первичном и вторичном рынках и составила 245 тыс. рублей. По бизнес-классу рост составил порядка 7-11 процентов, а средняя стоимость квадратного метра увеличилась до 141 тыс. рублей", — полагает Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
По словам заместителя генерального директора АН "АРИН" Владимира Спарака, рост цен на элитную недвижимость продолжается уже четвертый квартал: "Причем спрос на элитное жилье растет как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение постепенно сокращается, что, в свою очередь, ведет к росту цен на жилье высокого класса. С начала года стоимость квадратного метра элитной недвижимости на вторичном рынке выросла на 6 процентов, а цены реальных сделок прибавили порядка 10 процентов".
В рассрочку
Один из трендов последнего полугодия — увеличение количества сделок на рынке в рассрочку. Ранее этот механизм был распространен в комфорт- и экономклассе. "Девелоперы элитного жилья все чаще предлагают различные схемы рассрочки, а покупатели все чаще пользуются такими предложениями. Предоставляется в том числе и возможность беспроцентной рассрочки при длительных сроках реализации проекта. Покупатели теперь охотнее рассматривают покупку квартир на начальной стадии реализации проектов при условии высокого качества объекта и высокой деловой репутации девелопера", — говорит Анна Брун.
По оценке экспертов, спрос, в свою очередь, также очень стабилен и сбалансирован с предложением. "По-настоящему интересные, качественно проработанные проекты всегда находят своего покупателя. Люди понимают, что ничего подобного на рынке нет и больше не появится", — считает Олег Пашин. Применительно к сегменту элитной недвижимости можно констатировать, что предпочтения покупателей уже достаточно долгое время не изменяются. "Наибольшим спросом по-прежнему пользуются двух-четырехкомнатные квартиры. Покупатели элитной жилой недвижимости — в основном люди старше 35 лет, с устойчивым материальным положением и высоким уровнем дохода, способные внести сто процентов оплаты. Это предприниматели — владельцы бизнеса различного масштаба и видов деятельности, топ-менеджеры крупных и средних предприятий", — говорит директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая. С ней согласен Владимир Спарак: "Портрет покупателя элитной недвижимости остался прежним. Это в большинстве своем владельцы крупного бизнеса, топ-менеджеры, люди творческих профессий, чиновники". Правда, сокращается число тех, кто готов заплатить любые деньги за квартиру с исключительными характеристиками. "После кризиса к покупке жилья подходят более взвешенно, предпочитая приобрести наилучшую квартиру бизнес-класса, например, пентхаус, вместо жилья в рамах проекта, позиционирующегося как премиальный", — говорит Анна Брун.
Традиционные локации
Петроградский район остается бесспорным лидером по объему элитной жилой недвижимости — на него приходится около 60% в структуре предложения, из них более 40% расположено на Крестовском острове. В текущем году на рынок вышли проекты в Приморском и Московском районах. "В этих районах города существует нереализованный спрос и дефицит предложения элитной недвижимости. Это мы почувствовали, начав продажи в элитном комплексе на ул. Победы, 5, в Московском районе. За два месяца продаж было реализовано пять квартир", — говорит Василий Селиванов, генеральный директор Legenda Intelligent Development.
По оценкам экспертов, сегодня наибольшим спросом пользуются квартиры бизнес-класса площадью 100-180 кв. м и стоимостью от 115 до 140 тыс. рублей за квадратный метр. По сравнению с предыдущим годом возрос спрос на объекты площадью от 200 кв. м, обладающие хорошими видовыми характеристиками, как с отделкой, так и без. В сегменте премиум-класса спросом пользуются квартиры от 180 кв. м, расположенные на Крестовском и Каменном островах, в "золотом треугольнике" и в районе Таврического сада.
Среди особенностей спроса можно выделить рост требований к инфраструктуре объекта, его качественным характеристикам и локации. Клиенты все чаще обращают внимание на качество черновой отделки и планировки квартир, качество работы сервисной компании. Обязательным для жилого объекта высокого уровня является наличие подземного паркинга с автомойкой.
В то же время одним из ключевых вопросов остается уровень эксплуатационных расходов: клиенты, как правило, стремятся уложиться в бюджет квартирной платы, не превышающий 10 тыс. рублей в месяц. Среди тенденций последнего времени можно отметить особое внимание покупателей к архитектуре проекта — сегодня архитектурные особенности здания становятся важным конкурентным преимуществом проекта.
Дефицит ликвидного
Сегодня на премиальном рынке сложилась ситуация дефицита ликвидного предложения. "Именно в сегменте элитной жилой недвижимости наблюдается дефицит продуманного высококачественного продукта, с соответствующим статусу местоположением, достойной архитектурой европейского уровня, удобными современными планировочными решениями и инженерным "наполнением". Иными словами, объектов, которые действительно соответствовали бы потребностям, ожиданиям, устойчивому стилю жизни той категории клиентов, которые являются настоящей элитой", — считает Екатерина Гуртовая. "Инициативы администрации Петербурга по изменениям градостроительной политики, в частности, ограничение нового строительства в центре города и запрет на снос исторических зданий, повлекут за собой сокращение количества новых проектов в центре города и рост дефицита предложения в премиум-сегменте, а также возникновение новых тенденций в локации будущих проектов", — уверен Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО "Ойкумена".
Кроме того, те дома, строительство которых было начато достаточно давно, уже не устраивают покупателей по качественным характеристикам. "Если так пойдет, цены на новое элитное жилье будут расти на 10-15 процентов выше инфляции", — подсчитал Андрей Вересов. "Учитывая прогнозируемый дефицит предложения в премиум-сегменте в связи с планируемым ограничением строительства в центре города, при благоприятной экономической ситуации в 2013 году можно ожидать рост цен на премиальном рынке до 10-15 процентов", — полагает Анна Брун.