Пока ритейлеры и торговые компании анонсируют масштабные планы по освоению Зауралья, девелоперы логистических терминалов ждут арендаторов и снижают ставки аренды. Несмотря на большое количество вакантных мест, у складской недвижимости есть перспективы, ведь основное направление развития для компаний лежит в восточной части страны, убеждают аналитики. Дело остается за властями, которым предстоит вложиться в создание инфраструктуры, необходимой для прихода в регион инвестиций.
Ставки и цены
Рынок логистических услуг в СФО, по мнению экспертов, оживает. В первом полугодии 2012 года наблюдалось усиление деловой активности и восстановление спроса, основным поставщиком которого выступали оптово-розничные компании потребительского сектора, считает ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов. По его оценке, объем рынка складских площадей в Новосибирске по итогам 2011 года составлял около 1 млн кв. м, увеличившись за год примерно на 100 тыс. кв. м. Господин Баранов отметил, что спрос на склады класса В и выше формируют клиенты, чьи требования составляют около 1-10 тыс. кв. м, а в складских объектах класса С и ниже (территория промзон) более востребованы меньшие площади — до 0,5-1 тыс. кв. м.
Иного мнения на этот счет придерживается директор RID Analytics Елена Ермолаева. По ее оценкам, рынок производственно-складских помещений пока не восстановился, хотя цены в номинальном выражении уже достигли докризисного уровня 2008 года, в среднем по Новосибирску 5,9 тыс. руб. за 1 кв. м. «Спрос и ставки аренды отстают от докризисных показателей, компании не спешат наращивать обороты бизнеса», — объясняет она.
С этой точкой зрения согласны и в аналитическом центре «Сибакадемстрой недвижимость», специалисты которого при анализе выделяют склады в отдельную категорию. По их данным, цены предложения складских помещений во втором квартале достигли 21,91 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись с начала года на 13,9%. «Наиболее высокие средние удельные цены предложения зафиксированы на помещения в центре города, а самые низкие — на склады в составе промплощадок», — пояснила руководитель центра Татьяна Казакова. По ее словам, в последнее время собственники площадей предлагают помещения на продажу все дороже, при этом ставки аренды не растут, а напротив, снижаются. В результате по итогам второго квартала средняя арендная ставка предложения упала с начала года на 6,2%, до 212 руб. за 1 кв. м. «Это на 18,5% ниже, чем докризисный максимум», — подчеркивает аналитик. Самая дорогая аренда, по ее мнению, в низкотемпературных складах. Складов данного типа в Новосибирске немного, а потребность в них есть. Доминирование предложения над спросом отмечает и директор по складским операциям (по Восточному региону) компании Tablogix Евгений Новиков, по данным которого на рынке сегодня масса неиспользуемых складских площадей.
Путь на восток
Крупные торговые и производственные компании, нуждающиеся в качественной логистике и способные обеспечить значительный спрос на складские площади, только начинают рассматривать рынок Сибирского региона, до сих пор, по мнению госпожи Ермолаевой, они предпочитали развиваться в Центральной России, Поволжье, на Урале или других территориях, где плотность населения выше, чем в Сибири. «Сегодня у игроков не осталось выбора, за счет каких регионов осуществить амбициозные планы развития. Рынок в европейской части страны уже практически насыщен, и добиться существенного роста здесь будет непросто. Поэтому возрастает интерес к освоению азиатских регионов страны, Сибири и Дальнего Востока», — категоричен аналитик «Инвесткафе» Антон Сафонов.
Рассадником новых логистических центров, по замыслу властей, должен был стать промышленно-логистический парк под Новосибирском. «ПЛП задумывался как логистический комплекс, однако из-за очевидного переизбытка складских площадей в регионе управляющая компания пересмотрела концепцию в пользу привлечени, главным образом производственных компаний», - отметила госпожа Ермолаева.
Так, PNK Group, реализующая в ПЛП проект собственного логистического центра, выступила девелопером завода по производству литий-ионных батарей «Лиотех» (совместное предприятие китайской компании Thunder Sky (51%) и ОАО «Роснано» (49%)). Завод стал крупнейшим инвестиционным проектом последнего времени на территории Новосибирской области, объем инвестиций в его реализацию составил более 13 млрд руб. В «Роснано» рассчитывают превратить его в мировой центр производства аккумуляторов, площадка в Новосибирске привлекательна как с точки зрения географического положения, так и наличия возможностей для дальнейшего развития.
Создание производственных мощностей в Сибири позволит выйти на новые рынки сбыта компании ЗАО «Техстрой», надеется ее гендиректор Алексей Алексеев. Этот казанский производитель полиэтиленовых труб рассматривает возможность размещения своего производства в новосибирском ПЛП. Компания намерена построить завод пластмассовых плит, полос, труб и профилей. Объем инвестиций в первую очередь составит 400-500 млн руб. На российском рынке ЗАО «Техстрой» уже достигло доли в 15% и является вторым по объему производителем полиэтиленовых труб для водо- и газоснабжения. Уже подписал соглашение с УК ПЛП российскиЙ металлотрейдер ЗАО «Металлкомплект-М». Компания инвестирует 245 млн руб. в строительство логистического центра с сервисной функцией по отгрузке черного металла.
Сборочное производство детских колясок, электромобилей и электроскутеров из китайских комплектующих в ПЛП намерена создать китайская Goodbaby Group. Объем инвестиций на первом этапе составит около $5 млн, а всего китайцы намерены вложить до $10 млн. Продукция новосибирского предприятия будет поставляться на рынки России и Восточной Европы.
Идея освоения восточных регионов привлекла и менеджмент компании по производству продуктов питания глубокой заморозки ЗАО «Хладокомбинат «Западный» (торговая марка «4 сезона»). Для освоения рынка Зауральского региона компания намерена построить в ПЛП собственный производственно-логистический комплекс, с дистрибуцией и складскими мощностями с регулируемой температурой. Расчетный объем грузопотока готовой продукции — 25 тыс. т в год. Объем инвестиций — около 500 млн руб.
Региональный рынок СФО, как считают аналитики, весьма привлекателен для многих производителей. «В силу удаленности от основных центров производства и высокой стоимости доставки он до сих пор не насыщен по многим позициям», — объясняет генеральный директор Завода тарных изделий (ЗТИ) Гамлет Оганесян. Поэтому самарский ЗТИ намерен создать в новосибирском ПЛП производственно-логистический комплекс стоимостью в 460 млн руб. По его мнению, упаковка, которую производит ЗТИ, пока мало представлена в Сибири. «Строительство нового завода позволит местным предприятиям расширить объемы и географию сбыта своей продукции, в том числе за счет экспорта товаров в надежной таре в другие страны, а возможно, и увеличить предлагаемый ассортимент выпускаемой продукции, в том числе за счет конкуренции с импортными товарами», — убежден господин Оганесян.
На зауральские регионы засматриваются даже транснациональные компании, например сеть McDonald’s. Еще в 2006 году компания анонсировала планы освоения Сибири, но от слов к делу перешла только сейчас. В начале текущего года вице-президент McDonald’s в России Виктор Эйдемиллер заявил о начале создания сети в столице СФО, а также в соседних Томске, Омске и Барнауле — всего около 15-20 ресторанов. Господин Эйдемиллер объяснил причины своей медлительности проблемами с логистикой, ведь «важно не только открыть критически важную массу ресторанов, но и создать для них собственный логистический центр». McDonald’s уже зарегистрировал юридическое лицо для выбора земельных участков под строительство.
«По мере развития международной торговли, увеличения транзитных грузовых потоков через Россию в транспортном коридоре Европа — Азия можно ожидать увеличения спроса на услуги логистических, транспортных и складских компаний в Новосибирском регионе», — полагает Дмитрий Баранов. Кроме того, по его мнению, дополнительный импульс развитию логистического рынка могут придать реализуемые программы по освоению Восточной Сибири и Дальнего Востока. Начало работы Таможенного союза и планируемое увеличение взаимного товарооборота между его членами — Россией, Казахстаном и Белоруссией — также будет способствовать увеличению спроса на логистические услуги в Новосибирске. «У Новосибирска есть возможность реализовать свои амбиции — стать крупным перевалочным узлом в масштабах страны, а может, даже и в масштабах Центральной Азии», — полагает он. Правда, оговаривается эксперт, это возможно лишь в том случае, если амбиции будут подкреплены реальными действиями — строительством новых складов, хорошим состоянием дорожной сети, увеличением пропускной способности железных дорог и аэропорта. С созданием необходимой инфраструктуры в Сибири появятся и кадры, квалификация которых позволит поддержать логистические амбиции региона.
Чего не хватает Новосибирску как логистическому центру Сибири?
Ренольд Николин, директор по развитию ООО "Международный аэропорт Новосибирск" (грузовой оператор аэропорта Толмачево):
- Поскольку логистика призвана прежде всего обслуживать интересы бизнеса, то Новосибирску не хватает предприятий, работающих в федеральном формате или имеющих зарубежные связи. Например, местный товаропроизводитель, ориентированный на местное сырье и локальный рынок сбыта никак не влияет на объемы авиаперевозок груза из аэропорта Толмачево. Поэтому приход федеральных операторов в любой сфере или глобальных игроков, типа компании McDonalds, можно только приветствовать с точки зрения развития логистики. Будут расти потребности заказчиков - будет создаваться необходимая инфраструктура, вырастет квалификация специалистов и появится смысл внедрения современных технологий. Именно по таким принципам и в такой хронологии развивался логистический кластер Москвы.
Юрий Степко, директор СВХ “Либерал Вэльюз”:
- Новосибирск уже давно является крупнейшим за Уралом логистическим центром, хотя бы потому что это самый густонаселенный в Сибири город, через который проходят основные транспортные магистрали России. Однако, политика государства на современном этапе скорее наоборот, направлена на разгрузку таких логистических центров как Новосибирск. В частности концепция Федеральной Таможенной Службы, предполагает развитие инфраструктуры не в крупных городах, а в районах максимально приближенных к государственной границе. Такой подход позволит существенно диверсифицировать логистические маршруты и развить инфраструктуру в регионах Сибири.
Волков Алексей, заместитель директора компании "Сибирь Транс Азия":
- Для Компании - оператора внешнеэкономической деятельности с КНР, строящей транспортную логистику поставок через северо - запад Китая, транзитом через территорию республики Казахстан, Новосибирск очень удобен в качестве платформы для головного офиса, так как он дает широкие возможности для быстрого и качественного распределения импортируемых товаров по территории РФ - в адрес клиента - получателя. Однако, таможенную логистику намного удобнее реализовывать в Алтайском крае, на приграничных таможенных постах, поскольку это дает определенные преимущества, в частности, в сроках, что для наших услуг очень важно.