Приспособиться к новым правилам игры

Эксперты нарисовали возможную пессимистичную картину развития проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Если политика городских и областных властей в вопросах строительства инженерии и социальных объектов на новых территориях будет по-прежнему невнятной, то многие девелоперы утратят интерес к столь масштабным стройкам. Не говоря уже о том, что цены на жилье в проектах КОТ непременно вырастут.

"Ранее в большинстве случаев город выкупал инфраструктуру по себестоимости у девелоперов. Участие бюджета, ГЧП делали комплексное освоение привлекательными для крупных застройщиков, позволяя им устанавливать относительно низкие цены и сдерживать рост цен на первичном рынке жилья", — говорит Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб". По его словам, ситуацию усугубляют банки, которые не хотят финансировать такие длительные проекты в условиях ожидания второй волны кризиса, а без их помощи строительство инфраструктуры становится вообще невозможным.

Кирилл Вязовский, заместитель генерального директора ЗАО "Управляющая компания "Эталон"", считает, что администрация должна создать четкий механизм мониторинга реального строительства новых проектов КОТ, и к моменту гарантированной сдачи этих объектов город должен планировать строительство на ее территории социальной инфраструктуры. "Нередки случаи, когда застройщики заявляют о новых проектах, однако их фактическое строительство смещается на неопределенное время, но даже в такой ситуации строительство дорожной и социальной инфраструктуры значительно отстает от строительства жилья", — заметил он.

Оптимисты

А вот Михаил Возиянов, генеральный директор компании "ЮИТ Санкт-Петербург", уверен, что новая политика в области градостроительства благоприятно скажется на развитии проектов КОТ, его прогнозы не столь пессимистичны. "Команда нового губернатора Петербурга уделяет больше внимания выработке подхода, связанного с финансированием социальной, инженерной, дорожной инфраструктуры. Подчеркивается администрацией города и невозможность одновременного и полномасштабного финансирования всех заявленных проектов КОТ. Некоторая неопределенность здесь остается, тем не менее, совместная работа застройщиков и администрации уже идет", — подчеркнул господин Возиянов.

Большие надежды девелоперы возлагают и на областного губернатора, который также не так давно занял свой пост. Пока в Ленобласти, как и в Петербурге, отсутствует четкая позиция по строительству социальных объектов. "Новый губернатор по примеру городских властей начнет поднимать эту проблему. Пока проекты КОТ согласовываются без решения вопроса о строительстве социальных объектов на их территории — это приводит к некомфортному проживанию в них новоселов. Помимо этого, целый ряд земель в Ленобласти имеет серьезные проблемы с энергообеспечением, прежде всего, с водоснабжением и водоотведением", — заметил Кирилл Вязовский.

Владимир Трекин, директор по строительству ООО "КВС", считает, что проекты смещаются в Ленобласть, так как в Петербурге буксуют вопросы правового оформления земельных участков. "Чиновниками долго согласуются проекты планировок, не выдаются градостроительные планы. Строители вынуждены идти в область, где все эти вопросы решаются оперативнее. С учетом того, что в правительство Ленобласти пришли новые, энергичные люди, можно в скором времени ожидать здесь строительный бум", — резюмировал он.

"Если город разрешит присоединяться к городским сетям, тогда ситуация с инженерией в области будет легче, но это вопрос, который нужно решать", — сказал Александр Свинолобов, директор по развитию "NCC Жилищное строительство" (Россия).

Своими силами

Однако некоторые застройщики при решении вышеперечисленных проблем обошлись без помощи областных властей, потратив много сил, нервов, денег и подрастеряв желание работать на аналогичных проектах. "На территории застройки не было инженерных сетей и необходимых коммунальных мощностей. Поэтому мы все строили с нуля и без поддержки государственных структур. Мы перевели сельхозугодья в земли поселений с целевым использованием под многоэтажное строительство и оформили их в собственность. Разработали, согласовали и утвердили градостроительную документацию (это заняло около года). Спроектировали, согласовали и провели экспертизу проектов по строительству инженерной и транспортной инфраструктуры (на это ушло более года). Разработали рабочую документацию (что заняло полтора года). Получили технические условия на электроснабжение (ушел год); на газоснабжение (два года); на водоснабжение и канализацию (два года). Такой объем работ под силу только опытному и финансово обеспеченному застройщику", — подытожил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой".

Между тем земельных участков, пригодных для строительства жилья, в черте города год от года становится все меньше. В перспективе жилищный фонд Петербурга будет расти за счет проектов комплексного освоения, которые с наибольшей вероятностью будут расположены на бывших промышленных территориях, в ближайших пригородах или являться проектами реновации уже застроенных территорий.

"Зачастую поднять масштабный проект не под силу даже крупным опытным компаниям, в этом случае целесообразно привлекать партнеров и развивать проект сообща. Подобные примеры уже есть на рынке. На территории "Балтийской жемчужины" появился квартал More, развитием которого занимается компания Setl City. В Кудрово ведут строительство сразу несколько строительных компаний", — говорит Юха Вятто, генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен рус".

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", считает, что рынку КОТ вредно, когда на нем работают только крупные игроки. Компаниям, которые ведут всего несколько проектов, лучше удается контролировать себестоимость строительства, финансовые потоки. Они, как правило, способны обеспечивать более низкую стоимость квадратного метра. "Именно потребитель заинтересован в том, чтобы в строительстве были представлены и крупные, и мелкие компании. Городским властям не стоит увлекаться формулами типа "стратегический инвестор". Здоровое соотношение крупных и средних игроков дает здоровый результат", — заметила госпожа Денисова.

В последние годы доля объектов КОТ (более 100 тыс. кв. м чистой продаваемой площади) в общем объеме выводимых в продажу проектов постоянно растет. Так, по словам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в 2005-2006 годах этот показатель был на уровне 25-30%, в 2010 году составил 60%, а сейчас этот показатель уже около 70%. Это объясняется постепенным переходом девелоперов от уплотнительной застройки к комплексному освоению территорий и подтверждает, что будущее все-таки за этими проектами, а точечная застройка постепенно исчерпывает свой ресурс.

Как заметила госпожа Трошева, сегодня можно выделить несколько основных проектов КОТ. Например, ЖК "Северная долина" в Выборгском районе компании "Главстрой-СПб". Развитие комплекса осуществляется одним девелопером. Потенциал всего проекта более 2,7 млн кв. м, что сопоставимо с площадью всего жилого фонда Петродворцового района. На данный момент в продаже находятся квартиры в корпусах, общая площадь жилья в которых составляет около 420 тыс. кв. м, цикл продаж по корпусам площадью порядка 300 тыс. кв. м уже завершен. Территория ЖК "Балтийской жемчужины" в Красносельском районе обладает потенциалом более 1 млн кв. м жилья. На данный момент строительство жилых домов класса "комфорт" в комплексе осуществляют два застройщика — ЗАО "Балтийская жемчужина" и Setl City. Указанные застройщики ведут продажи квартир в домах, площадь жилья в которых совокупно составляет более 177 тыс. кв. м.

В Кудрово строительство осуществляют несколько застройщиков. Например, компания Setl City предлагает квартиры в квартале "Вена" ЖК "Семь столиц", ГК "Полис-групп" возводит "Австрийский квартал", компания ЦДС реализует ЖК "Весна". Совокупный потенциал жилья на данной территории — более 1,3 млн кв. м. На прилегающей территории "Отделстрой" ведет продажи в нескольких лотах ЖК "Новый Оккервиль", а "Строительный трест" реализует квартиры в ЖК "Капитал".

Как посчитал Кирилл Вязовский, в среднем земля под проекты КОТ стоит около $300-400 нагрузки на один квадратный метр полезных улучшений. Учитывая, что к этому добавляются затраты на комплексное освоение, то нагрузка на метр подходит к цифре $600-650.

Ярослава Задорина