В Петербурге применение "зеленых" технологий при строительстве жилья невыгодно девелоперам, поскольку покупатели не готовы доплачивать за "экологию". Но и те единичные объекты, позиционируемые как "зеленые", в западном понимании давно утратили этот статус и превратились в элементарную норму строительства. Стимулировать развитие "зеленых" технологий в России сможет только мощная государственная программа, полагают участники семинара "Зеленое строительство: миф или реальность", организованного ИД "Коммерсантъ".
В то время как на Западе применение "зеленых" технологий при строительстве недвижимости давно вошло в норму, среди отечественных проектов эксперты затрудняются найти подобные примеры. "Может, какие-то единичные проекты и существуют, но это нельзя назвать тенденцией. Тренд "зеленого" строительства в России еще долгое время не появится, потому что за него некому платить. У нас нет спроса на "зеленые" технологии", — говорит генеральный директор финского проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.
Господин Богданов полагает, что понятия "зеленое" и "энергоэффективное строительство" следует разделять. В отличие от "зеленых" технологий, энергосберегающие решения давно применяются в Петербурге при строительстве коммерческой недвижимости. Правда, в понимании западных коллег внедряемые в России технологии — элементарная норма строительства.
Начальник отдела развития продуктов и сервисов компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Юлия Афанасьева отмечает, что сейчас в Европе и в России технологии "зеленого" строительства насаждаются "сверху". Но если в Европе, по ее словам, этот процесс начался более десяти лет назад, в России — лишь в 2009 году с принятием Федерального закона "Об энергосбережении".
"В Евросоюзе застройщиков буквально обязывают совершенствовать технологии в части энергоэффективности зданий. Они вынуждены постоянно искать новые возможности по улучшению энергоэффективности, затем их внедрять и опять совершенствовать. Им приходится постоянно заниматься научно-исследовательской работой", — говорит госпожа Афанасьева.
Добровольное внедрение "зеленых" технологий, опережающих требования нормативных актов, пока является редкостью. И если в коммерческой недвижимости такие примеры встречаются довольно часто, то в жилищном строительстве это единичные случаи. Ни девелопер, ни покупатель пока не готовы платить за "зеленые" технологии, констатирует Юлия Афанасьева.
Директор по строительству Mirland Development Corporation Лев Марголин рассказал, что иностранные компании к "зеленым" технологиям относят, например, особую архитектурную ориентацию, которая позволяет зданию получать максимальное количество солнечных лучей. "Зеленое" строительство предполагает теплоизоляцию фасадов здания, использование энергосберегающих ламп, светильников, применение экологичных материалов. Для улучшения экологической среды также максимально озеленяют ландшафт.
По словам Льва Марголина, применение всех вышеперечисленных технологий делает себестоимость проекта на 10% дороже.
Господин Марголин отметил, что один из первых опытов "зеленого" строительства в Петербурге — жилой комплекс "Триумф Парк" в Московском районе, который планируется к сдаче во втором квартале 2013 года. За полгода в жилом комплексе продано более 60% квартир.
Также одним из первых "зеленых" жилых объектов эксперты называют проект шведской компании NCC "Шведская крона" на границе с Удельным парком в Приморском районе. Жилой комплекс будет состоять из десяти жилых домов. Общая площадь объекта — 60 тыс. кв. м. Завершение строительства намечено на 2014 год. Общий объем собственных инвестиций в проект составит 5 млрд рублей.
"Зеленые" излишества
Участники рынка отмечают, что большинство покупателей жилья в Петербурге не слышали о "зеленых" технологиях и тем более не готовы за них доплачивать. Директор по продажам и маркетингу компании "Лемминкяйнен Рус" Ольга Семенова-Тян-Шанская полагает, что покупатель не заинтересован в таких технологиях и зачастую считает это излишеством. "В маркетинге мы эксплуатируем тему энергоэффективности, "зеленого" строительства, но клиенты в основном обращают внимание на базовые характеристики объекта", — заключила Ольга Семенова-Тян-Шанская.
Президент-элект Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти Юрий Загоровский полагает, что значительная часть населения "недоедает и не может содержать многодетную семью" и совершенно не заинтересована в "зеленых" технологиях строительства. Только 5%, по мнению господина Загоровского, разбираются в этом вопросе. Спрос можно стимулировать только с помощью государственной программы, заключил эксперт.
Заместитель директора по маркетингу УК "ЭкоДолье" Ольга Слинько согласна, что покупателям зачастую не по карману "зеленые" квартиры. По опыту компании, построившей несколько энергоэффективных домов в Оренбурге, клиенты не готовы доплачивать за экологию и энергосбережение. Себестоимость квадратного метра таких квартир на 22 тыс. рублей дороже, говорит Ольга Слинько.
Евгений Богданов отмечает и то, что покупатели жилья в России не избалованы качеством. "Стройка в массовом сегменте далека даже не от "зеленых" технологий, а от элементарного стандарта качества. Это приводит к тому, что покупатель, приходя к застройщику, требует хотя бы ровный пол и стены", — рассуждает господин Богданов.
Законодательные препятствия
Участники круглого стола констатировали, что отечественное законодательство не только не регулирует "зеленое" строительство, но и препятствует его развитию.
Директор по развитию компании "NCC Жилищное строительство" Александр Свинолобов отметил, что сегодня российские нормы направлены в основном на техническое регулирование и безопасность объекта как строительной конструкции. "Наши ГОСТы ориентированы на технические, а не экологические аспекты. К сожалению, по ним очень сложно качественно построить "зеленый" объект", — говорит господин Свинолобов. Но на рынке не все так плохо, отмечает господин Свинолобов: "В Петербурге компания реализует первый проект, в котором была утверждена поквартирная система рекуперации тепла, — проект "Шведская крона". Городские власти Петербурга понимают необходимость изменений в области жилищного строительства, и я надеюсь, что в скором времени "зеленые" технологии станут нормой для российского рынка".
Ольга Семенова-Тян-Шанская заметила, что если в Европе девелопер заранее знает, сколько денег вложит в проект и в какие сроки уложится, то в российской действительности это не предсказать. В результате девелопер старается заложить в проект максимальное количество продаваемой площади как некий запас на случай непредвиденных расходов.
Государство совершенно не регулирует "зеленое" строительство, подчеркивает советник Mannheimer Swartling Майя Петрова. Закон об энергосбережении был принят только в конце 2009 года и пока вызывает сопротивление у населения. Люди не стремятся к установке приборов учета, говорит Майя Петрова.
Помимо федерального закона об энергосбережении и нескольких постановлений правительства, которые устанавливают общие требования по энергоэффективности, никаких иных подзаконных нормативных актов в сфере "зеленого" строительства нет. Девелоперы не заинтересованы в применении "зеленых" технологий, поскольку это увеличивает себестоимость продукта, который впоследствии трудно продать. Государство должно мотивировать застройщиков налоговыми льготами или субсидиями, полагает Майя Петрова.
Евгений Богданов видит необходимость изменения СНиПов. Зачастую западные инвесторы хотят привнести в Петербург свои идеи, но их реализация упирается в экспертизу. "Элементарные вещи не согласовать", — говорит господин Богданов.
Инвестиции в имидж
В Петербурге недвижимость за редким исключением не сертифицируется по международным стандартам LEED и BREEAM. Причина тому — устаревшие СНиПы, отсутствие законодательной и управленческой базы, говорят участники рынка. В то же время за рубежом LEED и BREEAM считаются наиболее признанными системами сертификации зеленых зданий, отмечает ученый секретарь НИиПИ Экологии города Елена Корнеева.
Система сертификации The Leadership in Energy & Environmental Design (LEED) была разработана в США как стандарт измерения проектов энергоэффективных и экологически чистых зданий для перехода строительной индустрии к их проектированию, строительству и эксплуатации. До введения системы LEED в строительной индустрии не было стандарта для определения того, что же является энергоэффективным и экологически чистым проектом.
Система BREEAM (British Building Research Establishment Environmental Assessment Method), разработанная в 1990 году в Англии, также является одним из самых известных и распространенных методов оценки экологической эффективности зданий.
Александр Свинолобов отмечает, что BREEAM и LEED — это не технический стандарт. "Зарубежные нормы ориентированы на то, чтобы девелопер сам думал, как сделать хороший проект", — говорит эксперт.
Сертифицировать объект недвижимости по таким стандартам довольно дорого. Дополнительные затраты оцениваются участниками рынка в 2,5 млн рублей. Даже в Европе жилая недвижимость редко сертифицируется, отмечает господин Свинолобов. Но для коммерческой недвижимости наличие сертификата зачастую принципиально важно. Сертифицированный объект стоит на 15% дороже и привлекательнее в глазах инвестора.
Председатель правления Национального бюро экологических стандартов и рейтингов Сергей Кривозерцев подчеркивает: если здание сертифицировано по LEED или BREEAM — это знак качества. Сертификат означает в первую очередь, что эксплуатировать такое здание в разы дешевле.
В России объекты редко сертифицируются, потому что это трудоемкий процесс, говорит господин Кривозерцев. "Строители не понимают, почему они должны использовать доски или плиты вторично, почему они должны планировать дорожки для подъезда техники, почему их фотографируют во время работы", — отмечает он.
Участники рынка констатировали, что единичные примеры сертификации в Петербурге — объекты филиалов иностранных девелоперов, которые следуют традициям материнских компаний. Так, например, шведская компания NCC планирует провести сертификацию зданий проекта "Шведская крона" по стандарту BREEAM.