Мыслить концепциями
Девелоперы, работающие за городом, все больше внимания начинают уделять архитектурной составляющей. Однако, говорят аналитики, сегодня для рынка важнее не столько архитектура отдельных проектов, сколько адаптация признанных в мире архитектурных концепций на российской почве.
Основными параметрами, по которым люди выбирают себе жилье, являются, прежде всего, качество строительных материалов дома, функциональность и комфортность планировок его квартир, внешняя привлекательность фасадов, привлекательность интерьеров и организация мест общего пользования, социальная и коммерческая инфраструктура местоположения дома. Большая часть данных вопросов относится к проектированию, начиная от мастер-планов территории (урбанистики), заканчивая архитектурно-планировочными решениями конкретного здания.
Условно все загородные поселки можно разделить на несколько видов. Первый — поселки, выдержанные в одном архитектурном стиле, который одинаково может быть выполнен как отечественным, так и западным архитектором. "Типичным примером может служить коттеджный поселок "Северный Версаль" в Приморском районе Ленинградской области. Все особняки "Северного Версаля", несмотря на свою уникальность (каждый построен по индивидуальному проекту), выполнены в едином стиле и составляют единый архитектурный ансамбль", — говорит заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов.
Второй вид — типовая застройка поселка. "С одной стороны, типовой проект может повысить привлекательность продаваемых домов: красивые картинки с одинаковыми домами в ряд создадут ощущение покоя и уюта. Но с другой стороны — монотонность архитектурного решения многих покупателей может отпугнуть. Для таких людей подходят поселки, где каждый самостоятельно может выбрать понравившийся проект любого архитектора. Такие поселки (например, "Юкки") более живописны, чем проекты с упорядоченной архитектурной средой", — считает господин Сандалов.
Застройщики сейчас достаточно большое значение уделяют интересным архитектурным решениям, так как это позволяет привлечь покупателей. Появляется все больше проектов, спроектированных известными архитекторами, даже в недорогих объектах уделяется повышенное внимание архитектуре. "С точки зрения архитектуры можно отметить проекты "Никитинская усадьба", "Новый город", "Шведская крона" в сегменте недвижимости эконом- и бизнес-класса. В сегменте элитной жилой недвижимости можно отметить Diadema Club House. Роль архитектуры в последнее время все увеличивается", — полагает Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", полагает, что архитектурное решение коттеджного поселка — одна из главных характеристик, на которую обращает внимание покупатель загородной недвижимости, особенно если речь идет о поселке премиум-класса. "Поэтому для застройщика выгодно сделать свой проект максимально привлекательным и оригинальным. Если правильно рассчитать экономику объекта, вложения в оригинальный архитектурный проект, безусловно, будут оправданны. Так, например, для создания коттеджного поселка "Озерный край" компания "Строительный трест" привлекла эстонскую архитектурную мастерскую: их концепция наиболее органично вписалась в существующий живописный ландшафт на берегу озера Вероярви", — рассказал господин Берсиров.
Михаил Гущин подсчитал, что сегодня затраты на проектирование, как правило, составляют 2,5-3% от общего объема расходов.
Впрочем, далеко не все специалисты в области загородного девелопмента считают эксперименты строителей с архитектурой оправданными. "Востребованность готовых архитектурных решений загородных домов, априори предлагаемых покупателям, представляется в этом отношении весьма спорной. Обеспеченные потребители обычно стремятся реализовать личные представления о загородной резиденции, приглашают для разработки индивидуального проекта архитекторов, дизайнеров интерьера, ландшафтных специалистов. Покупатель хочет иметь свободу выбора общей стилистики дома, отделки фасада, этажности и внутренних планировок", — говорит Лариса Инченкова, руководитель департамента элитной недвижимости бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад", коммерческий директор ООО "Особняк" (предприятие группы ЛСР).
Гораздо более важной проблемой, как полагают аналитики, является вопрос адаптации прижившихся в мире архитектурных концепций на российской почве. Например, в последнее время девелоперы рынка загородного жилья все чаще говорят о новом урбанизме.
Впервые о концепции нового урбанизма на рынке Санкт-Петербурга заговорили около пяти лет назад. Основная идея данного градостроительного направления — соединение удобства инфраструктуры города (социальной, коммерческой) и экологичности, комфортности загородного проживания.
Участники рынка говорят, что сегодня наиболее перспективным направлением с точки зрения архитектурной проработки является освоение крупных территорий, где девелоперы создают не просто коттеджный поселок, а единую среду обитания, так называемый "город в городе". Тем не менее это вопрос не ближайшего времени, так как сейчас на рынке нет в принципе понимания загородного формата как полноценной замены городскому жилью, поэтому столь масштабные проекты вряд ли появятся — они просто не будут востребованы.
Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам", считает, что архитектура (как комплекс объемно-планировочных решений) большинства загородных поселков, если даже говорить о высоком ценовом сегменте, в России пока существенно уступает западным аналогам и зачастую не учитывает последних достижений в этой сфере. "Мы определенно отстаем в этой сфере и довольно сильно. Тем не менее стоит учитывать, что российский рынок загородного малоэтажного строительства находится на начальном этапе своего формирования и в среднесрочной перспективе продолжит развиваться очень динамично. В том числе, в лучшую сторону, полагаю, будет эволюционировать архитектура поселков, и не столько даже в эстетической части, сколько в сфере проектировочных разработок, отвечающих современным трендам организации жилого пространства", — говорит госпожа Мишутина.
Перенимать опыт
Впрочем, генеральный директор управляющей компании группы "Унисто Петросталь" Арсений Васильев отмечает, что в Ленинградской области уже есть примеры приглашения западных архитекторов к проектированию как коммерческих, так и жилых комплексов (коттеджных поселков, малоэтажных комплексов). "Например, при проектировании жилых комплексов в поселениях Мурино и Куттузи группа компаний "Унисто Петросталь" пригласила финских проектировщиков", — говорит он.
Елена Прозорова, ассистент отдела оценки и консалтинга компании Maris | Part of the CBRE Affiliate network, также полагает, что многие коттеджные поселки и таунхаусы классов бизнес и комфорт уже сегодня имеют тенденцию строительства в американском стиле нового урбанизма. "Широкие улицы, парковые зоны и зоны отдыха в таких поселках имеют важное значение. Сами дома выполнены в похожем стиле и с использованием одних материалов. Такую философию поддерживают и создатели поселка Honka Nova Concept Residence, где, несмотря на элитный класс проекта, использованы похожие друг на друга варианты домов с большими окнами и современной отделкой", — говорит госпожа Прозорова. "Таунхаусы, которые на рынке Петербурга в основном представлены массовым сегментом, тоже могут выбирать оригинальные архитектурные концепции. К примеру, клубный квартал Alpenhof во Всеволожском районе предлагает проекты многоквартирных альпийских шале", — добавляет госпожа Прозорова.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", согласна с такой точкой зрения: "При оценке востребованности тщательной архитектурной проработки в загородных проектах важно учитывать, что сейчас порядка 70-80 процентов предложения в коттеджных поселках приходится на участки. Таким образом, лишь порядка четверти проектов нуждается в архитектурной концепции. На сегодняшний день встречаются единичные случаи привлечения архитекторов, в том числе и зарубежных, для загородных проектов, среди которых, например, "Медовое" и "Небо". Однако это скорее имиджевое решение, нежели реальная потребность".
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО "УК "Старт Девелопмент"", так видит проблему применения западного опыта на российской почве: "Иностранные архитекторы часто предлагают опробованные и прижившиеся на западе технологии, которые русская душа не принимает в силу консерватизма и сложившихся традиций. Воистину, что немцу хорошо, то для нас — ужас...Так, например, экономичная и энергосберегающая технология панельно-каркасного домостроения, которую на Западе применяют уже даже для многоэтажных домов, очень медленно приживается на российском рынке. Или, к примеру, близкое соседство домов и участков — один из принципов нового урбанизма. Для россиянина все, что меньше шести соток — это уже не участок".
Спорные моменты
Рассуждая о целесообразности привлечения иностранного специалиста для повышения качества архитектурных решений, госпожа Шишулина отмечает, что здесь есть много спорных моментов. "С одной стороны, идеи иностранного архитектора могут не найти отклика у наших покупателей просто в силу разницы менталитетов. В основном люди с наибольшей симпатией относятся к домам, возведенным в рамках архитектурной традиции своей страны, а другие варианты — да, красивы и интересны, но как-то некомфортны для постоянной жизни и ежедневного взгляда. С другой стороны, при проектировании домов в "Золотых ключах" мы столкнулись с тем, что архитектурные решения, которые предлагают местные специалисты для экономкласса, можно назвать удручающими. Поэтому в основу внешнего вида наших коттеджей, дуплексов и таунхаусов лег эскиз американского архитектора, доработанный петербургским бюро", — рассказала госпожа Шишулина.
Новый урбанизм — очень перспективное направление, в первую очередь в силу своей человечности. В любом коттеджном поселке некоторые его принципы применяются практически автоматически, например, соразмерная человеку архитектура, дружественные для пешеходов улицы, особое внимание благоустройству, зеленым насаждениям, местам общего пользования. Но в целом эта концепция находит свое отражение не столько в архитектуре, сколько в градостроении и генпланировании — это в первую очередь способ организации урбанистического пространства. "Старт Девелопмент" осуществляет проектирование города-спутника "Южный" именно в соответствии с концепцией нового урбанизма, конечно, насколько это возможно в пересечении с нашими российскими нормами и правилами.