Оформление права собственности в уже сданных новостройках затягивается на годы. И единственным способом ввести жизнь в нормальное русло становится иск. Постепенно сложилась практика, когда суды, по сути, превратились в "регистрирующие" органы. Это ненормальная схема, к которой, однако, приходится приспосабливаться, чтобы минимизировать потери.
Договор — дело второстепенное
Помимо строительства самого дома качественно и в срок есть две основные формы обязательств застройщика перед городом по инвестконтракту: материальное обременение, или "натура",— дополнительное строительство школы, детского сада, электроподстанции, дороги и т. п., и "деньгами" — определенной долей построенного жилья (например, 30%) в денежном выражении по рыночной стоимости. Бывает, как правило, в экономклассе, что город берет свою долю квадратными метрами. Возможны и смешанные варианты. И все варианты — "хуже".
В первом случае застройщик стремится как можно быстрее построить дом: деньги дольщиков помогут закрыть банковский кредит. Дольщики же задирают голову и смотрят на то, как строится дом, а мимо котлована под школу проходят спокойно. Не понимая, что на его дне заложена мина будущей проблемы: без готовой школы инвестконтракт закрыт не будет.
Во втором случае — с "денежным выражением рыночной стоимости" — дело совсем плохо: слишком уж зыбкая материя. "Случается и так,— осторожно отмечает генеральный директор "МИЦ-Девелопмент" (ГК МИЦ) Сергей Хорошков,— что во время строительства приходят новые власти (местные администрации) и пытаются пересмотреть условия инвестконтракта в менее выгодную для застройщика сторону".
Весьма категорично характеризует ситуацию партнер компании Chesterton Екатерина Тейн: "Из самых ярких примеров — события последних лет, когда застройщикам удалось наконец согласовать с администрацией Лужкова долю города, а пришли новые чиновники и отменили старые договоренности. И все началось снова: опять решалось, как город забирает свою долю — деньгами или метрами, по какой цене и т. д. У некоторых застройщиков этот процесс затянулся уже более чем на три года".
Казалось бы, все это не должно касаться приобретателей жилья, для них решением всех проблем должен был стать 214-ФЗ о долевом строительстве и, соответственно, договоры долевого участия (ДДУ) между застройщиком и дольщиком, который становится почти равноправным участником процесса.
"Договор долевого участия принципиально отличается от всех "серых" схем,— поясняет директор юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Анна Волкова.— В ДДУ должен быть оговорен срок передачи объекта участнику строительства через подписание передаточного акта, на основании которого дольщик может зарегистрировать право собственности на переданную ему квартиру".
Проще говоря, после сдачи дома в эксплуатацию дольщик (официально, "соинвестор", между прочим) по определению становится владельцем своей доли. Застройщик не продает (!) дольщику приобретаемую по ДДУ квартиру, он лишь обязан оформить комплект документов. Обеспечить обмер со стороны БТИ, подписать с дольщиками упомянутые передаточные акты, а главное, передать в Росреестр (ФРС) документацию по реализации проекта. Изучив которую Росреестр даст "добро" на государственную регистрацию прав собственности участников долевого строительства.
Как видите, "простота" и здесь не намного лучше "воровства": по какой бы схеме ни строились отношения между застройщиком и приобретателем жилья — "белой" или "серой", если другие отношения — между застройщиком и городом — остаются "черными", приобретателю жилья проблем не избежать. Власти могут затянуть как прохождение документов после сдачи дома в эксплуатацию, так и саму сдачу дома.
Инвестконтракт остается инвестконтрактом, споры о "доле города" не прекратятся, и в этих спорах все средства хороши. Повторим, по какой бы схеме ни продавались квартиры. Екатерина Тейн напоминает о судьбе многострадального дома на Арбате, 27-29, который был достроен еще в 2008 году, но только в этом году сдан в эксплуатацию, подсоединен к коммуникациям и владельцы получили возможность начать оформление права собственности... по суду.
Подайте на меня иск
По словам управляющего директора SOHO Estate Ирины Егоровой, только в сегменте дорогой недвижимости столицы порядка 80% покупателей получают права собственности на квартиру через суд.
"Процедура признания права собственности через суд позволяет значительно ускорить получение заветного документа, тем более что законом данная возможность прямо предусмотрена,— говорит заместитель председателя коллегии адвокатов "Вашъ юридический поверенный" Владислав Капканов.— Стоит отметить, что суд регистрирующим органом ни здесь, ни в любом другом случае не является, он выносит решение, которое становится обязательным для регистрирующего органа. Застройщики и собственники жилья идут на это в общем желании покончить с муторной процедурой".
Юрист считает целесообразным введение ответственности для обеих сторон: как для застройщиков, так и для госучреждений, которые следовало бы обязать рассматривать документы в течение определенного срока, по истечении которого, если задержка произошла по вине госоргана, согласование следует признать пройденным положительно. Впрочем, кто будет определять вину? Очевидно, все тот же суд...
Особая песня — штрафы. "При нарушении сроков по сдаче дома,— напоминает юрисконсульт департамента оформления недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Ксения Архипова,— администрация, с которой у застройщика заключен инвестиционный контракт, может взыскать с него штрафные санкции, не подписывая акт реализации инвестиционного контракта до выплаты указанных штрафов. А без акта невозможно зарегистрировать дом-новостройку и регистрировать право собственности".
Кого таким образом защищает администрация — не совсем понятно. Формально — приобретателей жилья независимо от схемы приобретения. Фактически создавая им же массу проблем. Это не говоря о тех случаях, когда срок сдачи срывается, мягко говоря, по спорным обстоятельствам. Сроки поджимают, но именно в это время администрация вдруг резко "озабочивается" состоянием дел в компании или на объекте вплоть до чистоты колес транспорта, выезжающего со стройплощадки.
Да, при этом право на штрафные компенсации получают и дольщики, те, кто приобретает жилье в соответствии с 214-ФЗ — по ДДУ. Но это удовольствие для откровенных сутяг: несколько месяцев задержки с вводом дома в эксплуатацию, а затем несколько лет судебных заседаний — и удается выбить с застройщика тысяч 200. Говорят, кому-то где-то однажды удалось отсудить сумму, которой как раз хватило на машиноместо. Большинство же предпочитает быстрее получить квартиру.
К чести 214-ФЗ, если уж дом введен в эксплуатацию, а закрытие инвестконтракта затягивается, застройщик просто подталкивает дольщиков зарегистрировать право собственности... через иск к самому застройщику. Часто ставя иски на поток, просто навязывая дольщикам эту "юридическую услугу"! Да те и не сопротивляются: так быстрее. Для застройщика стимул тот же.
"Суд с властями и другими хозяйствующими субъектами может тянуться годами, в то время как девелопер заинтересован в том, чтобы в срок выполнить свои обязательства перед дольщиками",— поясняет расклад Сергей Хорошков. Второй повод обратиться в суд формулирует Екатерина Тейн: "Для многих застройщиков это единственный выход, когда они не могут прийти к взаимопониманию с администрацией по стоимости доли города". Наконец, третий плюс для застройщика, названный Анной Волковой, поистине фееричен: "В данном случае для застройщика это экономия ресурсов на оформлении документов". Излишне объяснять, что ответчик всячески стремится проиграть процесс, то есть иск — чисто технический.
В бассейне с акулой
Итак, что же делать в этом бассейне с акулами простому человеку, покупающему квартиру в Москве?
Можно присмотреться к объекту, который девелопер строит на участке, выигранном на аукционе на право аренды. Тем более что еще полтора года назад мэр столицы Сергей Собянин заявил о стремлении перейти от инвестконтрактов к аукционам, как наиболее эффективной и наименее коррупциогенной форме девелопмента.
"Конкурс на участки и работа в соответствии с 214-ФЗ предполагают прозрачность оформления новостроек в собственность,— уверен Сергей Хорошков.— Адрес на будущий дом открывается еще до того, как начнется строительство, а не после того, как дом построен и сдан. Это означает, что оформление права собственности пройдет без всяких проволочек".
Действительно, нет никакого инвестконтракта и никакой "доли города": девелопер за все заплатил сполна на аукционе. Но есть одно "но". Слишком мало девелоперов, способных выложить немалую сумму на аукционе, а среди них мало тех, кто готов этой суммой рисковать: условия аренды ужесточаются, сроки на строительство сокращаются, возможности администрации в части контроля "чистоты колес" все те же.
Наконец, идея фикс нового градоначальника — решение транспортной проблемы, которое среди прочего мыслится через резкое сокращение строительства в пределах МКАД. Разговор властей с девелоперами, которые в свое время купили перспективные участки в промзонах и заикаются о желании открыть проект, часто начинается с фразы: "Уменьшайте проектные объемы на треть!" На этом разговор и заканчивается. Так что вала аукционов по аренде новых участков под строительство, кажется, не предвидится.
Ужасы спасательной операции прошлых лет по защите "обманутых дольщиков", когда власти пытались отделить "овец от козлищ" — покупателей "для себя" от "спекулянтов", показали, что тем, кто инвестирует в недвижимость, следует быть особенно аккуратными.
"Существует так называемая мертвая зона, когда сделка купли-продажи квартиры без рисков невозможна,— предупреждает управляющий директор SOHO Estate Ирина Егорова.— Это тот период, когда договор соинвестирования заканчивается со сдачей дома в эксплуатацию, а право собственности пока не получено". До и после безопаснее. Но "до" — дороже.
"Нужно внимательно читать договор, который предлагается подписать, и выяснять возможности отчуждения квартиры до оформления права собственности,— напоминает вечную истину юрист офиса "Академическое" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Наталья Киселева.— Зачастую продажа возможна только с письменного согласия застройщика, а также с обязательным его, застройщика, участием. Это однозначно может повлечь дополнительные затраты, избежать которых не получится, а также технические трудности, так как гарантировать дачу данного согласия на продажу сложно".
Не совсем понятно, что настраивает застройщика столь негативно к переуступкам прав требования среди дольщиков-соинвесторов — версии гуляют разные, вплоть до конспирологических: опасений "рейдерских атак на объект". Но санкции часто разрабатываются недетские.
И еще на одну опасность указывает директор управления продаж и маркетинга "ЮИТ СитиСтрой" Алексей Харитонов: "Если собственность оформляется годами, квартира может быть переуступлена многократно, а эта цепочка переуступок всегда повышает степень риска, и при покупке такой квартиры проверять необходимо всю возникшую цепочку".
В целом, считает эксперт, схема работает, однако подобные случаи не должны носить массовый характер из-за проблем застройщика с регистрацией собственности или его нежелания работать по 214-ФЗ. "Инвестору, который озабочен не только доходностью, но и прозрачностью, хорошей ликвидностью объекта, лучше смотреть в сторону объектов с ДДУ",— заключает Алексей Харитонов.