Задержки ввода жилья, которое строится на средства дольщиков, еще 4-5 лет назад были обыденным явлением. Сегодня, говорят, эксперты, ситуация изменилась — если ввод дома и задерживается, то уже не на полтора-два года, как раньше, а всего на несколько месяцев. Главным "санитаром" рынка выступил 214-ФЗ, который предусматривает взимание серьезных штрафов с застройщика.
Основными причинами срыва сроков, как правило, становится во многом непредсказуемая процедура согласования проектно-разрешительной документации, а также проведение к участку инженерных коммуникаций. Эти работы являются сферой ответственности города, и далеко не всегда инженерные сети оказываются проведенными к участку в нужном объеме в согласованные сроки. Далее уже на этапе строительства на соответствие графику оказывают влияние сроки выполнения работ генеральным подрядчиком или кем-то из субподрядчиков. Приостановка строительства возможна и из-за проблем с финансированием. Эта причина в период кризиса, когда банки заморозили финансирование строительных проектов, практически парализовала строительные площадки. Тогда изменение сроков ввода измерялись годами, а по ряду проектов встал вопрос о целесообразности их реализации. Приостановить стройку могут и проверяющие органы, в компетенцию которых входит контроль соблюдения застройщиком технических регламентов и других нормативов. В результате незначительные задержки, возникающие на каждом из этапов, за весь срок реализации накапливаются в заметное отставание от заявленных сроков.
Зависит от схемы
Исправность выполнения графиков со стороны генеральных и субподрядчиков, а также госструктур, вовлеченных в работу над жилым проектом, спрогнозировать сложно, но следует обратить внимание на схему финансирования, применяемую девелопером. Если финансирование строительства осуществляется только от продаж, в этом случае можно со стопроцентной уверенностью говорить, что сроки завершения проекта будут смещены. Использование банковского проектного финансирования, облигационных займов и других финансовых инструментов делает сроки строительства более прогнозируемыми и не зависящими от динамики продаж.
Нередко сроки ввода упираются в проблемы с подключением дома к сетям монополистов. Причиной также могут быть низкие темпы продаж, которые часто обусловлены, например, плохо продуманной концепцией проекта, нелогичной квартирографией с неудачными планировками, непродуманной ценовой политикой, плохой узнаваемостью компании и, как следствие, недоверием со стороны покупателей.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой", поясняет: "Зачастую задержки сроков сдачи домов вызваны не недобросовестностью застройщика, а объективными проблемами, связанными с выделением мощностей и подключением инженерных коммуникаций. К сожалению, до сих пор порядок взаимодействия застройщика с монополистами несовершенен: у застройщика нет никаких методов воздействия на монополистов по получению технических условий на подключение к коммуникациям".
Перемены к лучшему
Эксперты говорят, что по сравнению с 2008-2009 годами ситуация на первичном рынке изменилась к лучшему. Тогда доля задержек при сдаче жилья была выше в среднем на 20%. Одной из причин позитивной тенденции может быть переход многих строительных компаний к работе в рамках 214-го Федерального закона. Девелоперы, работающие по договорам долевого участия, сдают свои объекты строго в срок. При этом застройщики, работающие по договорам паевого участия (ЖСК), также вполне успешно соблюдают свои обязательства перед пайщиками. В случае если сдача все же задерживается, обычно срок задержки не превышает одного-двух кварталов.
Генеральный директор "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто также отмечает, что за последние годы ситуация с задержками сдачи домов (следовательно, и передачи) стала намного лучше. Господин Вятто также считает 214-ФЗ причиной сокращения доли компаний, задерживающих ввод объектов. Эксперт указывает на то, что в период кризиса несколько изменилась модель покупательского поведения, потенциальные клиенты в первую очередь стали выбирать надежную строительную компанию, а затем район и объект. "Один из признаков надежности — сдача домов в срок", — поясняет он. Более того, господин Вятто отмечает, что ряд компаний сдают объекты ранее анонсированных сроков.
Андрей Тетыш, генеральный директор компании АРИН, говорит, что теперь даже если дом и задерживают, то сроки задержки стали все же меньше. "Если 4-5 лет назад сдача дома откладывалась на 0,5-2 года, то сейчас — от трех месяцев до года. Кроме того, в 2011-2012 годах достраиваются дома-"долгожители", например, "Поэма у трех озер", "Лондон-парк"".
"Сегодня в целом на рынке задержка сдачи жилья не превышает полугода. Большинство застройщиков сдают объекты в срок, некоторые — даже раньше", — говорит Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад".
Впрочем, в отличие от коллег, Ольга Трошева, заместитель генерального директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость", считает, что сегодня свыше 30% объектов, находящихся в продаже, переносят сроки сдачи. "В кризисные годы эта цифра была выше по ряду причин. Кризис оголил все девелоперские просчеты — и в финансовой политике, и в концепциях проектов. Как результат, сроки по ряду объектов сорвались, какие-то дома попали в категорию долгостроев. Нестабильная экономическая ситуация научила девелоперов более тщательно подходить к вопросам планирования и кредитования, а также вымыла с рынка недобросовестные компании и фирмы-однодневки. Отрасль в целом стала более цивилизованной, состав участников — более профессиональным. Все понимают, что затягивание сроков сдачи — это только убытки для девелопера. Поэтому застройщики максимально стараются избежать срывов, выстраивая грамотную финансовую, маркетинговую и организационную стратегию", — говорит госпожа Трошева.
Еще более пессимистично смотрит на проблему Тамара Ганина, руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН "Итака". Она полагает, что сегодня задержки в сроках сдачи жилья происходят в 50% случаях. "Для многих компаний тало негласным правилом задерживать строительство на два-три месяца, но есть и те, у кого задержки достигают и двух лет по сравнению со сроками, заявленными в начале строительства", — говорит она.
Людмила Рева, директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, вообще считает, что жилые объекты с нарушением изначально заявленных сроков вводятся практически в 90% случаев. При этом она согласна, что средний срок задержки составляет один квартал.
Судиться готовы не все
В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" N 214-ФЗ от 30.12.2004 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" N 214-ФЗ от 30.12.2004 в случае нарушение срока передачи застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, то выплата осуществляется в двойном размере. "На практике при опоздании на квартал сумма причитающихся выплат может составлять свыше 1 млн рублей. Но, как правило, суд со ссылкой на ст. 333 ГК РФ снижает размер неустойки, как явно несоизмеримую с последствиям нарушения обязательства. Итоговые выплаты составляют в пределах 500 тыс. рублей", — говорит Людмила Рева. Но практика обращений дольщиков в суд распространена нешироко. Граждане, как правило, больше заинтересованы в получении квартиры и понимают, что судебные разбирательства могут еще больше затянуть этот процесс, тем более что претензия должна подаваться до подписания акта приемки жилья, в противном случае она не будет рассматриваться.
В случае обращения в суд по поводу возврата средств из-за задержки дольщики практически всегда добиваются возврата уплаченной суммы. Безусловно, уровень инфляции при выплате не учитывается. Но сегодня определить, будут ли задержки при сдаче дома, для покупателей стало проще, чем еще несколько лет назад.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН, говорит, что дольщики не очень часто обращаются в суд. "Если говорить по объектам, у которых срок задержки год, то это порядка 2-10 человек", — подсчитал господин Тетыш.
"Дольщики почти не обращаются в суд, так как им все-таки инвестиционно выгоднее дождаться окончания строительства, чем получить выплаты через суд, поскольку цены на жилье сейчас растут достаточно быстро, на 10-15 процентов в год", — поясняет Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate.
Сегодня ввод объекта в срок — важный фактор для потенциальных покупателей. Поэтому многие компании сейчас ежемесячно публикуют отчет о ходе строительства с фотографиями, устанавливают веб-камеры на своих объектах.
Опасный срок
"Наиболее сложно оценить динамику строительства в первые полгода и последние. В первые полгода изменений на этапе котлована практически не видно, так как ведется большой объем подготовительных работ — земляные работы, забивка свай, устройство фундаментной плиты и пр. В последние полгода, когда коробка дома уже построена, изменений тоже не видно, поскольку все работы ведутся внутри — отделочные работы квартир и мест общего пользования, благоустройство дворовой территории, электромонтажные, сантехнические работы. Также при заключении договора должна настораживать слишком длительная рассрочка (от четырех лет). Одно дело, когда такую рассрочку дает надежный застройщик, который одновременно реализует несколько объектов и может покрыть расходы на строительство, "подтянув" средства из других проектов. Другое дело, когда длительную рассрочку предлагает малоизвестный застройщик, строящий один-единственный дом. Ведь чаще всего застройщики дают рассрочку до конца строительства. Поэтому если вам предлагают рассрочку на 4-5 лет, это может означать, что и строительство, несмотря на заявленные сроки, закончится не раньше, чем через 4-5 лет", — говорит Николай Гражданкин.
"Первый признак беспокойства для покупателя — заведомо низкая цена, которая не соответствует местоположению и стадии готовности объекта. Любой застройщик работает в рыночных условиях и опирается на текущую конъюнктуру, поэтому слишком низкие цены просто не смогут обеспечить необходимый минимум рентабельности", — говорит еще об одном признаке, который должен настораживать покупателя, Ольга Трошева, заместитель генерального директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
"Помимо этого, на рынке даже сегодня, к сожалению, наблюдаются случаи, когда застройщик открывает продажи раньше, чем оформит полный пакет необходимых документов и получит все требуемые разрешения. Сколько бы покупателя ни уверяли, что какое-либо разрешение будет "вот-вот получено" и что "это чистая формальность", он должен понимать, что идет на серьезный риск. В лучшем случае подобная тактика компании свидетельствует о том, что девелоперу требуются дополнительные финансовые вливания для реализации проекта и он стремится как можно раньше привлечь средства дольщиков. В худшем случае подобная организация может и вовсе оказаться мошеннической", — предостерегает Ольга Трошева.