С вступлением в силу Жилищного кодекса в марте 2005 года в России была фактически создана новая бизнес-ниша — управление недвижимостью многоквартирных домов. Предполагалось, что приход частных компаний в эту сферу поможет сделать дома россиян по-европейски благоустроенными. Однако вместе с созданием управляющих организаций в сфере ЖКХ появились и новые специфические проблемы. Это, в первую очередь, долги перед ресурсоснабжающими организациями, которые в ряде муниципальных образований в сумме достигают сотен миллионов рублей. Эта ситуация типична для многих российских городов, в том числе и для юга России. Эксперты считают, что изменить ситуацию можно только при помощи целенаправленной политики руководителей муниципалитетов.
Западный опыт на русский лад
В странах Европы и США эффективность института частных управляющих компаний проверена годами. «Схема, которую попытались создать в России, во многом повторяет модель западных стран,— рассказывает заместитель Главы муниципального образования Вологодской области Анатолий Зельев.— Однако у нас она пока не работает должным образом в силу целого ряда причин».
Российским УК, созданным по аналогии с зарубежными компаниями, пришлось работать в совершенно другом правовом поле. Законодательная база, регулирующая деятельность УК, только начинает формироваться в России. «Одна из главных проблем сферы ЖКХ — отсутствие ясного нормативно-правового регулирования деятельности и понятных, четких правил поведения для всех участников»,— считает юрист Центра Правосудия Сергей Попов (г. Краснодар).
Действующее законодательство зачастую препятствует эффективной работе отрасли. По словам заместителя генерального директора ООО «Центр-СБК» по маркетингу Алексея Ногинова (г. Нижний Новгород), значительный вклад в рост задолженности управляющих организаций вносит определенная действующим законодательством РФ система договорных отношений и вытекающая из этого система расчетов между управляющими и ресурсоснабжающими организациями. «Закон, по сути, перекладывает ответственность за неоплату газа, воды, электроэнергии, тепла с жителей на УК»,— подчеркивает эксперт. Как отмечает руководитель ООО «Управляющая организация ЖКХ» Александр Фальченко (г. Ростов-на-Дону), почти в каждом доме есть жители, которые систематически не оплачивают коммунальные услуги: «Сумма задолженности потребителей в среднем достигает 5–7%. За счет чего управляющая организация должна компенсировать ресурсоснабжающим организациям средства, которые недополучает с потребителей?». Как подчеркивает директор ООО УК «Бывалово» Леонид Серов (г. Вологда), реальных рычагов воздействия на неплательщиков в России не существует. «За рубежом из-за долгов собственник может лишиться жилья, а средства от продажи недвижимости пойдут на покрытие долга. У нас практики выселения должников по решению суда пока нет. Другие меры часто оказываются неэффективными».
Как отмечает Алексей Ногинов, неоплата населением 5% выставленных счетов, при условии 100% оплаты стоимости приобретенных коммунальных ресурсов, приводит к более 20% дефицита средств, которыми может распоряжаться управляющая компания. В результате многие УК для исполнения своих обязательств перед поставщиками ресурсов вынуждены использовать средства, которые поступают на счет содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов. Однако такая практика приводит к недофинансированию работ по содержанию домов и может расцениваться как нецелевое расходование средств населения.
Помимо законодательных пробелов, ряд УК оказываются в сложном финансовом положении из-за неумения грамотно распоряжаться финансовыми средствами. «Даже в сегодняшних условиях организация, которая управляет домом, будь то УК или ТСЖ, может эффективно выполнять взятые на себя обязательства при условии проведения грамотной финансовой политики,— комментирует частный управляющий Евгений Абрамов (г. Вологда).— Несколько лет назад мы приняли в управление дом практически в аварийном состоянии с задолженностью поставщикам коммунальных услуг в 500 тыс. рублей. Нам понадобился один год, чтобы погасить долги. При этом регулярно проводились работы по обслуживанию дома». По словам Анатолия Зельева, сегодня есть немало примеров успешных УК, которые работают на рынке в течение продолжительного времени и уже успели завоевать хорошую репутацию.
Криминальный аспект
Несовершенство российского законодательства с одной стороны осложняет работу тем компаниям которые стремятся добросовестно действовать на рынке, с другой — облегчает задачу создания различных схем увода денег из сферы ЖКХ. «В моей практике было несколько дел, связанных с конфликтами между жильцами дома и управляющими организациями,— рассказывает генеральный директор юридического бюро „Домащенко и Партнеры“ Роман Домащенко (г. Краснодар).— Как показывали результаты проверок деятельности УК, претензии жильцов были обоснованными. Учредитель УК часто оказывался собственником „дочерних“ компаний, выполняющих строительные работы по благоустройству домов. Стоимость услуг завышалась, в акты выполненных работ вписывались фиктивно оказанные услуги, искусственно раздувался штат управляющей организации, некорректно рассчитывались тарифные платежи».
Ситуация осложняется также особенностями менталитета российских собственников жилья, которые пока не научились активно отстаивать свои права перед УК. По словам Сергея Попова, одна из характерных черт современного российского рынка коммунальных услуг — высокая степень пассивности и правовой безграмотности населения. «Собственники жилья в большинстве случаев плохо осведомлены о своих правах и обязанностях. В результате у них нет возможности должным образом контролировать деятельность УК. Это часто становится поводом для злоупотреблений со стороны управляющей организации, что приводит к неэффективному расходованию средств граждан и, в том числе, к образованию задолженности перед поставщиками ресурсов».
Есть также случаи преднамеренного банкротства УК. «Ряд недобросовестных управляющих организаций, собирая денежные средства с населения за коммунальные услуги, целенаправленно не рассчитываются с ресурсоснабжающими организациями,— отмечают специалисты Министерства ЖКХ Ростовской области.— Накопив значительную задолженность, учредители банкротят свои компании, переводя многоквартирные дома во вновь созданные управляющие организации». Несложно догадаться, что в этом случае кредиторы вряд ли когда-нибудь дождутся погашения долгов.
Замкнутый круг неплатежей
Недополучая серьезные суммы за свои услуги, поставщики ресурсов в свою очередь не могут расплатиться по собственным обязательствам. В частности, постоянно растет задолженность поставщиков энергоресурсов перед ОАО «МРСК Юга», которое отвечает за транспортировку электрической энергии по сетям на территории республики Калмыкия, Астраханской, Ростовской и Волгоградской областей. «Общая сумма дебиторской задолженности гарантирующих поставщиков перед ОАО „МРСК Юга“ на 1 мая 2012 года составила 5 357,5 млн руб.,— приводит данные директор по финансам ОАО „МРСК Юга“ Дмитрий Пермяков.— С начала 2012 года размер задолженности увеличился на 1 762,6 млн руб.». По словам господина Пермякова, при недостатке финансовых средств существует риск неисполнения инвестиционной программы развития регионов. Это может стать причиной сдерживания развития территорий из-за отсутствия возможности технологического присоединения новых электроустановок потребителей к электрическим сетям.
Для поддержания текущей производственной деятельности и расчетов с партнерами поставщики ресурсов вынуждены брать банковские кредиты. Проценты по банковским кредитам впоследствии закладываются в тариф, что косвенным образом приводит к увеличению стоимости услуг ЖКХ для потребителей. Как отмечает генеральный директор НП «Центр энергосбережения и инновационных технологий» Ростовской области, академик АКХ РФ Анатолий Ковальчук, при увеличении тарифов на 10% платежеспособность населения снижается на 2%. УК вновь накапливают долги перед поставщиками ресурсов. Начинается новый виток неплатежей, только теперь в отчетах о задолженности предприятий ЖКХ фигурируют, как правило, уже более серьезные цифры.
Муниципальный ресурс
Ряд экспертов считают, что в сегодняшних условиях основная задача по стабилизации коммунальной сферы ложится на плечи муниципалитетов. Именно на органы местного самоуправления в соответствии с №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» возлагается ответственность за организацию электро-, тепло - и водоснабжения на своей территории. Хотя все участники коммунального рынка в России действуют приблизительно в равных условиях, ситуация в конкретных муниципалитетах сильно отличается. В ряде городов и поселений сектор ЖКХ становится основным источником социальной напряженности.
Например, в городе Новочеркасск Ростовской области задолженность УК перед поставщиками ресурсов, по данным областного министерства ЖКХ, всего за полтора года выросла на 374 млн руб., а общая сумма долга управляющих компаний на 31 мая 2012 года составила 599,2 млн рублей. В процедуре банкротства находится МУП «Горводоканал», в сложной финансовой ситуации оказался МУП «Тепловые сети». В середине мая этого года после безуспешных попыток урегулировать проблему задолженности за столом переговоров поставщик энергоресурсов ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» ввел ограничения на подачу энергоснабжения МУП «Горводоканал». В открытом обращении губернатору Ростовской области Василию Голубеву мэр Новочеркасска Анатолий Кондратенко отметил, что задолженность МУПа перед энергетиками образовалась из-за неплатежей УК: «Все управляющие организации города Новочеркасска являются частными. Законодательство не предоставляет органам местного самоуправления полномочий каким-либо образом влиять на деятельность частных управляющих компаний».
Аналогичная ситуация складывается в городах Таганрог и Батайск Ростовской области. По данным областного министерства ЖКХ, задолженность за энергоресурсы 14 наиболее крупных управляющих организаций Таганрога, обслуживающих более 80% многоквартирных домов, составляет 320 млн руб. Систематически растет задолженность управляющих компаний Батайска перед энергетиками, которая в настоящее время составляет свыше 223 млн руб.
По мнению экспертов, дальнейшее развитие ситуации в этих городах в наибольшей степени зависит от действий руководителей муниципалитетов. По словам Анатолия Зельева, ни один муниципалитет не застрахован от появления неэффективно работающих управляющих организаций или компаний, изначально ориентированных на хищение средств граждан. Однако в тех городах, где власти постоянно отслеживают ситуацию в сфере ЖКХ и в полной мере используют свои полномочия, такие организации очень быстро уходят с рынка.
Тем более, что меры воздействия на недобросовестные УК у муниципалитета все-таки есть. «В июне прошлого года в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, согласно которым органы местного самоуправления получили право проведения проверок выполнения управляющими организациями своих обязательств перед собственниками»,— отмечают в министерстве ЖКХ Ростовской области. Если по результатам проверки деятельности управляющей организации будут выявлены какие-либо нарушения, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней после обращения созывает собрание собственников помещений для решения вопроса о расторжении договора с такой УК. Муниципалитет также вправе вести разъяснительную работу с собственниками, а при наличии в доме муниципальных квартир может на правах собственника отстаивать свои интересы перед управляющей организацией. По словам Анатолия Зельева, в случае накопления большой задолженности управляющих компаний перед МУПами, органы местного самоуправления за счет средств бюджета вправе увеличить уставный капитал МУПов для того, чтобы они могли расплатиться по своим обязательствам и не оказались на грани банкротства.
Иллюстрацией того, насколько большое значение для сферы ЖКХ имеет грамотная работа муниципалитета, может послужить ситуация в городе Шахты Ростовской области. После того, как должность мэра в мае 2011 года занял Денис Станиславов, задолженность коммунальных предприятий города стала снижаться. Задолженность тепловых сетей и котельных города Шахты перед энергоснабжающими организациями по состоянию на 01.06.2012 года достигает 17 098,48 тыс. рублей (снижение с 01.06.2011 года составило 44 815,7 тыс. рублей), предприятий водоснабжения и водоотведения — 2 060,74 тыс. рублей (снижение с 01.06.2011 года — 4 498,8 тыс. рублей). Также достигнуты договоренности по взаимодействию исполнителей коммунальных услуг и ООО «ДЭС» в деятельности по заключению договоров энергоснабжения и агентских договоров. Это систематизировало платежи населения города Шахты.
«В конечном счете, органам местного самоуправления и собственникам помещений придется более плотно контактировать между собой с целью контроля деятельности УК, что позволит убрать с рынка недобросовестные компании»,— отмечает аналитик ФЦ «Инфина» по банкам и макроэкономике Вероника Чекина. Одним из первых шагов, по мнению эксперта, может стать создание базы данных неэффективных УК, необходимость в которой назрела уже давно.
Неизбежность перемен
В ближайшее время будут внесены поправки в действующее законодательство, непосредственно затрагивающие деятельность управляющих компаний. С 1 сентября вступят в действие новые правила предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирных домах, утвержденные постановлением №354 от 06.05.2011. Предполагается, что они позволят решить ряд спорных моментов в договорных отношениях между УК и поставщиками ресурсов. В Госдуме в настоящий момент рассматривается законопроект об обязательном саморегулировании деятельности по управлению многоквартирными домами. Введение обязательности участия в СРО, по мнению экспертов, поможет не только консолидировать усилия УК в решении насущных задач, но и очистит рынок от неэффективных и недобросовестных компаний.