Городские власти, эксперты и девелоперы признают, что на протяжении последнего десятилетия расселение горожан по социально-экономическому признаку становится все более заметно. Однако появление "плохих кварталов" и "золотых миль" нас если и ожидает, то еще нескоро.
В "Концепции развития Санкт-Петербурга до 2020 года", подготовленной городскими властями и находящейся в процессе обсуждения, говорится о необходимости начать процесс перехода города к полицентричности. Причина, которая побудила администрацию выступить с этой инициативой, типична для большинства мегаполисов — неравномерность распределения мест приложения труда и фактического проживания населения. Это приводит к росту количества автомобилей, а также к последующей транспортной перегрузке практически всей территории города.
Признание этого факта официальными властями не стало сюрпризом. Практически все крупные объекты в сфере жилой недвижимости, заявляемые в последние годы — "Балтийская жемчужина" Shanghai Overseas United Investment, "Северная долина" и "Юнтолово" компании "Главстрой-СПб", "Вена" и "Девяткино" Setl City, "Триумф Парк" Mirland Development, "Новый Оккервиль" "Отделстроя", — реализуются на окраинах Петербурга. Случаи квартальной застройки в центре или на прилегающих к центру территориях в последние годы — скорее исключения.
Главные причины для миграции застройщиков из центра очевидны: это дефицит свободной земли и большое количество потенциально пригодных для редевелопмента объектов с обременением, зачастую лишающих проекты коммерческого смысла. Есть и другая причина: в ряде центральных районов существует возможность для строительства новых объектов, но окружающая социальная среда вкупе с высокими инвестиционными вливаниями в относительно небольшой проект к этому не располагает. По данным официальной статистики, в центре сконцентрировано до 90 тыс. коммунальных квартир (80% от общего числа по городу), 8 тыс. квартир, не имеющих ванных комнат, 62% жилого фонда имеет физический износ более 30%, более 1 тыс. зданий — с деревянными перекрытиями.
По мнению аналитика Центра стратегических разработок "Северо-Запад" Натальи Андреевой, проблема коммунальных квартир может стать цементирующим явлением для образования гетто в центре города. "Все "расселяемые" коммуналки, все мало-мальски привлекательные с коммерческой точки зрения объекты уже расселены, отремонтированы и проданы. Люди, хотевшие и имевшие возможность выехать из коммуналок самостоятельно, это тоже сделали. По сути дела, рынок комнат в коммунальных квартирах является единственной "точкой входа" в город для иногородних людей и жителей СНГ, то есть, опять же, людей с низкими доходами, которые не способны "оплатить" улучшение среды в районе", — считает эксперт.
"В Центральном районе есть как общепризнанные элитные зоны — "золотой треугольник", окружение Таврического сада, набережные Невы, так и весьма посредственные территории с точки зрения статуса — окружение Апраксина двора, Обводного канала, Лиговского проспекта. Можно сравнить цены трехкомнатных квартир, расположенных примерно в 1 км друг от друга — на Караванной улице и на Апраксином переулке: 145 тыс. руб. за кв. м и 85 тыс. руб. за кв. м соответственно. Разница ощутимая", — делится наблюдениями генеральный директор компании "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто.
Эксперты отмечают, что формировавшаяся на протяжении нескольких десятилетий социализма ситуация за последнее десятилетие кардинально изменилась. Типично советская картина расселения предполагающая, что на одной лестничной клетке могут оказаться инженер, управленец, продавщица и местный алкоголик, постепенно уходит в историю.
"Сейчас есть территории, на которых активно возводятся новые жилищные проекты, что позволяет сформировать однородную социальную среду, к ним можно отнести Приморский, Выборгский, Московский районы", — делится наблюдениями Сергей Козлов, генеральный директор агентства недвижимости "Бекар". "Обеспеченные социальные слои предпочитают селиться в престижных районах центра города или на инфраструктурно и экологически благополучных окраинах. И если в центре города это скорее будет хорошо отремонтированная квартира старого фонда, то на окраинах города популярны элитная малоэтажная застройка и коттеджи. Крепкий средний класс покупает квартиры в новостройках класса комфорт и выше, популярные районы — Приморский, Московский, Выборгский, Невский, Красносельский", — считает Роман Розенталь, генеральный директор Mirland Development Corporation.
Наталья Андреева считает, что расселение по социально-экономическому признаку — сугубо рыночное явление, обусловленное постоянно растущим спросом на социальное благополучие и безопасность. "Можно сказать, что люди предпочитают жить в районах и домах, где никто не будет бить фонари, в подъездах всегда будет чисто, а ребенка не надо будет встречать из школы. Человеческую потребность в безопасности и комфорте отменить невозможно", — поясняет аналитик.
За этой положительной, хотя бы с точки зрения косвенного свидетельства появления среднего класса, тенденцией может скрываться опасность, описанная американской исследовательницей Джейн Джейкобс в ставшей классической работе по городскому планированию "Жизнь и смерть больших американских городов".Суть описанного госпожой Джейкобс исследования заключается в том, что новые благополучные районы, располагающиеся на окраинах через некоторое время теряют свои изначальные преимущества — новизну домов, близость к природе (жилые массивы имею свойство расширяться), молодость и социальную однородность жильцов. Обитатели такого рода жилищ постепенно приходят к мысли о том, что жизнь на окраине лишает их преимуществ, которые дает жизнь в центре, — близость к живописным историческим променадам, театрам и музеям, но не дает ощущения уединения, которое они могли бы получить, находясь за городом. Постепенно они покидают свои когда-то респектабельные дома, уступая их менее притязательным гражданам.
Однако российские эксперты не считают, что подобный сценарий может повториться в Петербурге. "Комплексное освоение для городской среды может стать своего рода аналогом 6D-проектирования (3D, ресурсы, финансы, сроки), широко применяемого для производства продуктов и технологий, — где на межпроектном уровне учитываются инфраструктура, отдельные жилые комплексы, проекты ритейлеров, объекты образования и здравоохранения, общественное питание и так далее", — считает Наталья Андреева. На ее взгляд, при условии, что в процессе проектирования будут участвовать девелоперы, представители администрации города и муниципалитетов и, в идеале, представители общественности — возможность последующей "трущобизации" будет фактически полностью исключена.
По мнению Артура Батчаева, старшего научного сотрудника МЦСЭИ "Леонтьевский центр", процесс расселения петербуржцев по социально-экономическому признаку идет не так быстро:"Свои городские Белгравия, Парк-авеню и пригородные Беверли-Хиллз и Малибу появятся у нас в лучшем случае через несколько десятков лет. Одновременно с этим нет предпосылок для того, чтобы наши городские окраины начали застраиваться фавелами, по типу Рио-де-Жанейро или Сан-Паулу. Доля населения с доходами ниже прожиточного минимума в Санкт-Петербурге и соседних регионах невелика, да и климат у нас не бразильский".