Коттеджное неравенство
С середины 2000-х годов количество предложений по загородной недвижимости выросло в регионе в восемь раз. Однако у нижегородцев такое жилье особенным спросом до сих пор не пользуется. Чтобы привлечь клиентов, Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства предложила составить рейтинг коттеджных поселков. И если к самой идее создания такого перечня эксперты относятся положительно, то его объективность уже вызывает серьезные сомнения.
В удалении от цивилизации
На конец первого квартала 2012 года в Нижегородской области насчитывалось 53 строящихся коттеджных поселка. Цена одной сотки в организованных коттеджных поселках за последний год выросла на 5% без учета инфляции и на сегодняшний день колеблется от 20 тыс. до 70 тыс. руб. в поселках эконом-класса и от 100 тыс. до 500 тыс. руб. в поселках премиум-класса. Средняя стоимость домовладения в зависимости от класса поселка варьируется от 2 млн руб. до 15 млн руб. и выше. При этом, несмотря на относительно стабильную ценовую политику, спрос на коттеджи по-прежнему невелик. В среднем, по данным главы Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, в успешном поселке ежемесячно продается не более 8–10 коттеджей, то есть спрос, только по официальной информации самих застройщиков, как минимум в 2,5 раза отстает от предложения. В действительности разрыв между спросом и предложением может быть намного выше, так как большинство застройщиков в рекламных целях скрывают реальные объемы продаж.
По мнению риэлторов, невысокий спрос связан с тем, что после неудачных проектов 90-х и кризисных годов нижегородцы пока не готовы поверить застройщику и перебраться за город. «Перспектива жить в течение трех-пяти лет на строительной площадке или рядом с ней не вписывается в образ размеренной загородной жизни, а рынок организованных коттеджных поселков очень молод и на нем много непрофессионалов. Успешного опыта реализации проекта коттеджного поселка нет практически ни у кого в регионе», — говорит директор по маркетингу салона загородной недвижимости «Купидом» Ирина Солнцева.
Аналитики констатируют: нижегородский рынок загородного жилья пока далек от цивилизованного, поэтому потенциальному покупателю при выборе коттеджа приходится принимать решение на свой страх и риск. Чтобы улучшить сложившуюся ситуацию, с инициативой по созданию рейтинга коттеджных поселков, который гарантировал бы покупателю их качество и надежность, выступила Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства (НАМС). Заняться составлением такого перечня предлагается не застройщикам, а независимым экспертам, в число которых могут войти риэлторы, оценщики, банкиры и юристы, специализирующиеся на рынке загородного жилья. По замыслу организаторов каждому проекту коттеджного поселка будет присвоена цифровая оценка в баллах. «С рейтингами мы сталкиваемся каждый день, и потребитель привык доверять им. Например, для гостиниц звездность сразу подразумевает определенное количество и качество услуг. При этом ему не обязательно знать механизмы составления рейтинга — он просто воспринимает однозначную информацию в цифрах», — отмечает заместитель директора по маркетингу ООО «Волжская усадьба» — застройщика коттеджного поселка Усадьба Каменки Михаил Исаков. В основу рейтинга предлагается положить те параметры, на которые потребители ориентируются при выборе коттеджа прежде всего, — правовую основу сделки, удаленность от города, инженерную инфраструктуру, социальное окружение и предмет покупки, то есть вид домовладения. По каждой категории поселкам будет присваиваться определенное количество баллов, которые затем будут суммироваться и сравниваться. «Баллы призваны перенести те или иные параметры в цифровую форму для подстановки в математическую модель, то есть в основе рейтинга будет лежать объективная математика, а не субъективное экспертное мнение. Например, в зависимости от категорий землевладения — земли населенных пунктов, сельхозназначения, промышленные зоны и так далее — тот или иной проект получит от одного до десяти баллов», — поясняет господин Исаков. Всю информацию для рейтинга инициаторы предлагают извлекать из официальных документов застройщиков. Специальная экспертная комиссия также оценит наличие электро- и водоснабжения, газа, школ, детских садов, магазинов и оздоровительных комплексов.
Саму идею создания такого рейтинга большинство участников рынка одобряет. «Желание соревновательности дает много разных плюсов, в том числе и возможность привлечь к себе внимание», — продолжает Михаил Исаков. Если методика составления рейтинга позволит дать объективную картину ситуации на рынке загородной недвижимости Нижегородской области, то он будет востребован нижегородцами и станет пищей для размышления потенциальных покупателей, полагает директор по развитию ООО «Каменки-Инвест» Роман Павлов: «Главное — чтобы этот рейтинг был доступен потребителям и опубликован в СМИ. Но прежде всего рейтинг станет инструментом для формирования цивилизованного рынка загородного жилья». А любые мероприятия, которые ведут к формированию цивилизованного рынка и способствуют развитию культуры загородной жизни, необходимы и будут увеличивать спрос, уверены эксперты. «Подобные рейтинги с успехом проводятся в других регионах — и Нижегородская область не какая-то аномальная зона, в которой это невозможно. Нужно только определиться с целеполаганием и критериальной базой. Если инициаторы проекта сумеют создать дееспособную рабочую группу, которая сформулирует бесспорные критерии и принципы оценки, выгода будет очевидна всем участникам процесса», — считает Ирина Солнцева.
Полезные критерии
Чтобы стать действительно полезным, рейтинг должен не только сообщать потенциальному покупателю о качестве коттеджного поселка, но и адекватно оценивать состоятельность того или иного проекта. «Речь идет о снижении покупательского риска, поэтому прежде всего нужно учесть, будет тот или иной поселок в конечном счете построен или не будет, хотя оценить финансовую состоятельность застройщиков поселка крайне сложно, потому что это закрытая информация», — рассуждает директор коттеджного поселка Заповедный Край Михаил Пяткин. Именно рейтинг надежности коттеджных поселков был наиболее ценным для потребителя, соглашается Ирина Солнцева. «Для потенциального покупателя важно, чтобы он не чувствовал себя Буратино, закапывающим деньги на Поле чудес. В свою очередь для девелоперов подобный рейтинг мог бы стать дополнительной рекламой, привести к росту продаж», — уверена она. Одним из показателей надежности реализуемого проекта может выступать количество уже построенных и заселенных домов в нем. Кроме того, степень риска проекта можно оценить на основании имеющегося у застройщика комплекта документов, считает Татьяна Романчева: «Нужно проверить, утвержден ли план поселка, его сетей, есть ли разрешение на строительство. Иначе потом коттеджи могут признать самостроем». Также в качестве показателя степени риска при приобретении коттеджа в том или ином поселке может выступать его адекватная рыночная стоимость, полагает господин Жилевский. Но главным критерием состоятельности проекта эксперты считают наличие механизма ипотечного кредитования на приобретение жилья. В случае с многоквартирными домами эта информация является одной из определяющих при выборе застройщика, говорит генеральный директор «Рензин компани» Алексей Рензин. «Загородная недвижимость обладает относительно низкой ликвидностью. И если банк дает под нее ипотеку, значит поселок точно будет построен, поскольку кредитное учреждение в большинстве случаев никогда не даст денег тому застройщику, которого не проверил с головы до пят», — добавляет Александр Жилевский. Подтверждают это и сами банкиры. Наличие ипотечного кредитования является классическим показателем надежности проекта, так как чтобы продавать дома по ипотечной схеме, коттеджному поселку нужна аккредитация. «Для аккредитации поселка банк смотрит в первую очередь на законность строительства: все ли в порядке с землей, с разрешением на строительство, все ли документы в наличии. Если все соответствует законодательству, то покупатели смогут приобрести загородный дом с участием ипотечных средств. Поэтому внести такой критерий в оценку коттеджных поселков было бы разумно», — считает начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ 24 в Нижегородской области Сергей Олонцев.
Субъективная математика
Методика составления рейтинга ожидаемо вызывает самые серьезные обсуждения и споры. Для начала эксперты предлагают отделить уже существующие или строящиеся коттеджные поселки от проектов по их созданию и оценивать эти категории отдельно. Отдельно нужно оценивать и разные стадии реализации проекта по категориям — строящийся поселок, достраиваемый, эксплуатирующийся. «Многие покупают загородный дом, чтобы уехать от городской суеты. Они хотят тишины и комфорта, а вопросы недостроев в поселке очень серьезно влияют на качество проживания», — указывает вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР), полномочный представитель РГР в ПФО Александр Жилевский. По словам Михаила Исакова, при составлении примерной концепции рейтинга от участников рынка поступали предложения отдельно оценивать поселки бизнес-класса и эконом-класса, а от строителей — ранжировать коттеджные поселения по масштабам, так как размер поселка во многом определяет качество жизни в нем. «К поселкам разного класса должны предъявляться разные требования. Например, охрана, безопасность, комфорт проживания — это приоритеты для поселков элит-класса, а если говорить о поселках эконом-класса, то у них другие требования к качеству и какие-то опции не являются принципиальными», — считает Татьяна Романчева. Также отдельные требования предъявляются к загородному жилью разных форматов: first house, second house и holiday house, добавляет эксперт «Евро Инфо Корреспондентский центр» Андрей Макшанов. «Это тоже надо учитывать, так как для разных форматов фактор близости к городу и наличие инфраструктуры имеют абсолютно различный вес. Например, для holiday house наличие детского сада и расстояние от города не имеют решающего значения, зато больше требований к категории земель и наличию магазина».
Эксперты сомневаются и в объективности будущего рейтинга. «Одному потребителю важно наличие поблизости детского сада, другому интересно качество почвы, кому-то нужен яхт-клуб или горнолыжный курорт. Чтобы ранжировать поселки, важно учесть спрос и понять, что хочет покупатель», — считает руководитель проекта «Хельсинки клуб» Андрей Пияшов. «Магазинов и спортивных центров в поселке может и не быть, если эта инфраструктура находится в транспортной доступности в черте города, а вот наличие собственной пожарной части очень важно, так как гарантирует спокойствие проживающих», — добавляет Александр Жилевский.
Размытость некоторых критериев может свести на нет объективность рейтинга коттеджных поселков и, соответственно, сделать его бесполезным, опасаются эксперты. «Например, в поселке лучшая категория земель, теплосберегающие дома, но он получит самый низкий рейтинг из-за удаленности, а в топе окажутся поселки, расположенные ближе, но хуже по качеству. Поэтому такой рейтинг вряд ли будет безоговорочно принят представителями коттеджных поселков, но мы хотя бы должны оценить, построятся ли поселки и будут ли они соответствовать нашим ожиданиям», — отмечает Сергей Олонцев. По мнению господина Пияшова, среди всех коттеджных поселков региона по параметрам ни один не совпадает с другими: «Я сомневаюсь, может ли в принципе быть составлен абсолютно объективный рейтинг, потому что сравнить такие поселки невозможно». Без оптимизма смотрит на рейтинг и партнер Green Village Станислав Отмахов: «Поселок поселку рознь и по удаленности, и по инфраструктуре, и целевая аудитория у них разная, а что касается надежности, то потенциальные покупатели, как правило, обращаются к профессиональным юристам, которые работают с землей».
При неопределенности методики оценки чуда от рейтинга ждать не стоит, полагают аналитики и уже предлагают другие варианты формирования цивилизованного рынка. «Наша цель — защитить клиента, а рейтинг его не защитит. Поэтому необходимо провести внутреннюю сертификацию поселков, создать ассоциацию застройщиков загородного жилья и проверить самих себя. Это позволит решить проблему в будущем, когда поселков будет больше, потому что рано или поздно люди все равно будут уезжать жить за город», — уверен Александр Жилевский. Плюс этого направления работы в том, что внутренняя сертификация может опираться не только на открытые документы, но и на закрытую информацию, что позволит потребителям быть уверенными, что застройщик — не «компания-однодневка». По мнению господина Пяткина, для существующего небольшого объема рынка в Нижегородской области создание саморегулируемой организации застройщиков коттеджных поселков с гарантийным фондом и страховыми обязательствами нерационально, однако в формате гильдии объединение застройщиков может собирать и распространять объективную техническую и юридическую информацию о застройщиках и их проектах. «Это нужно прежде всего нам как продавцам, потому что мы таким образом привлечем большее количество покупателей, которые пока боятся купить дом и остаться в чистом поле. Сейчас у нас в области почти нет готовых поселков, а таким образом мы дадим людям какой-то уровень доверия», — заключает Михаил Пяткин.
Загород в цифрах
По данным салона загородной недвижимости «КупиДом», на конец первого квартала 2012 года в Нижегородской области насчитывается 53 строящихся коттеджных поселка. Аналитики фиксируют изменение географии размещения поселков. Если до кризиса коттеджные поселки в основном заявлялись в богородском и кстовском направлениях, то в последние три года активно развиваются арзамасское и борское направления. На арзамасском направлении в основном возводятся поселки эконом-класса, на борском заявлены поселки не только эконом-класса, но и премиум-сегмента. Практически две трети коттеджных поселков расположены в 30-километровой зоне от Нижнего Новгорода и могут быть использованы как для основного проживания (first house), так и для всесезонного отдыха (second house). Особняком здесь стоит заволжское направление, которое представлено только поселками «выходного дня» (holiday house) во всех ценовых категориях.
Почти 70% коттеджных поселков, строящихся на территории Нижегородской области, относится к эконом-классу. Растет доля предложений в эконом- и премиум-сегментах (подробнее см. диаграммы).