Офисный провал
Из-за низкой активности девелоперов в ближайшие несколько лет Нижний Новгород может столкнуться с дефицитом качественных офисных площадей. За последнее время в регионе не заложено ни одного нового крупного бизнес-центра, а многие из ранее анонсируемых проектов заморожены.
По данным аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» (ИНН), на сегодняшний день в городе насчитывается около 300 офисных зданий. В пересчете на квадратные метры это чуть больше одного миллиона. Если рассматривать ситуацию в целом, то сейчас спрос и предложение на офисные площади в городе относительно сбалансирован. При этом эксперты отмечают, что некоторые офисы все-таки в дефиците. «Сейчас практически невозможно найти офис площадью от 500 до 1000 кв. м, — говорит директор Центра деловых коммуникаций (управляет коммерческой недвижимостью в Нижнем Новгороде) Аркадий Коткис. — Главные арендаторы таких площадей — крупные московские компании, которые, оптимизируя свои издержки, выводят свои бэк-офисы в регионы». В дефиците и небольшие офисные площади — от 15 до 20 м, которые востребованы представителями малого и среднего бизнеса, продолжает директор регионального Международного торгового центра Павел Солодкий. По мнению главы компании ОВG Development Нижний Новгород Ольги Борисовой, Нижнему Новгороду по сравнению с Москвой, Санкт-Петербургом и даже Екатеринбургом и Казанью не хватает качественных бизнес-площадок. По оценке экспертов из London Consulting & Management Company (LCMC), сегмент качественных бизнес-центров в Нижнем Новгороде в большей степени представлен офисами высоких классов — B, B+, A. Их общая доля в структуре рынка составляет 57%. Наименее качественный сегмент — класс С занимает 43%. Общая арендная площадь современных офисных центров (классы А и В) на конец 2011 года составила 112,6 тыс. кв. м.
В докризисный 2007 год девелоперами планировалось возвести несколько десятков офисных объектов. Но на сегодняшний день из 23-х наиболее значимых проектов удалось реализовать всего четыре. Продолжается строительство шести объектов. По оценкам ИНН, их готовность достаточно высока, так что ожидать ввода в эксплуатацию этих офисных центров можно уже в этом году. Крупнейший среди них — бизнес-центр «Пражский квартал» на Сенной площади (21 750 кв. м).
Вместе с тем сразу три бизнес-центра с легкостью можно отнести к долгостроям. Это офисный центр на Большой Печерской (застройщик «КапиталСтройИнвест»), на улицах Блохиной («Волго-Окский проект») и Ульянова («ПрофСтрой-НН»). И если строительство бизнес-центра на улице Ульянова пусть и неспешными темпами, но всё же подходит к концу, то на строительных площадках двух других объектов, где монтаж зданий в основном произведен, ситуация не меняется на протяжении нескольких лет.
Полностью заморожено строительство бизнес-центров на улице Керченской и на улице Тимирязева. До сих пор не начато строительство 11 объектов. «Несмотря на то, что кризис прошел и мы наблюдаем общее оживление на строительном рынке, ситуация в сегменте офисной недвижимости выглядит весьма невнятной, — считает независимый аналитик рынка недвижимости Алексей Чемоданов. — Девелоперы по-прежнему не торопятся начинать новые проекты».
Причин этому несколько — от низких арендных ставок, которые пока не вернулись даже на уровень 2008 года, до проблем с согласованием проектов. «Во время кризиса коммерческая недвижимость пострадала больше всего, — рассказывает Павел Солодкий. — Падение арендных ставок в этом сегменте оказалось самым существенным. Да и сам выход из кризиса для офисной недвижимости затянулся. Если ставки аренды жилья, торговой и складской недвижимости не только достигли докризисных показателей, но и превысили их на 15%, то стоимость аренды офисов пока не вышла даже на уровень 2008 года». По данным аналитиков ИНН, по состоянию на апрель 2012 года средняя ставка аренды одного квадратного метра офисной недвижимости в Нижнем Новгороде составляла 551 руб., в 2008 году — 678 руб.
Не прибавляет девелоперам желания приниматься за строительство новых бизнес-центров и долгий срок окупаемости проектов. По данным аналитиков, за последние 10 лет сроки окупаемости офисных центров увеличились в среднем в два раза — с 5 до 8–10 лет. При этом, подчеркивают эксперты, многое зависит от объема площадей и качества проекта — класса здания, хорошей инженерной инфраструктуры. «Если девелопер берет участок с нуля и строит новый бизнес-центр класса А /В+ и при этом львиная часть финансирования идет за счет кредитных банковских средств, то естественно, что сроки окупаемости возрастают и могут зашкаливать и за 15 лет», — поясняет Ольга Борисова. «Бизнес тянется к власти, и многие хотят иметь офис рядом с госучреждениями. Но это центр города, где земли все меньше, подключение к коммуникациям все дороже. Не стоит забывать и о транспортной проблеме — загруженность дорог, отсутствие парковочных мест. В Нижнем Новгороде строительство парковок полностью переложено на плечи инвестора, а это десятки экспертиз, согласований, разрешений. В любой проект, который ты планируешь, надо закладывать нормы по парковкам, которые в два раза жестче, чем в других городах России. А любое ужесточение требований приводит к удорожанию проекта», — добавляет Павел Солодкий.
Бизнес тянется к власти, и многие хотят иметь офис рядом с госучреждениями. Но это центр города, где земли все меньше, подключение к коммуникациям все дороже
Отдельная проблема — поиск источников финансирования для строительства офисного центра. «Застройщик жилого дома может начать строительство своего объекта на собственные или заемные средства банка, — говорит Алексей Чемоданов. — После чего, уже на уровне фундамента, может тут же начать продавать квартиры. Сами покупатели, становясь дольщиками, финансируют строительство дома. Бизнес-центры строятся чаще всего без привлечения мелких дольщиков. Иначе в будущем при большом количестве собственников можно получить неуправляемую систему, при которой из-за разногласий невозможно принять ни одного решения. В этом случае управляемость офисным объектом падает до нуля».
На сегодняшний день, по словам Ольги Борисовой, в Нижнем Новгороде в большей степени востребованы хорошие бизнес-центры класса В/В+, ценовой сегмент у которых примерно одинаков и немного отличается в зависимости от месторасположения объекта. Спрос на бизнес-центры, действительно соответствующие по параметрам классу А, на сегодняшний день ограничен, поскольку ограничен и круг компаний в Нижнем Новгороде, готовых платить за все преимущества такого бизнес-центра. На сегодняшний день стоимость одного квадратного метра в офисе премиум-класса составляет 1,5 тыс. руб. ежемесячно.
По прогнозам ИНН, в ближайшее время на нижегородском рынке офисной недвижимости появится около 70 тыс. кв. м новых площадей. И в основном это будет тот самый дефицитный класс B/B+. Есть и резерв из 60 тыс. «замороженных» объектов. «Если ситуация в ближайшее время с долгостроями не изменится при условии, что новые здания не закладываются, то в 2013 году мы можем столкнуться со значительным сокращением офисных помещений — их просто не успеют построить», — прогнозирует Алексей Чемоданов, указывая, что жизненный цикл инвестиционного проекта, в том числе и офисного центра, с момента получения разрешения инвестиционного совета и до момента ввода его в эксплуатацию может составлять два-три года. Однако приведет ли это к серьезному дефициту арендных площадей, пока не ясно. «Сначала нужно заполнить те центры, которые сдадут в эксплуатацию в 2012 году», — резюмирует господин Чемоданов.