Жилой вопрос
По итогам 2011 года количество сделок купли-продажи жилья в Нижегородской области снизилось на 30%, при этом объем рынка увеличился. Проанализировав ситуацию на рынке, эксперты в первую очередь связали это с ростом цен на квадратные метры, который за 12 месяцев в среднем составил более 8%.
Ценовой диапазон
По данным управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, по договорам купли-продажи в 2011 году в регионе было зарегистрировано 41,28 тыс. сделок купли-продажи (мены) с жилой недвижимостью — это на 30% ниже аналогичного показателя 2010 года (58,93 тыс. сделок). Вместе с тем, по информации аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» (ИНН), нижегородский рынок жилой недвижимости в 2011 году продемонстрировал рост по отношению к 2010 году. Увеличение объема рынка на фоне снижения регистрации сделок эксперты связывают с ростом цен — за год стоимость квадратного метра в квартирах Нижнего Новгорода в среднем выросла на 8,3%. Индекс стоимости готового жилья в минувшем году поднялся с 45,8 тыс. руб. за 1 кв. м до 49,58 тыс. руб. Цены поднимались хоть и не очень заметно, но непрерывно. Наиболее активный рост был зафиксирован в ноябре-декабре 2011 года, когда за один месяц стоимость квадратного метра выросла с 48 тыс. руб. до почти 50 тыс. руб. Эксперты ИНН это увеличение связывают с сокращением предложения: весной-летом оно было высоким, но с сентября стало снижаться на 5–7% в месяц. С такими оценками соглашается риэлтор агентства недвижимости «ВолгаЖилСтрой» Надежда Гаврилова и поясняет: «У россиян есть довольно странная особенность — они почему-то стараются успеть приобрести жилье до новогодних праздников. Прошлый год не стал исключением, и спрос на жилье перед новогодними каникулами превысил предложение, что и спровоцировало довольно резкий подъем цен». Эксперты предполагают, что спровоцировать интерес и даже ажиотажный спрос на недвижимость могли нестабильность финансового рынка, колебания курса доллара и ожидание второй волны мирового экономического кризиса. «В таких условиях люди, у которых отложены средства на покупку квартиры, обычно стараются не рисковать, и принимают быстрые решения. Основной принцип в этой ситуации „не было бы хуже“. А те, у кого есть свободный запас средств, покупая недвижимость, стараются таким образом сохранить свой капитал или даже приумножить его», — отмечают в центре ИНН.
Эксперты предполагают, что спровоцировать интерес и даже ажиотажный спрос на недвижимость могли нестабильность финансового рынка
В целом по итогам 2011 года объем рынка жилья в Нижнем Новгороде увеличился на 6%. Основным драйвером роста стал сегмент элитного жилья. «Поскольку элитное жилье всегда было дефицитным для Нижнего Новгорода, то и в 2011 году его стоимость повысилась», — говорит директор ООО «Альтернатива» Ольга Голодова. Так, в декабре 2010 года квадратный метр элитного жилья в среднем стоил 81,25 тыс. руб., в декабре 2011 года — 89,12 тыс. руб. Таким образом, прирост составил 9,7%. Наименьший рост показали квартиры гостиничного типа и «сталинки» — 4,3% и 3,1% соответственно. В 2010 году средняя стоимость «гостинки» в Нижнем Новгороде составляла 47,9 тыс. руб. за квадратный метр, в 2011 году — 49,94 тыс. руб. Стоимость квадратного метра в «сталинке» в 2010 году оценивалась в 45,84 тыс. руб., в 2011-м — в 47,27 тыс. руб.
Если делить рынок по сегментам, то ожидаемо самым дорогим районом столицы Приволжья стал Нижегородский. В центре Нижегородского района за год цены за 1 кв. м выросли на 9,6% с 68,64 тыс. руб. до 75,23 тыс. руб. А самое дешёвое жилье сегодня предлагают в Сормовском районе. Стоимость квадратного метра там увеличилась всего на 4% — с 40,45 тыс. руб. до 42,05 тыс. руб. Неожиданным для экспертов оказался рост цен на 5,9% (с 35,36 тыс. руб. до 37,43 тыс. руб.) на квартиры в домах народной стройки в Автозаводском районе. Эксперты предполагают, что в данном случае подъем цен подстегнуло заявление городских властей о планируемом «волновом» расселении жителей нескольких автозаводских кварталов, застроенных домами такого типа. В аутсайдеры рынка по итогам прошлого года попали «гостинки» Ленинского и Сормовсково районов, которые подешевели на 6% и 13% соответственно.
Эконом-подход
Что касается сегмента готового жилья, то, по данным аналитиков, в 2011 году спрос на него в течение всего года, не учитывая сезонных колебаний, оставался меньше предложения, поскольку платежеспособность нижегородцев остается низкой.
Очереди по-прежнему выстраиваются лишь за жильем эконом-класса. По словам Ольги Голодовой, заметно увеличение спроса на квартиры в новостройках. Риэлтор связывает это с большим количеством ипотечных программ для молодых семей. Сегодня ставки по рублевой ипотеке колеблются от 8,9% до 14,75%, в то время как в 2009 году средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке, по данным ЦБ РФ, составляла 14,6%.
Люди готовы платить больше и брать ипотеку, чтобы приобрести квартиру в новом доме
Впервые за посткризисный период в 2011 году в Нижнем Новгороде отмечен рост объемов жилищного строительства. Объем введенного в эксплуатацию жилья составил 396,2 тыс. кв. м, что на 9,1% выше показателей 2010 года. В многоквартирных жилых домах ввели в эксплуатацию 345,3 тыс. кв. м (+17,5% к 2010 году), а в индивидуальных жилых домах объем ввода снизился на 26,4% и составил 50,9 тыс. кв. м. На Автозаводе был введен комплекс «Спутник», на Мещерском озере — «Седьмое небо». Началось строительство на новых площадках в Приокском (ул. 40 лет Победы) и Московском (микрорайон Бурнаковский) районах. Было возобновлено строительство долгостроев на улице Тверской, в Гранитном переулке (Нижегородский район) и на улице Республиканской в Советском районе. Всего, по подсчетам экспертов, в 2011 году началось строительство 53-х многоквартирных домов на 5,32 тыс. квартир — это почти 290 тыс. кв. м жилья, что на 20% больше, чем в 2010 году. Большая часть строящегося жилья приходится на эконом-класс (жилые комплексы «3D» на Бурнаковской и Бетанкура), а также на бизнес-класс («Бояр палас» на улице Сергиевской, «Неаполь», «Марсель» и «Барселона» в составе ЖК «Квартал Европейский» на улице Тимирязева, ЖК «Парус» на Сенной площади). Отметим, что элитных новостроек бизнес-класса стало на 6% больше по сравнению с 2010 годом, но они по-прежнему составляют 1% от всего рынка строящегося жилья.
В быстром темпе
С начала 2012 года аналитики фиксируют ускорение роста цен на готовое жилье. Только за февраль цены выросли сразу на 3,7% — таким образом, квадратный метр жилья в Нижнем Новгороде стал дороже на 1,87 тыс. руб. По оценкам экспертов, такого подъема за один месяц не наблюдалось с весны 2008 года. Если сравнивать новые показатели с февралем прошлого года, то цены на жилье выросли на 13,3% в среднем по городу. Уже в марте средняя цена по Нижнему Новгороду в сегменте готового жилья составила 51,95 тыс. руб. за 1 кв. м. Еще одним трендом начала 2012 года стало увеличение количества предложений. На сегодняшний день по сравнению с январем оно уже выросло на 13%.
В сегменте строящегося жилья цены постоянно колеблются. Так, в начале марта средняя цена квадратного метра составляла 48,44 тыс. руб., что на 2,3% ниже показателей февраля. Однако если сравнивать стоимость жилья с аналогичным периодом 2011 года, то метры в строящихся домах подорожали в среднем на 15,7%. Самыми дорогими остаются новостройки в Нижегородском районе. Сейчас средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 98,66 тыс. руб. Самое дешевое строящееся жилье — 39,95 тыс. руб. за 1 кв. м — в Автозаводском районе.
По мнению Надежды Гавриловой, в ближайшие два года нижегородцы будут отдавать предпочтение новостройкам. «Люди готовы платить больше и брать ипотеку, чтобы приобрести квартиру в новом доме, — рассказывает эксперт. — Старые дома, как правило, плохо ремонтируются, в них изношены коммуникации. Даже при хорошем ремонте в квартире клиентов отталкивает разруха в подъездах». В целом на ближайшие пару лет эксперты прогнозируют рост стоимости квадратных метров в Нижнем Новгороде на 10–12% ежегодно.
(см. графики в PDF версии)