Апрель на рынке аренды квартир стал последним месяцем высокого сезона перед летним затишьем. Уже в течение второго месяца весны спрос на рентную недвижимость начал снижаться, а ставки аренды практически перестали расти. По мнению экспертов, затишье на рынке будет продолжаться до конца июля--начала августа, когда рынок снова оживет, а количество сделок и ставки начнут расти.
Ожидаемое снижение
Высокий сезон на рынке аренды квартир начался в феврале и длился до середины апреля. В этот период квартирный вопрос решали те клиенты, которые либо не успели найти подходящий вариант до нового года, либо отложили поиск жилья до весны. Однако уже в апреле число сделок с квартирами стало снижаться, а предложение, напротив, расти.
"В апреле спрос на квартиры продолжил снижаться: по сравнению с мартом снижение составило более 20%. Предложение квартир в апреле, наоборот, увеличилось: рост составил почти 9% по отношению к марту. Полагаю, что в мае эта тенденция сохранится",— отмечает первый заместитель гендиректора "МИЭЛЬ-Аренды" Мария Жукова. По словам коммерческого директора агентства недвижимости DNA Realty Евгения Данилова, это снижение было ожидаемым для участников рынка, поскольку такая ситуация наблюдается в секторе аренды практически каждый год. "В начале года, после январских праздников, количество сделок постоянно растет, в конце марта стабилизируется, а в апреле начинает снижаться",— рассказывает эксперт.
Впрочем, управляющий партнер агентства Spencer Estate Вадим Ламин с приведенными цифрами не согласен. "По итогам апреля можно сделать вывод, что количество сделок по сравнению с предыдущим месяцем выросло на 2%, причем на 5,6% вырос средний бюджет сделки. То есть в апреле было сдано больше дорогих квартир",— утверждает господин Ламин. По его мнению, основной причиной этого стало то, что целый ряд компаний провел замену руководящего и среднего звена менеджерского состава именно в эти весенние месяцы. "Поэтому самыми востребованными оказались адекватно оцененные квартиры в центре площадью около 100 кв. м с двумя спальнями в бюджете 130-150 тыс. руб. в месяц",— заключает специалист. Действительно, в апреле был некий небольшой скачок спроса со стороны корпоративных клиентов, но существенно на статистику он не повлиял, возражает Евгений Данилов.
Дорожает только дешевое
По оценкам руководителя управления аренды квартир "Инком-недвижимости" Галины Киселевой, общий объем предложения по итогам апреля составил порядка 35 тыс. объектов: в Москве в сегменте экономкласса было выставлено порядка 14,8 тыс. квартир, в бизнес-классе — около 10,5 тыс., в premium и de luxe — по 5 тыс. объектов. При этом, несмотря на снижение спроса, ставки аренды еще немного подросли.
"За апрель ставки увеличились в среднем на 1,5-3% в зависимости от класса и ликвидности объекта. Конечно, активнее всего дорожал ходовой эконом — объекты до 35 тыс. руб. в месяц, расположенные где-нибудь в спальном районе в 15-20 минутах езды на метро от центра",— утверждает Галина Киселева. "Максимальный спрос в апреле пришелся на квартиры стоимостью от $1 тыс. до $3 тыс. в месяц., максимальное предложение квартир также наблюдается в данном диапазоне цен. При этом следует отметить, что совокупный объем спроса в данном ценовом диапазоне оказался ниже предложения. Значительное же превышение спроса над предложением (в 2,17 раза) отмечалось в апреле в ценовом диапазоне от $750 до $1 тыс. в месяц",— добавляет Мария Жукова. При этом, по ее данным, средние ставки аренды снизились во всех сегментах рынка, кроме самого нижнего. Так, однокомнатные квартиры подешевели на 2,4%, двухкомнатные — на 1,5%, трехкомнатные — на 2,4%. В результате, по данным "МИЭЛЬ-Аренды", на начало мая 2012 года средняя стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса составила 30,9 тыс. руб., двухкомнатных — 37,9 тыс. руб., трехкомнатных — 44,3 тыс. руб. При этом минимальная цена предложения на однокомнатную квартиру сложилась на уровне 18 тыс. руб./мес.— такие объекты представлены в ЮАО, а максимальная цена предложения составила 734 тыс. руб./мес.— многокомнатная квартира в ЦАО, говорит госпожа Жукова.
По словам всех опрошенных экспертов, ожидать новых всплесков активности на рынке аренды жилья не приходится. По мнению Вадима Ламина, до середины мая на рынке будет наблюдаться практически мертвый сезон, а потом спрос отчасти восстановится. Евгений Данилов же считает, что низкий спрос на квартиры будет наблюдаться как минимум до середины июля, когда жилье начнут подыскивать студенты и менеджеры: "В этот период на рынке происходит традиционный всплеск деловой активности во всех сегментах рынка недвижимости". "До лета 2012 года уровень арендных ставок с незначительными колебаниями — плюс-минус 2% — останется на нынешних значениях, с началом высокого сезона (середина июля) ставки начнут расти. Рост ставок по итогам 2012 года не превысит 15%",— полагает Мария Жукова.
Тем не менее в целом прогнозы развития рынка аренды у экспертов положительные. "Спрос на квартиры в аренду растет, и в нынешних условиях все больше современных молодых (в первую очередь) людей понимает, что аренда квартиры зачастую выгоднее и разумнее покупки с использованием заемных денег (вся Европа так живет),— рассуждает Вадим Ламин.— Ведь величина арендной ставки, как правило, не превышает 5-6% от стоимости квартиры, а ставка ипотечного кредита как минимум в два раза выше. И пока эта ситуация не изменится, можно смело прогнозировать если не рост, то, по крайней мере, стабильность арендных ставок".