Жилой комплекс "Платинум", возводимый на Свердловской набережной Петербурга, являет собой пример сразу нескольких тенденций современного градостроительства, одна из которых — инфраструктурное насыщение жилой среды. Об идеологии проекта, психологии потребителя и взаимном воспитательном процессе общества и власти рассказал генеральный директор ООО "Квартира.ру. Платинум" ДМИТРИЙ ЮЖИК.
GUIDE: Какой должна быть инфраструктура жилого комплекса, чтобы можно было констатировать: есть все необходимое для комфортного проживания?
ДМИТРИЙ ЮЖИК: На этапе разработки концепции использования нежилых помещений в комплексе "Платинум" мы много консультировались с профессионалами рынка, в том числе c компаниями S.A. Ricci, Colliers. Они просчитывали для нас объемы и назначения коммерческих площадей, для того чтобы обеспечить жильцам комплекса максимально комфортное существование. Общая площадь коммерческих помещений составит 10 тыс. кв. м. В "Платинуме" будет детский сад, фитнес-центр, spa-салон, рестораны, отделения банков, пекарня, сервисно-бытовые службы, парковки... Некоторую часть помещений мы сознательно оставляем для офисов, так что жильцы могут организовать офисы своих компаний в непосредственной близости к дому. Это позволит им лучше распоряжаться своим временем, ведь ежедневно затрачивая по два часа на дорогу от дома до работы и обратно, мы обделяем себя главной радостью в жизни — общением с близкими. Кроме того, во внутреннем дворе комплекса будет устроена зеленая территория, закрытая для автомобильного движения, так что жильцы получат полноценную пешеходную зону для прогулок.
G: К какому классу относится комплекс?
Д. Ю.: По функциональности, качеству исполнения и используемого оборудования, по инженерным решениям "Платинум", безусловно, относится к объектам бизнес-класса.
G: Насколько, по-вашему, перспективно комплексное строительство?
Д. Ю.: На мой взгляд, комплексный подход обязательно должен присутствовать при квартальной застройке и иных формах КОТ, причем закладываться это должно еще на этапе продумывания проекта, ведь это прежде всего влияет на архитектуру, внешний вид. Вообще, Петербург очень предрасположен к такого рода проектам — как с точки зрения характеристики территорий, так и с точки зрения климата (в дождливую погоду длительные прогулки, скажем, до продуктового магазина не слишком приятны). К сожалению, петербургские застройщики не очень любят работать с масштабными проектами, что легко объяснимо с точки зрения экономики. В случае же с "Платинумом" у нас есть одно обстоятельство — не очень позитивная история, которая диктует нам правила поведения. А потому продукт, который мы предлагаем, имеет не только соответствующую цену — на данный момент на 10-15% ниже рынка, но и очень привлекателен тем, что дает возможность жить с комфортом.
Что касается общей перспективы комплексного строительства жилых домов с созданием необходимой инфраструктуры, то тут все зависит от градостроительной политики властей. Многие говорят, что предприниматели ориентированы только на получение прибыли — это верно, но ведь коммерсант работает в тех условиях, которые устанавливает власть. К примеру, если власть жестко установит некий неснижаемый минимум, как, например, создание одного инфраструктурного объекта на энное количество квадратных метров, то это будет исполняться. И предоставляемые на согласование проекты будут рассматриваться с единственно верной в жилищном строительстве точки зрения: насколько они будут комфортными для людей, уже живущих в этом месте и только планирующих, и насколько хорошо эти проектные решения впишутся в существующую среду. Что касается нашего комплекса, то мы уже получаем от жителей соседних домов запросы на продажу машино-мест в подземном паркинге, да и детским садом интересуются активно. Это живая иллюстрация моего тезиса о том, что любое новое строительство должно привносить положительные изменения в жизнь сложившейся застройки. Последний аспект, кстати, очень важен: ведь нередко новый объект для существующей жилой среды ничего, кроме дополнительной нагрузки на дороги, транспорт, торговые и сервисные предприятия не несет. Отсюда — социальный конфликт, который без участия властей не решить. Впрочем, когда-то рынок насытится, и люди тогда будут покупать то, что помимо цены имеет что-то еще, а именно — удобство для жизни.
G: А есть ли какие-то механизмы выстраивания отношений застройщиков, покупателей и власти?
Д. Ю.: Этот процесс, если можно так выразиться, — дорога с двусторонним движением. И покупатели, голосуя своим рублем, воспитывают застройщиков, и застройщики приучают потребителя к определенным стандартам. Хороший пример — Европа, где строители сдают квартиры полностью готовыми, так что владельцу остается только расставить мебель. Кстати, такой европейский подход в Петербурге встречается все чаще, и я уверен, что скоро это станет стандартом для всех категорий жилья, просто будет разница в классе используемых материалов и инженерии. С этим вопросом, на мой взгляд, также должна работать власть, его нельзя отдавать на откуп рынку: власть должна обязать застройщиков сдавать жилье в абсолютно готовом для комфортного проживания виде.
G: Сказывается ли на стоимости жилья богатое насыщение инфраструктурой?
Д. Ю.: Пока что мы рассматриваем создание инфраструктуры как характеристику, повышающую привлекательность объекта. О росте цен можно будет говорить в случае, если мы не найдем иного способа обуздать ту волну спроса на квартиры в "Платинуме", которая поднимается сегодня. Предварительно могу сказать, что повышение цен, скорее всего, будет ближе к стопроцентной готовности комплекса в пределах 3-5% примерно раз в полгода так, чтобы к окончанию строительства, то есть к концу лета 2013 года, стоимость квадратного метра в квартирах с видом на исторический центр города составляла минимум 125 тыс. рублей.
G: Какие сложности для девелопера и застройщика несет строительство жилого дома в комплексе с объектами инфраструктуры?
Д. Ю.: Сложность для девелопера только одна — финансовая. Ведь если жилые помещения — квартиры — можно начинать продавать на самой начальной стадии, то коммерческие площади покупаются, как правило, на конечной стадии строительства. То есть нередко на строительство инфраструктурной части у застройщика попросту нет денег. И это — главная проблема. Ее отчасти могли бы решить рантье, которые обычно приобретают коммерческие помещения на ранних этапах строительства, однако в Петербурге класс рантье только начинает формироваться, а потому на строительном рынке их присутствие пока не очень заметно.
G: Ваш прогноз спроса на инфраструктурно насыщенные жилые комплексы в Петербурге?
Д. Ю.: Петербург, хотя и обладает качественным своеобразием, имеет те же проблемы, что и рынок недвижимости России в целом. Неважно, комплексное ли это освоение или это отдельные жилые дома самых разных классов, факт остается фактом: объемы предлагаемых к продаже площадей не соответствуют существующим объемам покупателей. Ведь поведенческая составляющая общества потребления базируется на том, что коммерсанты и государство постоянно стимулируют потребителя к покупкам. Но дело в том, что все эти методы стимуляции — взять ту же ипотеку — больше похожи на кабалу. Во всем мире ипотека является локомотивом не только для рынка недвижимости, но и для экономики в целом: у человека, который обзаводится собственным жильем по ипотечной схеме, значительно повышается социальная ответственность, он начинает иначе жить, иначе смотреть на общественные процессы. Если в России государство каким-то образом найдет возможность снизить ставку хотя бы до уровня инфляции, то есть примерно до 8-10%, то, я уверен, рынок очень быстро приспособится.
G: Как, на ваш взгляд, будет выглядеть строительный рынок Петербурга в ближайшем будущем?
Д. Ю.: Николай Александрович Бердяев в своей работе "Философия неравенства", развивая идею, ранее высказанную Владимиром Соловьевым, написал: "Государство существует не для того, чтобы превращать земную жизнь в рай, а для того, чтобы помешать ей окончательно превратиться в ад". Поэтому очень важен диалог власти и общества. С этой точки зрения я считаю, что происходящие сейчас процессы скажутся на рынке исключительно положительно. Я имею в виду некоторое затормаживание процессов строительства, благодаря которому у нас наконец образовалось время, когда можно не бежать вперед, а спокойно оглядеться вокруг. Общество и власть имеют шанс прислушаться друг к другу, озвучить взаимные пожелания и обсудить векторы развития города с точки зрения его удобства для жизни. Но самое главное, на мой взгляд, в том, что власть, кажется, научилась слышать общество, а общество, в свою очередь, — не бояться высказывать государству свои претензии и видение того, что оно считает комфортной жизнью.