Усиление конкуренции на рынке загородного жилья, заставляет девелоперов искать новые маркетинговые инструменты для продвижения своих объектов. Как считают аналитики, наличие вблизи дома водоема способно усилить интерес покупателя и поднять цену на жилье на 15-30%. Сегодня в борьбе за клиента некоторые девелоперы даже начинают создавать искусственные водоемы. Удовольствие это не из дешевых — затраты могут достигать нескольких миллионов рублей.
По данным консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, в 61 поселке (то есть меньше, чем в трети) есть какая-либо береговая линия — это может быть залив, озеро, река и даже ручей. Половина из них — на берегах озер (в том числе Ладожского), многие поселки расположены на реках, есть редкие предложения на Финском заливе. Большая часть предложений равномерно распределена между Выборгским, Приозерским и Всеволожским районами, на юге такие предложения редки в силу природных особенностей районов.
Не все водоемы одинаково полезны
Ирина Романова, директор загородного представительства АН "Итака", говорит: "Чтобы оказывать влияние на стоимость близлежащего жилья, водоем должен обладать определенными характеристиками. Это и эстетичный внешний вид, и популярность среди местного населения, и шаговая доступность для жителей. Самое главное — пригодность водоема для купания. При прочих равных расположенные рядом с такими водоемами объекты находят покупателя быстрее. Их стоимость выше в среднем на 10-15 процентов".
Павел Степанюк, генеральный директор девелоперской компании "Вереск" (проекты "Остров" и "Новое Сойкино"), говорит, что на окончательную цену загородного жилья наличие рядом водоема, несомненно, влияет. Домовладения у воды, по его оценкам, можно продать на 15-30% дороже. Для большинства покупателей загородного жилья наличие рядом водоема является не основным, но довольно важным фактором при принятии решения о покупке.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН, отмечает: "На стоимость коттеджа и уровень спроса на тот или иной поселок влияет не только наличие поблизости водоема. Есть и более существенные факторы, класс жилья, удаленность от города, наличие поблизости развитой инфраструктуры. Сегодня на рынке появляются проекты коттеджных поселков, распложенных на берегу Чудского озера, здесь близость к водоему вступает в конфронтацию с существенной удаленностью поселка от Петербурга".
Олег Артамонов, директор филиала ЗАО "Желдорипотека" в Санкт-Петербурге, также считает, что водоем водоему — рознь. "Следует разделять, что за водоем и на каком расстоянии от поселка он находится. Если подразумевается пешая доступность, например 15-20 минут до водоема, то поселок, конечно, становится более привлекательным в глазах потребителей, но данный факт незначительно влияет на цену жилья в проекте. Многие хотят такой водоем, чтобы в нем можно было поплавать или поудить рыбу. Если рассматривать поселки, которые расположены на берегу Финского залива, то стоимость домов в них будет в среднем выше на 20-40 процентов. То же самое можно сказать о проектах, которые расположены на береговой линии озер. Поселок, расположенный на берегу реки, смотрится очень живописно. Но, как правило, использовать реку как полноценный водоем, например, для купания, невозможно. Соответственно, и земля при таком соседстве если и дороже, то незначительно, в среднем на 5-7 процентов. На берегу Финского залива стоимость участков выше, чем в поселках, расположенных далеко от берега, — до 40 процентов. Мало того, внутри поселка стоимость домов может отличаться: дома, находящиеся у кромки озера, дороже, чем те дома, которые находятся в глубине поселка и не имеют такого красивого вида из окон. Например, коттеджный поселок бизнес-класса "Видовое" располагается в лесу, в 5 км от Финского залива и в 2,5 км от озера "Щучье", и сотка в нем продается по 340 тыс. рублей, сохраняя баланс "цена-качество". Участки в поселках на береговой линии Финского залива продаются значительно дороже, до 850 тыс. рублей", — рассказал господин Артамонов.
"Специфика рынка сейчас вообще такова, что большинство предложений — это участки без подряда. Данный аспект не является исключением, и на берегах также преобладают поселки для самостоятельной застройки. Стоимость домовладений на первой линии у воды в среднем в два раза выше по сравнению с другими лотами в этом поселке. Вид на водоем — это неизменная категория, из разряда вечных ценностей, здесь ничего не меняется независимо от кризиса. Особенно если это крупный водоем (например, Красногвардейское озеро, Финский залив)", — говорит Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимость Knight Frank St. Petersburg.
Алексей Колядин, заместитель генерального директора Megapolis Property Management, считает, что у проектов у воды есть одно "но", влияющее на реализацию проекта: важно суметь правильно "обыграть" воду и все с ней связанное. "Девелопер должен позаботиться об инфраструктуре: оборудованный пляж, причал для яхт и катеров. Плюс к этому должно быть соответствующее высокой цене качество всей остальной инфраструктуры — коммуникаций, комфортной планировки поселка, площади участков, архитектуры", — говорит он.
Своими руками
Постепенно участков у воды в удобном месте становится все меньше, и девелоперы чаще задумываются о создании искусственных водоемов. Впрочем, сегодня это пока еще достаточно редкое явление — искусственное озеро. Затраты на его создание и качество дальнейшей эксплуатации — задача не из легких.
Алексей Колядин считает, что искусственные водоемы вообще вещь нереальная: "Просто такой не сделать, и цена вопроса очень высока, окупаемости проекта не будет".
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, говорит, что в Москве в хороших поселках бизнес-класса такой водоем должен быть (если нет естественного водоема поблизости). "Затраты на его создание оправданы, если требуется выдержать высоких класс поселка, и они окупаются за счет более высоких цен. Причем хочется отметить, что затраты на водоем — это не только прямые затраты на его обустройство, но и коммерческие потери, связанные с тем, что часть земли уходит из предложения", — добавляет он.
Впрочем, примеры в регионе все же есть. Собственный парк 5,9 га с искусственным озером площадью более 3 га в коттеджном поселке "Онегин Парк" около Павловского парка создал девелопер ИФК "БСПб". Как рассказывает госпожа Попова из Knight Frank St. Petersburg, на территории парковой зоны разместятся амфитеатр со сценой, просторная детская игровая площадка, а также аллеи, прогулочные дорожки, скамейки, беседки. "На берегу озера появятся зоны отдыха, пирс с лодочной станцией. Проект искусственного озера разрабатывался гидрологами. Данные специалисты определенным образом просчитали баланс оборота воды, чтобы она не застаивалась и не цвела. С учетом грунтовой обстановки и сезонного поднятия воды будет смонтирована мощная насосная станция, которая и станет регулировать уровень и оборот воды в озере. Дальнейшее обслуживание будет проводиться при помощи управляющей компании, которая на сегодняшний момент уже создана", — сообщила госпожа Попова.
Господин Степанюк отмечает, что дороговизна обустройства искусственного водоема во многом зависит от качества проведенных геологических изысканий: "Чем качественнее проведены эти работы, тем менее трудоемким и затратным окажется проект". Компания уже выбрала участок в 1 га под создание искусственного водоема в коттеджном поселке "Остров". "Оборудование искусственного водоема запланировано нами и в поселке "Новое Сойкино", хотя по его территории проходит река, а в 300 метрах — лесное озеро. Но природные водоемы — это места общего пользования, доступ к которым мы не имеем права ограничивать, а многим нашим жителям требуется свой обособленный водоем, который бы чистился, охранялся и прочее", — утверждает он. Затраты на создание искусственного водоема господин Степанюк оценивает в сумму от 2 до 6 млн рублей.
"Стоимость искусственного водоема зависит от его размера и используемого материала при строительстве. Строительство возможно из искусственной пленки, плиточной и порошковой глины, природного камня, кирпича, бетона. Наиболее часто применяются пленка и глина. Средняя стоимость водоема из пленки составляет 3,5 тыс. рублей за квадратный метр. При устройстве водоема потребуется проект водного устройства, лишь один проект будет стоить от 20 тыс. рублей", — говорит господин Артамонов.