Недостижимое качество
Высокий уровень платежеспособного спроса в докризисные годы сдерживал процесс улучшения качества строительства. В условиях постоянного роста цен потенциальные покупатели просто не успевали оценивать качество будущего жилья, основными факторами при выборе были подходящее местоположение дома и цена. Но за последние годы, как говорят специалисты, вопросы качества вышли в маркетинговой стратегии компаний-девелоперов на первые места. Впрочем, резерв для совершенствования этого направления работы у строителей по-прежнему огромен.
Генеральный директор "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто вспоминает, как еще 4-5 лет назад в ажиотажные периоды потенциальные покупатели выстраивались в очереди на консультации, а застройщики устанавливали квоты по продажам. "В этой ситуации строительным компаниям просто не нужно было совершенствовать свой продукт", — объясняет он. Но кризис внес свои коррективы. Резкое сокращение количества потенциальных покупателей заставило застройщиков обратить внимание на проблемы качества. За последние годы многие строительные компании ввели новые стандарты отделки квартир, ввели дополнительные опции.
Модернизация производств, усиление инновационной составляющей в жилищном строительстве — это тенденция последнего времени. Рост конкуренции стимулирует застройщиков к оптимизации издержек и повышению качества продукта за счет внедрения современных технологий, в том числе заимствованных в европейских странах. Целый ряд крупных участников рынка уже заявили о планах по реструктуризации бизнеса и внедрении в производство европейского опыта. Некоторые компании воплотили эти планы в жизнь. Примером для рынка выступают финские концерны, проекты которых сегодня реализуются по современным европейским стандартам жилищного строительства — в области архитектуры, благоустройства, энергосбережения, экологии. За ними подтягиваются крупные и прогрессивные местные компании — ЛСР, "Ленстройтрест", Setl City, которые заявили о внедрении в свои проекты архитектурных, планировочных, технологических решений западного образца.
Порочный треугольник
Однако пока все равно уровень качества строительных работ серьезно отстает от общемировых стандартов.
Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург", считает, что первая причина этого связана с коррупцией на всех уровнях. "Вторая причина в желании получить высокую прибыль. Существует треугольник взаимосвязанных между собой показателей — маржа, показатель адекватных затрат и качество строительства. Если в Европе достаточно десятипроцентной маржи, то в России это 20-50 процентов и выше. При увеличении одной стороны треугольника уменьшается другая, соответственно, прибыль увеличивается за счет потери качества. И пока предпосылок к тому, чтобы эта ситуация каким-либо образом менялась в лучшую сторону, не наблюдается", — сокрушается аналитик.
Константин Мамыкин, директор отдела жилой недвижимости Maris, Part of the CBRE Affiliate Network, считает, что нельзя всю вину сваливать на подрядчиков: "В зоне ответственности заказчика-застройщика находятся качественная проектно-сметная документация, получение всех разрешений и согласований, своевременное финансирование, а также профессиональный надзор и бескомпромиссная приемка выполненных работ. В зоне ответственности подрядчиков — качественные материалы, неукоснительное соблюдение требований проектно-сметной документации и технологии производства работ, квалифицированная рабочая сила. Но, к сожалению, соблюсти должным образом все вышеперечисленное практически невозможно. Главная причина, которая не дает строительному комплексу выдавать в итоге качественный продукт, соответствующий мировым стандартам, — это наша пресловутая российская ментальность. В борьбе за максимальную прибыль в ход идут все имеющиеся в арсенале средства — административный ресурс, взятки, фальшивые тендеры и т. д. А на уровне генподрядчик — субподрядчик порой творится просто невообразимое здравому смыслу. Пока договор на конкретный вид работ "просочится" сквозь многочисленных посредников, требующих своих "откатов", от сметы остается только себестоимость (а иногда и меньше!). Конечный, непосредственный исполнитель под "надзором" вертикали посредников выполняет работы силами гастарбайтеров-нелегалов (дорого получать разрешение УФМС) и из материалов, на которые куплены паспорта качества (иначе — не уложиться в смету). Особенно это касается работ, не включенных в перечень допуска СРО. Приемщики работ закрывают глаза — откаты получены. В результате этого процесса мы имеем заоблачные цены за весьма посредственное качество. Как же добиться высокого качества за реальную цену? Глобально — пытаться скорректировать наш менталитет, а более приземленно — заказчикам-застройщикам и генподрядчикам серьезно заняться процессом устранения посредников".
Барьеры для технологий
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН, говорит: "Среди основных отличий домов, которые строят западные фирмы, от тех, что строят российские компании, — в большей степени сама технология строительства, а не строительные материалы".
Лев Марголин, директор по строительству Mirland Development Corporation, развивает мысль о технологиях: "Несмотря на то, что использование "зеленых технологий" способно серьезно снизить уровень воздействия на окружающую среду и траты на коммунальные платежи, многие из этих технологий, давно и широко использующиеся за рубежом (такие, как рекуперация тепла и повторное использование воды), плохо соотносятся с российскими стандартами строительства. Чтобы согласовать подобные инженерные решения, здесь может уйти несколько лет. В результате временные и ресурсные затраты на их внедрение вызывают сомнения в целесообразности применения. Кроме того, пока что отсутствует система стимулирования применения строительными и девелоперскими компаниями "зеленых технологий". Чтобы понять масштабы потерь общества от такого рода недальновидности, можно привести в пример международную статистику: применение "зеленых технологий" может снизить использование энергии на 25-50 процентов, выброса парниковых газов на 33-39 процентов, снизить потребность в использовании воды — на 40 процентов и на 70 процентов сократить объем твердых отходов".
Аналитик Setl Group Владимир Копылов поясняет: "Для активного освоения новых технологий есть свои барьеры. В частности, передовые энергоэффективные технологии остаются для основной массы инвесторов недоступными в силу экономической нецелесообразности. Используя новые технологии, инвестор вынужден согласовывать проект по старой системе расчета нагрузок на здание и, как результат, переплачивать за ненужные мощности и внедрение инноваций. При этом последующую экономию данные системы принесут уже не застройщику, а эксплуатирующей организации. Поэтому должна вестись целенаправленная политика городской администрации, регламентирующая правила работы в этой сфере. В частности, корректировка строительных нормативов в пользу технологий энергосбережения и учет этих норм при расчете нагрузок по мощностям на строительные объекты. Эти меры могли бы привести к серьезному сдвигу в этом вопросе и перевести энергосберегающие технологии в разряд повсеместной практики".
Стереотипы
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, видит причину недостаточного качества работ в том, что структура самих строительных компаний не соответствует западным. "Рано говорить о соответствии — то, что происходит у нас, это попросту каменный век. Единого центра принятия решений нет. Ответственность отдалена от тех, кто эти решения принимает. Нет качественного финансового планирования, грамотных поставщиков и подрядчиков. Конкуренция — весьма условна. До сих пор сильна административная составляющая. Я не вижу проблем в том, чтобы строить быстро, качественно и в срок. Такие примеры есть, но они, к сожалению, не российских компаний. Начинать работу надо с одного основного и самого важного актива — людей. И требовать соответствующего результата. И, конечно же, конкуренция — она должна быть свободной. Это должно быть соревнование компаний на равных правах, соревнование, которое выигрывает сильнейший, тот, кто обеспечит качественное строительство за разумные деньги и выполнит все работы в срок. А на сегодняшний день продолжается практика заказов по звонку", — рассуждает господин Богданов.
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", не согласен с коллегой из Rumpu о том, что только западные компании работают качественно: "Стереотип, что западные строительные компании работают лучше отечественных, до сих пор жив среди потребителей, но он не всегда имеет под собой серьезные основания. Сравнивать можно только работу конкретных компаний в том или ином отдельном сегменте рынка. Например, в панельно-монолитном домостроении в Петербурге представлено несколько фирм с иностранными корнями, которые действительно превосходят по качеству строительства, архитектурному решению фасадов и уровню отделки квартир многие отечественные компании, работающие в аналогичном сегменте. А, например, в кирпичном домостроении иностранные компании в Петербурге вообще не работают. Западные фирмы просто отличает более красивая подача своего товара, умение привлечь покупателя. Что касается собственно культуры качественного строительства, то российские потребители до сих пор часто готовы закрывать глаза на задержку сдачи дома, обилие на стройках неквалифицированных сотрудников, неграмотную организацию труда на площадках. Хотя именно по таким "деталям" можно судить о профессионализме строительной компании в целом. К счастью, в последнее время количество рационально мыслящих покупателей, способных отделить зерна от плевел, а агрессивную рекламу от реально качественного строительства, растет".
Тамара Ганина, руководитель центра продаж объектов нового строительства АН "Итака", считает, что многим строителям необходим серьезный контроль качества. "Вот, к примеру, недавняя проблема — превышение уровня аммиака в квартирах у ряда строительных компаний. Безусловно, многих неприятностей можно было бы избежать, если бы пробы были сняты на начальных этапах строительства", — рассуждает она.
Впрочем, она согласна с господином Вятто о том, что ситуация с качеством строительства все же улучшается: "Сегодня многие компании уже выходят на западный уровень строительства. В первую очередь это касается отделки помещений, причем как в парадных, так и в самих квартирах. За последние несколько лет ряд крупных компаний стал гораздо более серьезно относиться к этому вопросу. Значительно улучшилась как чистовая, так и предчистовая отделка. Если несколько лет назад квартиры сдавались с черновой отделкой, то сегодня в помещениях делают вполне хорошие стяжки: стены выравнивают и штукатурят; делают современную разводку, достаточное количество розеток и выключателей; ставят металлические двери и стеклопакеты".
Глаз да глаз
Дмитрий Гершон, коммерческий директор направления компании STEP, полагает, что отрасли нужен более жесткий контроль со стороны государства: "Власть никак не регламентирует качество вводимого жилья. Последние лет десять в эксплуатацию было введено огромное количество квартир вообще без какой-либо отделки, сантехники, с плохо изготовленными деревянными окнами, которые тут же менялись будущими жильцами".
Господин Гершон убежден, что на повышение качества, помимо рыночного спроса, могут повлиять законодательные инициативы, ужесточающие требования к вводимому в эксплуатацию жилью: "Несмотря на то, что сегодня отрасль работает по схеме саморегулирования, основные требования, в том числе касающиеся безопасности и качества строительства, должны регулироваться законодательно, на федеральном и региональном уровнях". Некоторые шаги в этом направлении делаются, но этого явно недостаточно.
Между тем, по словам Дмитрия Гершона, в сфере коммерческой недвижимости дела обстоят на порядок лучше: "Бизнес-центры, торговые комплексы, гостиницы, склады — более рыночные, нежели жилье, сегменты. И заказчики, и конечные пользователи коммерческой недвижимости сегодня относятся к качеству строительства более требовательно. Существуют действительно качественные проекты, на которые уже можно равняться, а высокая конкуренция в этой сфере заставляет девелоперов и застройщиков более основательно подходить к выбору подрядчиков, технологий, строительных материалов".
Сергей Степанов полагает, что покупателям сегодня необходимо дать четкие ориентиры — какой компании можно доверять, кто работает хорошо и качественно, сдает дома в срок и является лидером на рынке. "Нужна активная пропаганда культуры качественного строительства со стороны саморегулируемых строительных организаций и непредвзятые профессиональные конкурсы, где компании оценивались бы по прозрачным, открытым критериям. Сейчас подобных конкурсов проводится много, но, к сожалению, в объективности их жюри иногда приходится сомневаться, и результаты отдельных соревнований сегодня вызывают искреннее недоумение", — говорит он.
Климат тоже виноват
Директор по маркетингу и продажам ООО "КВС" Наталья Агрэ считает, что, помимо всех перечисленных проблем, на качество влияют и климатические условия, которые накладывают ограничения на технологии строительства. "Большие амплитуды зимних и летних температур делают сложным поиск инженерных решений, которые в условиях ограниченных инфраструктурных мощностей не всегда удовлетворяют конечных потребителей", — рассуждает она.
Кроме того, как считает госпожа Агрэ, трудности с реализацией и соблюдением сроков сдачи многих объектов вызваны проблемами подключения к энергосетям, коммуникациям естественных монополий. "Стоимость подключения к ним, на мой взгляд, чрезмерно обременительна. Необходимо обеспечить жесткий контроль за действиями монополий, снизив тарифы за подключение объектов капитального строительства к инженерным сетям, принять прозрачные тарифы и правила подключения объектов к инфраструктуре", — говорит госпожа Агрэ.
Александр Игнатюк, начальник аналитического отдела ЗАО "ИК "Энергокапитал"", считает, что наиболее слабыми местами отрасли являются уровень проектировки и качество подбора материалов. "Основные сложности расположены на линии себестоимость — административный ресурс — объемы строительства — репутация компании. Причем последнее большинство отечественных застройщиков воспринимают только как возможность вовремя сдать готовое жилье без возникновения традиционных для России судебных разбирательств с дольщиками. Еще одна важная проблема — сопутствующие объекты инфраструктуры и архитектура участка. Ситуация исправится, когда западные фирмы смогут претендовать на те же привилегированные участки, как и отечественные, и предлагать полностью сопоставимый продукт, только более высокого качества, тогда все будет определять конкуренция", — резюмирует господин Игнатюк.