Компания "Старт Девелопмент", реализующая проект строительства города-сателлита "Южный" на 4,5 млн кв. м жилья, введет первые дома к концу 2014 года. Для успешной реализации проекта, помимо прочего, может быть создано производство панельного жилья стоимостью 30 млн евро. Об этих и других планах компании в беседе с корреспондентом "Дом" РОМАНУ РУСАКОВУ рассказал генеральный директор "Старт Девелопмент" АНДРЕЙ НАЗАРОВ.
— Сколько сегодня у компании в работе проектов?
— Сегодня у нас семь проектов — в Петербурге, Ленобласти и Калининграде...
— Но главный ваш проект, как я понимаю — проект города-спутника "Южный" на юге Петербурга, самый крупный в регионе проект по комплексному освоению территорий. Какой площади у вас там участок?
— На территории города у нас в собственности находится 2 тыс. га земли. Проект получил статус стратегического в администрации Петербурга, внесен в федеральный список приоритетных проектов Северо-Запада. И эти 2 тыс. га это не все: еще столько же — на территории Ленобласти. Там мы развиваем не только жилищный проект, но и крупную промышленную зону — индустриальный парк "Дони-Верево".
— 2 тысячи га в Петербурге и 2 тысячи в области — они рядом?
— Да, это сопредельные участки.
— Они в вашей собственности? У кого их приобрели?
— В собственности. Мы долго изучали перед началом реализации проекта, как развивается город, какие тенденции существуют, какие районы наиболее перспективны. Для нас очевидно, что юг города — оптимальное направление. С самого начала мы решили, что будем придерживаться концепции полицентричной структуры Петербурга и окрестностей. В основу заложим примеры развития пригородов лучших мировых мегаполисов. Впрочем, так ведь мыслит не только бизнес — эти тезисы вошли и в "2020" — стратегический программный документ правительства.
Как раз под идею города-спутника и приобретали земли — в основном сельхозактивы. Там и сейчас работают хозяйства, большой сельхозблок. Мы сегодня одни из немногих, кто успешно занимается сельским хозяйством. Нам удалось восстановить племенной завод — он из убыточного за два года вышел на уровень самоокупаемости и уже приносит хоть и небольшую, но прибыль. Сохраняем там рабочие места и тренируемся в области сельского хозяйства.
— Что это за хозяйства?
— "Лесное" и "Тайцы", оба племенные хозяйства.
— Ну а с проектом "Южного" что сейчас происходит, в какой он стадии?
— Мы много времени потратили на разработку концепции будущего города. Приглашали известных архитекторов с мировыми именами. Концепцией занимались американские и европейские проектировщики — две крупные компании с более чем полувековым опытом работы над проектами комплексного освоения — Urban Design Associates (США) и Gillespies (Великобритания). Они в тандеме работают, и у них большой опыт. Применили все современное, умное с точки зрения градостроения и с точки зрения оптимального соотношения возведенных метров и комфорта... Проект предусматривает экологичность проживания, большие зеленые зоны, с велосипедными дорожками, всей инфраструктурой — бытовой, социальной, развлекательной. Чтобы житель ощущал себя не просто обитателем клетушки, а частью сообщества. Чтобы ему из своего района не надо было уезжать — ни за покупками, ни в ресторан, ни на работу. Казалось бы история банальная, но никем у нас пока не претворенная в жизнь. Кстати, работа "наших" американцев-проектировщиков так понравилась, что их сейчас призвали в столицу для разработки решения по Новой Москве — они вышли в финал конкурса и заняли на настоящий момент вторую позицию.
Сейчас концепция готова и легла в основу обоснований изменений в генеральный план Петербурга. Мы уже подали документы в городскую комиссию по изменению генерального плана — они находятся на этапе рассмотрения. Ведется работа над документом, регламентирующим наши отношения с городом, где будет прописано все: кто что делает: что — мы, а что — город. И зачем это друг другу надо. Сегодня мы в активной стадии этой работы.
— Когда ожидаете ответ комиссии по изменению генплана?
— Обещают в конце года, но, думаю, что в начале 2013 года. Вроде бы все обоснования приняты. Работа идет, и, несмотря на все разговоры о замедлении активности инвестиционного процесса, какого-то противодействия мы не ощущаем и сохраняем сдержанный оптимизм.
Я вообще поддерживаю здравый подход к освоению бюджетных средств и объявленную ревизию крупных инвестпроектов. Нужно доказать какие проекты нужны, какие экономически эффективны.
— На ближайшие годы сколько понадобится бюджетных средств для реализации вашего проекта?
— Мы сегодня обсуждаем некую конструкцию, которая будет интересна городу. В проекте "Южный" — мы соинвесторы и партнеры. И компания "Старт Девелопмент" берет на себя львиную долю по подготовке "Южного" к строительству. В Смольном, как мне кажется, это хорошо понимают.
Решение должно быть по всем видам ресурсов — инженерная и социальная инфраструктура, плюс дороги. В части инженерной инфраструктуры компания "Старт Девелопмент" уже приобрела областной водоканал — "Ленинградские областные коммунальные системы" (ЛОКС) — он обеспечивает водой и канализованием значительную часть территории Ленобласти: Тосненский район, Гатчинский район, также обеспечиваем водой Пушкин, Колпино. Мы понимаем, зачем нам был нужен ЛОКС — чтобы снабжать будущий город "Южный", это порядка 30-40 тыс. кубометров воды в сутки. Думаем с городом, как строить очистные сооружения и электрические подстанции. Ведем сейчас переговоры с "Газпромом" о газификации. С "Ленэнерго" обсуждаем схему электроснабжения. Что касается дорог и подъездов, то здесь они уже сейчас — лучшие в городе. В стадии обсуждения проект КАД-2, который пройдет рядом с "Южным".
После принятия изменений в генеральный план и ПЗЗ будет утверждаться проект планировки территории, то есть на площадку мы планируем выйти в 2014 году. Параллельно будут готовиться коллекторы и другая инженерия. Соответственно, первые метры мы сдадим в конце 2014 года. И тогда же там должны появиться первые объекты социальной инфраструктуры — школы, сады и так далее. Это не миллионы метров. Чудес не бывает, мы реалисты и понимаем, сколько может рынок переварить в год в таком месте — это около 300-400 тыс. кв. м. Объемы жилья должны развиваться пропорционально объемам социальной инфраструктуры. Ну и дороги тоже. Инженерные сети развиваются достаточно долго — 2-2,5 года. Соответственно, до 2016 года от города не потребуется значительных, гигантских вложений.
Нужно строить параллельно жилье, "социалку" и места приложения труда — тогда можно говорить и о демографическом планировании. Создание рабочих мест было одним из условий, когда мы обсуждали соглашение о стратегическом партнерстве с городом. Рабочие места будут — во-первых, надо будет обслуживать сам город-спутник с его обширной социальной инфраструктурой. Во-вторых, мы создаем в непосредственной близости масштабную промышленную площадку под производства низкой вредности — общая площадь около 250 га. Там уже началось строительство завода по производству соков, уже заявил о размещении крупный логистический оператор. Сейчас в самой активной стадии находятся переговоры с концерном Crysler-Fiat о строительстве производства автомобилей.
— Но город недавно заявил, что будет согласовывать только те проекты, в которых девелопер готов брать на себя финансирование расходов на строительство инфраструктуры...
— Они сказали "по инфраструктуре". Инфраструктура не только социальная, но и инженерная. А мы очень значительную часть объемов финансирования по инженерии берем на себя
— Я вас правильно понял, что по 300-400 тыс. кв. м в год планируете вводить в "Южном"?
— Да, именно так. Мы не говорим, что будем единственные, кто будет строить. Уже сейчас видим заинтересованность у других девелоперов в сотрудничестве и в желании там строить — именно в рамках масштабного проекта комплексного освоения территории. Мы развиваем землю и готовы к сотрудничеству с другими компаниями.
— Сегодня с дорогами на выезде из города и так ситуация обстоит не лучшим образом, а вы намерены там построить еще 4,5 млн кв. м жилья — нет опасений что случится коллапс?
— Все познается в сравнении. Мы наоборот считаем, что южное направление более обеспечено транспортной инфраструктурой, чем север города. Плотность населения там уже выше сегодня. Плюс есть планы по строительству скоростной дороги между Петербургом и Москвой. Она пройдет не совсем рядом с нами, но мы планируем делать транспортный обход, с которого можно выйти не только на Киевскую дорогу, но и на Московское шоссе, и на скоростную дорогу. В этом смысле юг гораздо удобнее. Также мы предполагаем, что будет строиться КАД-2. Плюс планируется реконструкция Таллинского шоссе. Планируем предложить городу продолжить до нас линию легкорельсового трамвая.
Но все это в более далекой перспективе. Должна набраться определенная масса людей, проживающих в районе, чтобы это стало экономически эффективно.
— Расскажите подробнее про сам проект — какая там будет этажность, какие технологии?
— Мы стараемся подойти к развитию территории максимально разнообразно. Не хотим, чтобы в городе появился просто очередной спальный район. Да, в "Южном" есть участки, где застройка будет чуть плотнее, высотность там будет в 10-12 этажей. Но основная территория будет застраиваться зданиями в 4-5 этажей, часть — таунхаусами и отдельно стоящими домами. Обычно в городе территории застраиваются с коэффициентом не менее единицы. То есть на 10 тыс. кв. м земли строится 10 тыс. кв. м жилья. У нас же из 2 тыс. га 900 га уйдет под жилье. Остальное — на дороги, велосипедные дорожки, зеленые зоны, школы, магазины, спортивные площадки и пр. Если взять другие аналогичные проекты, посмотрите — на 200 га строят 2 млн кв. м — сами понимаете, какая получается компрессия.
— А в каких долях идет распределение между высотными домами и таунхаусами?
— Треть — многоквартирные дома, половина — среднеэтажные. Остальные 20% — семейные дома. Это если брать по метражу. По территории другой совсем расклад. Половина — среднеэтажные дома. 20% — высотные, все остальное — индивидуальные односемейные дома.
— Какие материалы будут использоваться?
— Квартирное строительство будет вестись по панельной технологии. Мы активно смотрим на возможность создания собственного производства. Считаем, что стройкомплекс находится не в лучшем состоянии. Крупные производители задумываются о том, чтобы проводить модернизацию, идет приход новых игроков. Но мы понимаем, что такой объем, как нам требуется, будет взять тяжело на рынке. И немаловажен вопрос контроля качества и стоимости. Возьмите, к примеру, наш проект "Золотые ключи". Там мы строим по панельно-каркасной технологии. В регионе работает по ней всего три завода — один полностью ориентирован на собственный проект комплексного освоения и не готов отдавать на рынок ничего. Остается два... Ну два завода — это для конкуренции мало. Мы максимально попытались выжать из них приемлемые условия — сейчас один квадратный метр продаем по 47 тыс. рублей. Но собственная база в этом смысле очень нужна.
— Если говорить о панельном производстве — о каких объемах идет речь?
— Около 200 тыс. кв. м в год примерно. От 100 до 150 тыс. кв. м будем застраивать сами, остальное будем продавать нашим партнерам. У нас есть собственная площадка для создания завода — на территории индустриального парка "Дони-Верево". С точки зрения привлечения соинвесторов — тоже видим значительный интерес.
— Во сколько вы оцениваете инвестиции в производство панельного жилья?
— 30 млн евро. Это если не сильно экономить, может быть, чуть поменьше. На создание такого производства нужно два года. Первые объемы жилья в "Южном" будем вводить за счет существующих в городе производств.
— По остальным домам — среднеэтажному и таунхаусам — там будут какие технологии?
— Среднеэтажные тоже по панельной — она универсальна и применима для любой этажности. По таунхаусам — каркасная технология себя хорошо зарекомендовала. Но рассматриваем и другие варианты — вспененный бетон, несъемная опалубка, что угодно.
— По панельно-каркасной технологии нет планов по производству?
— Объем по этой технологии на рынке есть. Так что пока планов нет.
— По какой цене будете продавать жилье в "Южном"?
— Чтобы такой проект был успешен, нужно чтобы цена была на 15-20% ниже, чем в городе. В этом случае концепция будет успешна. Средняя цена в городе 75 тыс. рублей. В пригороде, соответственно, квадратный метр должен стоить 55-60 тыс. рублей. И даже, может быть, дешевле.