Смена якоря
Усиление конкуренции между торговыми комплексами города приводит к тому, что все большую роль в политике торговых центров играет наличие "магнита" — оператора, привлекающего дополнительный поток покупателей. Именно поэтому в последние годы идет активное развитие развлекательной составляющей торговых центров. Операторы стараются искать все новые и новые форматы якорных арендаторов.
Как говорят эксперты, понятие "якорный арендатор" всегда варьируется в зависимости от формата торгово-развлекательного центра (ТРК). Если для районного ТРК якорным арендатором является супермаркет, и его вполне достаточно, так как районный ТРК рассчитан на удовлетворение каждодневных потребностей покупателей, то для крупного комплекса состав якорных арендаторов должен быть разнообразен — от гипермаркета до известных фэшн-операторов и операторов развлекательной составляющей — детских центров, кинотеатров.
Особенных изменений требования якорных арендаторов за последние несколько лет не претерпели. В целом при выборе объекта для любого оператора в первую очередь важна локация торгового комплекса. Удачного расположения достаточно для принятия решения о входе в проект для тех операторов, чья продукция рассчитана на повседневный спрос.
Иные требования у фэшн-операторов — помимо локации для них ключевым факторами являются формат торгового комплекса и его концепция, то есть состав арендаторов. Для ТК районного масштаба достаточно удачного расположения, чтобы "якорь"-супермаркет принял решение об открытии здесь магазина.
Якорные арендаторы, безусловно, пользуются привилегиями по ставкам аренды. Так, девелоперы все чаще согласовывают арендную плату для ключевых фэшн-якорей (H&M, Inditex) в виде процента с оборота, без фиксированной арендной ставки", — говорит Анна Никандрова, директор по развитию бизнеса "Colliers International Санкт-Петербург".
Причина лояльности
Помимо универмагов и гипермаркетов, якорными арендаторами являются операторы развлекательной составляющей. Арендные ставки, например, для детских развлекательных центров всегда ниже, они могут приносить в разы меньше арендного дохода по сравнению с другими якорями. Причиной такой лояльности к ним собственника является то, что их основная задача — генерирование дополнительного потока посетителей. Особенно это характерно для крупных региональных и суперрегиональных торговых центров.
Что касается новых форматов якорей, то, помимо новых форматов развлекательной составляющей (в том числе и детских центров), к новшеству последних лет можно отнести появление в ТРК ресторанов крупных форматов, которые в настоящее время, как и развлекательная составляющая, рассчитаны не на "перекус", но на проведение дополнительного времени в ТРК. Например, в ТРК "Галерея" на площади 4 тыс. кв. м расположено шесть известных ресторанов, в ТЦ "Стокманн" — крупный ресторан "Москва", и эти зоны можно с уверенностью отнести к якорям.
Александра Славянская, генеральный директор ГК "Овентал", говорит что один якорный арендатор забирает не менее 5-10% от общей площади в торговом центре, но и из этого правила есть исключения. "Например, если в торговый центр посадить "Макдоналдс" на площадь даже 200 кв. м, то он, без сомнений, станет якорем. Стоит отметить, что "Макдоналдс" оплачивает только коммунальные платежи и услуги по эксплуатации", — рассказывает она.
Доля растет вместе с форматом
Госпожа Никандрова отмечает, что доля площадей, которые отводятся якорным арендаторам, зависит от формата торгового центра. "В суперрегиональном торговом комплекс, площадью от 75 тыс. кв. м GLA, количество якорных арендаторов должно быть около 60 процентов от общего количества арендаторов. В региональном ТРК, площадью от 35 тыс. кв. м GLA, оптимальное соотношение якорей и не якорей должно составлять 50 на 50. В районном торговом комплексе, рассчитанном на повседневные нужды покупателей, проживающих в ближайшем окружении, может быть успешным и без якорей или с малым количеством якорных арендаторов. Часто там для успеха достаточно наличие только продуктового супермаркета. Более важным фактором успеха здесь является не наличие якорей, а большое количество различных сервисов, таких как ремонт одежды, ремонт обуви, салон красоты и магазины импульсного спроса", — рассуждает госпожа Никандрова.
Тамара Рыбалко, эксперт ФГ БКС, говорит, что сегодня и девелопер, и ритейлер стремятся к заключению договора на самых ранних этапах проекта. При этом для якорей делается ряд скидок: например, заключение длительных договоров аренды от 5-7 лет, низкие ставки арендной платы, зачастую абсолютно невыгодные арендодателю, причем для якорей отсутствует индексация ставки аренды. "С якорными арендаторами чаще, чем с другими, достигается соглашение относительно взимания процента от оборота в качестве арендной платы", — говорит госпожа Рыбалко.
Нередко у якорных арендаторов есть и особые требования. Госпожа Рыбалко говорит, что раньше некоторые операторы, например "Спортмастер", покупали помещения, сейчас же они только арендуют на определенных условиях, в частности юридических: только прямая аренда у собственника без участия агента и УК. "У западных компаний всегда были достаточно жесткие требования к арендным площадям. Например, у компании OBI, которая арендует площади, а затем выкупает их, есть определенные требования касательно инженерных систем, паркинга, наклона на паркинге, чтобы человек мог катить груженую тележку под определенным углом", — говорит госпожа Рыбалко.
Арендные ставки для якорных арендаторов в торговых комплексах Петербурга начинаются от 250 рублей за кв. м в месяц, по такой стоимости сдаются площади крупным FMCG и DIY гипермаркетам до 10 тыс. кв. м. Помимо этого, именно якорным арендатором удается договориться с собственником об отчислении арендной платы в формате процента с оборота. Такой подход к работе несет взаимные риски и для ритейлера, и для собственника, поэтому не все девелоперы соглашаются работать по этой схеме.
Первоначально носителями такого принципа являлись крупные международные операторы, которые выдвигали условие работы на проценте от оборота в качестве условия аренды площади в ТК. После кризиса, когда пришло понимание важности якорного оператора как генератора покупательского потока, собственник все чаще идет навстречу.
Эксперт по коммерческой недвижимости КЦ "Петербургская недвижимость" Любава Пряникова вспоминает, что в кризисный период самое значимое падение ставок на торговые площади для якорных арендаторов было зафиксировано в 2009 году. В среднем ставки снизились на 20-30%, при этом самое существенное снижение было для операторов, торгующих бытовой техникой и для фитнес-центров: около 60%. В дальнейшем ставки выросли и за последние годы не претерпевают существенных изменений. За 2011 год в некоторых ТК были повышены арендные ставки в пределах 5-7%, что в целом привело к незначительному повышению общего уровня. Также повышение происходит за счет торговых комплексов, в которых арендная ставка зависит от товарооборота арендатора, и растет прямо пропорционально его росту.
Дети наступают
Состав якорных арендаторов за последние годы не сильно изменился, в крупных площадях прежде всего заинтересованы FMCG-супермаркеты, магазины бытовой техники и электроники, развлекательные центры. Реже якорными операторами становятся магазины одежды, универмаги. Сложилась парадоксальная ситуация: отсутствие новых операторов объясняется дефицитом предложения подходящих площадей в торговых комплексах города. Как правило, якорные операторы торгового объекта определяются еще на этапе написания концепции проекта, и девелопер выбирает среди присутствующих на рынке операторов, чтобы иметь гарантированный поток покупателей. Таким образом новые операторы не приходят из-за отсутствия новых площадей. А девелоперы не могут подобрать новых операторов и вынуждены работать с теми форматами, какие существуют. "Спрос на большие площади остается высоким, и недостатка в потенциальных якорях на рынке нет", — объясняет Ольга Земцова, руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Впрочем, она отмечает повысившуюся в последнее время активность операторов развлечений, которая связана с моральным устареванием концепций тех торговых центров, где ставка сделана только на магазины. "Собственники таких объектов начинают задумываться над тем, что наличие в составе арендаторов развлекательного центра — обязательное условие успеха проекта в целом. При низкой арендной ставке, которую платят такие арендаторы, они являются главными генераторами потока посетителей, при этом привлекают в комплекс тех, кто готов провести там много времени и потратить деньги. Торговые комплексы, где развлекательная составляющая не была представлена изначально, приходят к необходимости проведения реконцепции, в результате которой освобождающиеся крупные площади занимают операторы развлечений. На сегодняшний день реконцепции являются основным источником появления новых площадей под якорь в существующих ТК. Не всегда освободившиеся площади быстро находят нового арендатора", — рассказывает госпожа Земцова.
"Если раньше в основной массе ТРЦ развлекательная составляющая представляла собой только кинотеатр и в лучшем случае несколько аппаратов-аттракционов, то сейчас активно развиваются парки развлечений. В качестве примеров можно привести "Дивный город" в ТРК "Гранд Каньон", "Гулливер-парк" в ТРК "Гулливер", "Дино-парк" в ТРК "Планета Нептун", Happylon в ТРЦ "Галерея", сеть парков развлечений Game Zone (ТРК "Июнь", "Континент", "Невский-2"), "Дэйфи" в ТРК "Варшавский экспресс", Crazy Park в ТРК "Лето". В основном парки развлечений ориентированы на детский и семейный отдых. Однако следует отметить, что роль магнита может выполнять не только парк развлечений или кинотеатр, но и уникальный магазин. Так, например, самый большой гипермаркет игрушек "Бегемот" привлекает посетителей в ТК "Масштаб", интерьерный супермаркет "Уютерра" — дополнительный магнит ТРК "Радуга". Последним громким открытием стал аквапарк в комплексе Piterland, площадь которого составляет 25 тыс. кв. м. Еще один необычный якорь — мотосалон "Байк Лэнд" — появится в ТК "Космос", открытом в марте 2012 года. В прочих торговых комплексах, открытых в последнее время, тип якорных арендаторов не изменился — кинотеатры, фитнес-центры, продуктовые супермаркеты, детские товары", — рассказывает Любава Пряникова.
Вероника Лежнева, руководитель отдела аналитических исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, отмечает, что площади, которые занимают операторы детских развлечений, постепенно движутся в сторону укрупнения. Если несколько лет назад можно было с трудом найти детскую зону площадью 1000 кв. м, то сейчас в Санкт-Петербурге существует уже не один развлекательный парк площадью свыше 3-4 тыс. кв. м. В целом произошло укрупнение операторов данного сегмента.
Есть среди якорных арендаторов и аутсайдеры. Госпожа Лежнева отмечает, что последние годы операторы DIY практически перестали появляться в качестве операторов торговых комплексов, и ориентируются скорее на отдельные магазины типа big box. "В принципе, в таком формате они существуют и в качестве арендаторов ТРК. Равно как и продовольственные гипермаркеты, которые в последних проектах постепенно заменяются на менее крупные супермаркеты на первых или цокольных этажах ТРК. Такая эволюция рынка вполне закономерна — в условиях постепенного насыщения города данными типами операторов собственники ТРК предпочитают более платежеспособных арендаторов. Кроме того, сами "продуктовики" зачастую не видят необходимости открывать в ТРК крупные форматы", — говорит госпожа Лежнева.