Еще лет десять назад трудно было себе представить, что на работу в московские заводы и фабрики будут ходить не рабочие и служащие, а дизайнеры, фотографы, архитекторы и прочие представители креативного класса. В бывших станочных цехах будут размещены арт-галереи и рестораны. А в ангарах — проходить самые заметные выставки, концерты и лекции. Благодаря творческому освоению бывших промзданий в столице существует десяток креативных кластеров, успех которых во многом пока измеряется не деньгами.
Процесс освоения бывших индустриальных зданий имеет вполне логичное объяснение. С одной стороны, после вывода производств в центре Москвы оказался большой пласт недвижимости, которая нуждалась в современном освоении. С другой стороны, начал зарождаться новый класс арендаторов — представителей творческого бизнеса, которые хотели снимать недорогие офисы в центре города. А с третьей — сами здания, как правило, постройки начала ХХ века с фактурной краснокирпичной архитектурой, высокими потолками и большими площадями как нельзя лучше подходили для переосмысления различными креативными индустриями, для которых на первом месте стояла не насыщенность современной инженерией, а свобода самовыражения. В итоге промышленные комплексы превратились в культурные точки на карте города. Самые успешные среди них: центр "Красный Октябрь", центр современного искусства "Винзавод", квартал креатива "Арма", центр дизайна Artplay, дизайн-завод Flacon и центр современной культуры "Гараж". Творческие офисы и галереи нашли в них свое место и публику. Но зачем это инвесторам?
Во многих случаях создание арт-кластеров — мера вынужденная. Построить на месте бывшей фабрики современный бизнес-центр куда выгоднее и ликвиднее. К примеру, срок окупаемости дизайн-завода Flacon — семь-восемь лет, тогда как современный офисный комплекс окупит себя менее чем за три года. Однако и затраты на создание креативного кластера будут значительно меньше. "Когда мы только выкупили здание фабрики, нами была разработана концепция строительства на ее месте современного бизнес-центра, но грянул кризис, и мы отказались от этой идеи",— рассказывает Николай Матушевский, ревитализатор дизайн-завода Flacon. Причины создания большинства московских творческих кластеров кроются в экономике. Создание арт-кластера требует намного меньше вложений, чем строительство нового бизнес-центра. Под него проще получить банковский заем, а под новую стройку взять кредит под залог недвижимости, которая сносится, нельзя. Если приводить цифры, то, к примеру, во Flacon инвесторами вложено около $10 млн, в "Винзавод" — порядка $12 млн. За эти деньги качественный офис такой же площади не построишь.
К тому же проекты реконструкции легче проходят согласования. На многих территориях есть ограничения на застройку. В целом по городу действует запрет на строительство офисов в центре. А помимо этого здания бывших фабрик зачастую имеют охранный статус. Так, к примеру, памятниками архитектуры являются здания бывшей шоколадной фабрики "Красный Октябрь" и "Винзавода". Кстати, есть в Москве и временный кластер — тот же "Красный Октябрь". Пока девелопер компания "Гута-Девеломпент" согласует проект реконструкции бывшей фабрики под жилье, дабы помещения приносили хоть какой-то доход, их отдали под аренду творческим организациям до 2013 года.
Однако и небольшие вложения в индустриальную недвижимость в долгосрочной перспективе могут дать хорошие дивиденды. Большую роль в данном случае играют правильная концепция проекта и творческий подход самой управляющей компании. Так, многие московские кластеры ввели определенный фейс-контроль арендаторов на предмет профиля их деятельности. "Самостийные процессы заселения пустующих зданий арт-тусовкой по принципу сквотов скорее снижают профиль территории и стоимость прилегающей недвижимости",— говорит Дарья Афанасьева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle. Кроме того, все успешные столичные кластеры, будь то преимущественно офисные или галерейные, сделали акцент на организации знаковых публичных мероприятий, увеличивая тем самым проходимость своих проектов и, как следствие, стоимость аренды. "В долгосрочной перспективе при правильной концепции арт-кластер привлечет много посетителей, создаст мощный PR и станет статусным местом. Это привлекает общепит, магазины и прочие бизнесы, которые готовы платить дополнительную стоимость за проходимость или узнаваемость места",— говорит Сергей Десятов, генеральный директор управляющей компании центра дизайна Artplay.
Именно такая история и произошла с центром Artplay, который, будучи первопроходцем, вынужден был съехать со своей территории, которую сам же и сделал культовым местом. Дело было так: в 2003 году в здании бывшей фабрики "Красная роза" был создан кластер Artplay, под крышей которого разместились ведущие архитектурные бюро, мебельные шоу-румы и выставочные пространства. В 2008 году владелец зданий компания KR Properties решила не продлевать договор аренды и построила в ставшем значительно более дорогим месте респектабельный бизнес-центр. А Artplay ушел развивать следующую промзону — в район Сыромятников. В целом история вполне красивая.
Если говорить о ставках, то в новом центре Artplay средняя ставка на сегодня составляет 15 тыс. рублей за квадратный метр, что сопоставимо со ставкой аренды офисного объекта класса B со схожим расположением. "Безусловно, арендные ставки в арт-кластерах на начальной стадии реализации проекта будут ниже, чем в качественном офисе класса А/В в силу специфики арендаторов, состояния здания и расположения, однако на более поздних стадиях, когда арт-кластер сформируется, обрастет соответствующей инфраструктурой, наберет потенциальную аудиторию и станет востребованным, ставки могут сравняться, а в некоторых случаях — превысить ставки обычных офисных зданий",— уверяет Дарья Афанасьева. Как показывает зарубежный опыт, креативному кластеру нужно не менее десятилетия, чтобы стать по-настоящему коммерчески успешным.
Влияние креативных кластеров на расположенную в округе недвижимость в Москве пока мало измеримо. По данным центра Flacon, стоимость жилья возле творческих территорий за прошедший год выросла на 8-15%, тогда как средний показатель роста цены в городе не превышает 11%. Другие эксперты менее оптимистичны. "Креативные кластеры создают отличную узнаваемость территории и качественный PR объекту. Согласитесь, что до появления "Винзавода" и Artplay мало кто знал о существовании таких адресов, как Нижняя Сыромятническая улица или Сыромятнический проезд",— считает Евгений Попов, старший директор департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield. Еще одно доказательство: на сайтах агентств недвижимости стали появляться объекты, где как главное преимущество рассматривается близость к арт-центрам.