Недвижимый лизинг

Как утверждают эксперты, для изменения ситуации в первую очередь надо обеспечить безрисковость проектов недвижимости на законодательном уровне, а также усовершенствовать систему налогообложения. Пока же подвижек в этой области нет, что, безусловно, затягивает общий процесс развития. Но несмотря на все тормозящие факторы, специалисты полагают, что этот сектор — один из самых перспективных.

Лизинг дает возможность арендаторам, у которых недостаточно средств для единовременной покупки, поэтапно выкупить коммерческие площади. В лизинг можно приобрести не только объект недвижимости как таковой, но и целый имущественный комплекс вместе со всем оборудованием. При этом приобретение недвижимости в лизинг позволяет зафиксировать стоимость объекта по цене приобретения.

По словам Светланы Ивановской, ведущего аналитика АГ Solum, лизинг недвижимости, или финансовая аренда, — один из самых удобных механизмов приобретения производственных помещений и офисов в собственность. "Несмотря на то, что лизинг дороже кредита, он дает право легально экономить на выплатах в бюджет. В итоге здание, приобретенное через финансовую аренду, может обойтись на 15-20 процентов дешевле, чем купленное с помощью кредита. Лизинговая сделка, в отличие от прямой покупки дает возможность в рассрочку выплатить НДС от стоимости здания", — говорит госпожа Ивановская.

Доля договоров лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний по-прежнему остается весьма незначительной. "Удельный вес данного сегмента в структуре российского лизинга составляет 2,8 процента. В Северо-Западном федеральном округе доля недвижимости меньше одного процента. В 2011 году наша компания заключила всего одиннадцать сделок с данным сегментом на сумму свыше 356 млн руб. Три из них прошли в Санкт-Петербурге, остальные в регионах. Если сравнивать с Европой, там в объеме нового бизнеса сделки с недвижимостью занимают 12 процентов. Это намного больше, чем в России", — рассказывает Ксения Щекотова, начальник отдела лизинга оборудования ГК "Балтийский лизинг".

В когорте отстающих

В Европе пик лизинговых операций на рынке коммерческой недвижимости пришелся на конец 1990-х. В те годы объем лизинга недвижимого имущества, по экспертным оценкам, превысил $117 млрд, что позволило Европе увеличить свою долю на мировом рынке почти на треть. Позже этот сегмент стал активно развиваться в Восточной Европе. В Польше, Венгрии, Чехии совокупный объем сделок с недвижимостью в портфелях лизинговых компаний превышает 10%, в Австрии и Германии — около 20%. Лидером является Италия, где половина всех сделок в портфеле специализированных компаний приходится на недвижимость. На Западе этот инструмент широко используется и при строительстве новых объектов.

Как отмечает Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, в России на сегодняшний день схема лизинга в сфере недвижимости используется достаточно редко, но при этом имеет ряд преимуществ, например, перед кредитованием: налоговые льготы, возможность зачета НДС, более высокая скорость согласования сделки. "В России лизинг — явление относительно новое. Из всего объема сделок по финансированию объектов недвижимости лизинг не превышает 10 процентов. Если собственник владеет недвижимостью и имеет трудности с текущими оборотными средствами, то он сможет прибегнуть к схеме обратного лизинга, то есть получить оборотные средства на решение текущих финансовых проблем и при этом продолжать пользоваться недвижимостью на правах аренды. В конечном итоге собственник имеет возможность получить недвижимость в обратную собственность", — резюмирует господин Бойков. По его словам, лизинг не пользуется популярностью, так как данную схему по большей части можно применять к уже готовым объектам. Например, законодательство запрещает применять ее к земельным участкам под строительство.

Подводные камни

Существует ряд факторов, сдерживающих развитие лизинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости. "Большинство проблем возникает вследствие недостаточной проработки законодательной базы относительно данной области. К факторам, тормозящим процесс заключения лизинговой сделки, можно отнести отсутствие регламентированного порядка регистрации договора лизинга и договора купли-продажи объектов недвижимости в государственных органах. Сегодня на рынке не все продавцы недвижимости готовы работать по прозрачным схемам, к сожалению, откаты не берут только ленивые. С целью экономии налога на прибыль они заинтересованы занижать стоимость объекта недвижимости в официальном договоре купли-продажи. Такие схемы неприменимы к работе лизинговых компаний, так как расчет лизинговых платежей напрямую зависит от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре", — объясняет Анна Шебанова, генеральный директор УК ГК "PRO-Инвест".

Валерия Карпова, юрисконсульт Северо-Западного юридического центра, рассказала о проблемах, с которыми может столкнуться покупатель недвижимости в лизинг, и преимуществах такой схемы с юридической точки зрения. По ее словам, договор лизинга недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме и предполагает намерение сторон на приобретение и пользование объекта коммерческой недвижимости. Как любой договор с недвижимым имуществом, договор лизинга должен быть зарегистрирован. Регистрации подлежит и сам договор, и право собственности.

Необходимо разделять два варианта развития взаимоотношений сторон по договору лизинга недвижимого имущества: с последующим выкупом предмета лизинга и без него. В первом случае сторонам необходимо будет заключить три последующих договора, а именно: непосредственно договор лизинга, договор купли-продажи и договор по передаче объекта недвижимости. Во втором случае сторонам необходимо будет заключать четыре последующих договора: непосредственно договор лизинга и договор купли-продажи, два договора по передаче объекта недвижимости.

"Стоит также обратить внимание сторон на то, что договор лизинга может быть признан недействительным, так как предусматривает распоряжение недвижимым имуществом, на которое у лизингодателя отсутствуют какие-либо права. Учитывая сложность и этапность заключения и регистрации договора лизинга — это не лучший механизм приобретения на время или в собственность коммерческой недвижимости. Рекомендуем пользоваться либо простым договором аренды (краткосрочным с продлением или долгосрочным) либо договором ипотеки", — предупреждает госпожа Карпова.

Перспектива

Несмотря на все сложности, участники рынка не сомневаются, что лизинг недвижимости начнет интенсивно развиваться. По мнению большинства лизингодателей, потребность в такой услуге заставит отступить проблемы на второй план и поможет решить их. О том, что лизинговые компании видят в лизинге коммерческой недвижимости огромный потенциал, свидетельствует выделение данной услуги многими лизингодателями в самостоятельное направление деятельности.

"Сравнивая результаты 2010 и 2011 годов, можно утверждать, что объем заключения сделок с недвижимостью вырос на 300 процентов. Следует также отметить, что обращения по лизингу недвижимости значительно увеличились, раза в два-три, однако большей частью такие обращения ставят целью сравнение с банковским финансированием", — объясняет Ксения Щекотова.

"Средние ставки по ипотеке на покупку коммерческих помещений и офисов составляют 11-15 процентов годовых. Срок кредитования пока редко превышает десять лет. Есть предложения и с более низкой ставкой, но при этом заемщик должен подтвердить свои доходы официально, а это не так просто для большинства топ-менеджеров и собственников бизнеса", — говорит Анна Шебанова.

Условия лизинга недвижимости зависят от финансового состояния лизингополучателя и наличия соответствующих программ финансирования у лизинговых компаний. Авансовый платеж лизингополучателя составляет не менее 10% от суммы договора купли-продажи недвижимости. Основными игроками в этом сегменте лизингового рынка являются компании с государственным участием, такие как "Сбербанк Лизинг" и "ВТБ-Лизинг". Их доля в заключении сделок с недвижимостью составляет 63%.

Светлана Семенович