Дефицитные метры
Два–три года назад вид недостроенных корпусов многоэтажек с замершей возле них стрелой подъемного крана был привычным делом для многих российских городов. Пожалуй, ни один сегмент рынка кризис не затронул сильнее, чем сегмент строительства жилья. О том, что сейчас происходит на этом рынке, какие особенности характерны для отрасли жилищного строительства на юге России, рассказывает Михаил Жуков, генеральный директор компании «Патриот», реализующей в Ростове-на-Дону и Краснодаре ряд проектов в сфере жилой недвижимости.
— Михаил Юрьевич, какова ситуация в настоящее время на рынке жилищного строительства юга России? Можно ли говорить о том, что последствия кризиса уже преодолены?
— Говорить об окончательном восстановлении, на мой взгляд, пока рано. Количество застройщиков уменьшилось, количество предприятий, задействованных в отрасли, также сокращается.
Сейчас на рынке жилья существует два разнонаправленных тренда: с одной стороны, никуда не делась потребность в жилье у граждан. Сегодняшний уровень доходов позволяет им покупать жилье, тем более с учетом интересных ипотечных программ. Но с другой стороны, в отрасли ничего нового не предлагается. Не каждый инвестор готов вкладывать серьезные средства в строительство жилья. Ведь сегмент жилой недвижимости является крайне сложным с точки зрения соблюдения градостроительных норм и регламентов.
Для «Патриота» этот сегмент интересен тем, что он позволяет иметь более широкий рынок сбыта. Вы никогда не построите в таком же количестве торговую недвижимость, офисные помещения или промышленные здания. Стоит также отметить, что если мы говорим об индустриальном промышленном строительстве на базе завода (а это именно наш случай, так как у «Патриота» в Ростове действует производственное предприятие — ЗАО «Комбинат крупнопанельного домостроения»), то, учитывая наши планы по развитию и применению новых технологий, нам в будущем могут быть интересны и другие сегменты строительства: возведение торгово-офисной недвижимости, общественных зданий.
— Как отразился на рынке уход значительного количества девелоперов из сегмента строительствa жилья?
— Действительно, из более чем 70 компаний, строивших жилье, например, в Ростове, после кризиса на рынке осталось не более 25. Но не могу однозначно сказать, что это плохо для рынка. Ушли, прежде всего, недобросовестные компании, чья деятельность повлекла проблемы для дольщиков. Сократили объемы и непрофильные участники рынка, те, кто занимался девелопментом в силу модных течений и не рассматривал его в качестве основной сферы деятельности.
При этом многие компании, имеющие хорошую производственную базу, но не обладающие достаточной капитализацией, из девелоперов перешли в разряд подрядчиков. Это полностью оправдано в современных условиях: земельный кодекс, статья 214 федерального закона, да и сама рыночная ситуация требуют при старте нового проекта иметь значительные оборотные средства.
— Ваша компания продолжала строительство объектов даже во время кризиса. Какие факторы помогли стабильно работать в столь сложный период?
— Начало кризиса как раз совпало со временем выхода ЗАО «Патриот» на рынок Ростова. Поскольку в этот период многие покупатели жилья боялись пополнить ряды обманутых дольщиков, мы продавали квартиры в сданных домах или домах высокой стадии готовности. Только в 2010 году, заработав хорошую репутацию, мы начали активно продавать квартиры по договорам долевого участия.
Свою роль сыграл и тот факт, что большое количество квартир у нас реализуется по государственным и муниципальным программам: в жилом районе «Западные ворота» получили жилье ветераны, военнослужащие, дети-сироты. Люди приобретают у нас квартиры с использованием жилищных сертификатов, субсидий, материнского капитала.
Кроме того, для нас в период кризиса одной из задач было сохранение трудового коллектива на ЗАО «ККПД», а это более 1000 человек. Это автоматически влекло за собой готовность снижать доходность, для того чтобы обеспечить загрузку предприятия, сохранить рабочие места, соблюдать сроки строительства.
— А сегодня проблема обманутых дольщиков актуальна?
— Безусловно, эта проблема существует. Но зачастую вина лежит не на самом застройщике, а на смежных организациях: согласующих инстанциях, ресурсоснабжающих предприятиях, которые не обеспечивают своевременный ввод магистральных сетей и пр.
Отмечу, что сегодня люди подходят к покупке недвижимости более грамотно. Скажем, все понимают, что покупая жилье в недостроенном доме, необходимо убедиться в том, что продажа происходит по ФЗ-214. Сейчас очень многие готовы покупать жилье по договорам долевого участия невзирая на риски, поскольку на рынке существует дефицит ликвидного жилья. В жилом районе «Западные ворота», например, на стадии строительства продается около 90% квартир. Подчеркну, что у «Патриота» не было и нет проблемы с обманутыми дольщиками.
— Какие жилищные проекты реализуются Вашей компанией на юге?
—Сейчас мы активно разрабатываем проектную документацию на застройку 62 га в Краснодаре. По этому проекту мы ищем стратегического партнера. «Патриот» расширяет присутствие и в Ростове. Кроме продолжения строительства микрорайона «Западные ворота», уже в этом году мы предложим покупателям квартиры в новом жилом комплексе «Красные ворота» (район старого автовокзала), а также начинаем новый проект в районе Ростовского моря. В 2012 году «Патриот» по плану в 1,5 раза увеличит объем строительства в Ростове.
— ЗАО «Патриот» реализует девелоперские проекты в ряде регионов России. Есть ли, на ваш взгляд, характерные черты, присущие именно строительному рынку юга?
— Отмечу, что в отличие от работы в других регионах, процедура согласований и прохождений экспертизы в рамках соответствия градостроительным нормам здесь находится на очень высоком уровне. Однако затянуты сроки прохождения договоров, связанных с земельно-правовыми отношениями — аренды, продажи и т.д.
Одна из серьезных проблем на юге — отсутствие на рынке достаточного предложения земельных участков, пригодных для строительства. Площадки, которые предлагают частные владельцы, зачастую вызывают сомнения с точки зрения правоустанавливающих документов, обременены правами или обязательствами перед третьими лицами. При этом цены, по которым владельцы готовы продавать свои участки, просто несопоставимы с их реальной стоимостью.
Не ведется работа по комплексному освоению территорий в муниципалитетах. Например, в Ростове-на-Дону торги среди застройщиков по комплексному освоению территорий не проводились более пяти лет. А ведь это должен быть планомерный, системный процесс, обеспечивающий выполнение планов по строительству жилья в городе. Необходимы согласованные действия властей по строительству инженерной и социальной инфраструктуры. Планы развития территорий должны быть также согласованы с инвестпрограммами ресурсоснабжающих организаций: Донэнерго, Лукойлом, Водоканалом и т.п.
По моему мнению, сегодня именно власть должна выступить единым центром, координирующим деятельность застройщиков, коммунальных служб, ресурсоснабжающих компаний и т.д., ведь параллельно со строительством жилых районов надо возводить инфраструктурные объекты, коммунальные сети, вести дорожное строительство. Например, в Ростове-на-Дону уже год не может решиться проблема со строительством канализационного коллектора в Левенцовке, где идет возведение нового микрорайона. Казалось бы, проблема небольшая, но она не решается уже на протяжении полутора лет.
— Какие жилищные проекты сейчас наиболее востребованы рынком?
— Это однокомнатные квартиры до 40 кв. метров по цене не выше 2-х млн рублей и двухкомнатные квартиры площадью до 60 кв. м не дороже 2,5 млн рублей Другими словами, это объекты эконом-класса. Мы пошли еще дальше: предлагаем студии по 26,5 кв. м (цена — 1,2 млн руб.), однокомнатные квартиры площадью 38 кв. м, двухкомнатные квартиры 50 и 55 кв. м и трехкомнатные 70 кв. м.
Замечу, что сегодня покупатель, приобретая жилье в новостройке, учитывает кроме цены еще и другие факторы: репутацию застройщика, соответствие объявленным срокам введения объектов в эксплуатацию, высокие темпы и качество строительства и т.п. Немаловажно, чтобы застройщик работал с несколькими банками по ипотечным программам, а также по госпрограммам поддержки населения по улучшению жилищных условий. Для многих покупателей важна инфраструктура района: наличие детских площадок, парковок и т.д.
— Может ли использование современных технологий существенно удешевить строительство жилья, сделать его доступнее?
— Использование новых технологий в строительстве требует значительных инвестиций в производственные мощности и собственно разработку технологий. Поэтому об удешевлении процесса строительства говорить пока не стоит. Однако современные технологии помогают снизить стоимость эксплуатации жилья. Наши специалисты, например, постоянно занимаются совершенствованием энергоэффективности зданий.
— Какие изменения на рынке жилья юга России вы прогнозируете в ближайшей перспективе?
— При условии стабильных макроэкономических показателей рынок недвижимости будет находиться на подъеме. Спрос на жилье сейчас растет, его стимулируют государственные меры поддержки, новые ипотечные программы. Поэтому главным фактором, определяющим развитие рынка недвижимости, будет дефицит жилья. Большинство девелоперов строят медленно, это не позволяет в достаточной степени насытить рынок региона. Поэтому, по нашим прогнозам, цены будут увеличиваться ежегодно на 5–7%. При этом наиболее заметным будет рост стоимости жилья именно в эконом-классе. n