Жилье в квадрате
Сегмент строительства жилой недвижимости вновь на подъеме: в 2011–2012 году выросли объемы ввода нового жилья в крупнейших городах юга России. Основными факторами роста эксперты считают отложенный во время кризиса спрос на жилье, расширение государственной поддержки отрасли, новые ипотечные программы банков.
Планов громадье
Девелоперы на юге России с энтузиазмом возвращаются в практически заброшенный на время кризиса сегмент строительства жилой недвижимости. Доказательством этому cлужат новые проекты в сфере строительства жилья, которые реализуются сейчас в крупнейших городах юга России: Ростове-на-Дону, Сочи и Краснодаре.
«Нельзя сказать, что отрасль полностью восстановилась после кризиса, но положительные признаки налицо,— комментирует директор по развитию группы компаний „ПрофСтрой-Юг“ Михаил Келеметов.— В течение 2010–2011 годов мы видим стабильный прирост вводимого в эксплуатацию и строящегося жилья».
Активнее всего, по мнению экспертов, этот процесс идет в Краснодарском крае. Здесь ведется строительство новых жилых комплексов, активно осваиваются земельные участки. «Например, работу в новом перспективном микрорайоне по улице Восточно-Кругликовской в Краснодаре начали уже несколько застройщиков, в том числе и наша компания, — комментирует Фируза Рахманова, коммерческий директор ООО „М.Т. “ВПИК”“.— В этом году мы начнем строительство сразу двух жилых домов — на 101 и 303 квартиры, а также торгового центра. В перспективе мы планируем построить в этом микрорайоне и большой жилой комплекс на 1 000 квартир». Наиболее значимым проектом компании «ПрофСтройЮг» в Краснодаре, по словам Михаила Келеметова, является ЖК «Вдохновение», кроме того, вскоре запускается масштабный проект в поселке Агой, Туапсинского района. Группа Компаний «СМУ Краснодар» в настоящее время реализует в городе новые проекты ЖК «Топаз» и ЖК «Малахит».
В Ростове-на-Дону самым заметным событием на рынке жилья за последние годы стало строительство нового жилого района «Западные ворота» (девелопер — ЗАО «Патриот»). Это принципиально новый для города пример комплексной застройки территории. «Западные ворота» - это настоящий «город в городе», в котором предусмотрено все необходимое для его жителей, благоустроенные дворовые территории, магазины, детские и спортивные площадки, поликлиника, ведется проектирование детского сада. Строительство первого микрорайона, состоящего из шести корпусов переменной этажности (16-18 этажей), на сегодняшний день уже полностью завершено. В настоящий момент в самом разгаре строительство следующего микрорайна, который будет в два с половиной раза больше первого. Здесь планируется построить 13 корпусов переменной этажности (16-20 этажей), а также четыре дома башенного типа высотой до 25 этажей.
В Сочи еще с середины 2010 года началась активная закладка новых проектов. К числу наиболее заметных проектов можно отнести ЖК «Виктория» (ООО «Наш Дом — Сочи»), ЖК «Изумрудный» (ЖСПК «Изумрудный»), ЖК «Голубые Дали» (ПЖСК «Железнодорожник»), ЖК «Парус» (ООО «Строймонтаж-14»). Были «разморожены» также ряд проектов, начатых до кризиса, например, ЖК «Остров мечты».
Выгодный сегмент
По мнению экспертов, сегмент жилой недвижимости на юге, и особенно, в Краснодарском крае по-прежнему остается одним из самых перспективных направлений строительства. «Жилое домостроение интересно для застройщика быстрым возвратом вложенных средств, да и площадок под строительство таких объектов обычно больше,— комментирует руководитель отдела продаж ГК „СМУ «Краснодар»“ Эдуард Имукин.— Кроме того, технологически строительство жилья может быть типовым, а это дополнительно уменьшает себестоимость и повышает прибыль». По мнению Михаила Келеметова, для проектов в сфере жилой недвижимости проще найти финансирование, ведь привлечение средств дольщиков возможно уже на ранних этапах строительства. Тогда как для реализации проектов в других сегментах недвижимости, например, торгово-офисной, необходим большой объем собственных средств либо открытие банковских кредитных линий, что для большинства строительных компаний все еще остается проблемой.
В Краснодарском крае к положительным факторам прибавляется еще и высокий уровень спроса на жилье со стороны приезжих из других регионов. Особенно востребованы квартиры в Краснодаре и в прибрежных городах: Сочи, Геленджике, Новороссийске, Туапсе и т.д. «Работа девелоперов на юге связана, прежде всего, с ориентацией не только на локальных покупателей, но и на приезжих из других регионов,— отмечает Михаил Келеметов.— Это обстоятельство позволяет застраивать новые микрорайоны, которые не связаны с предпочтениями и привычками местных жителей, однако являются отличным вариантом для покупки первого жилья в регионе».
Поддержка «сверху»
Эксперты отмечают, что большое влияние на развитие строительства жилья на юге в настоящий момент оказывает политика, проводимая государством. Она выражается, прежде всего, в материальной поддержке некоторых категорий граждан при приобретении жилья. «Активно развивается военная ипотека, кроме того, многие семьи смогли оформить ипотеку благодаря материнскому капиталу, использовавшемуся в качестве первоначального взноса»,— отмечает Фируза Рахманова.
Сейчас в Краснодарском крае действует еще одна важная социальная программа — «народная» ипотека. Это совместный проект Администрации Краснодарского края и Сбербанка РФ. Его суть состоит в том, что граждане могут накопить на первоначальный взнос по ипотечному кредиту, откладывая ежемесячно определенные суммы на депозит в Сбербанке. После того, как нужная сумма будет накоплена, Сбербанк обязуется предоставить заемщику ипотечный кредит по беспрецедентно низкой для российского рынка ставке в 6–8% годовых в зависимости от срока и размера кредита. При этом администрация Краснодарского края готова субсидировать заемщикам часть суммы ежемесячного платежа (до 36 тысяч рублей в год).
К реализации «народной» ипотеки краевые власти привлекают и девелоперов. «Тем компаниям, которые готовы строить недорогой эконом-класс и продавать квартиры оптом по цене, установленной Минрегионразвития, народная ипотека позволит получить гарантированный спрос на квартиры на несколько лет вперед»,— комментирует Фируза Рахманова. Помимо Краснодарского края, проект «народной ипотеки» сейчас разрабатывается и в Ростовской области.
Развитию рынка жилищного строительства в регионе помогают, в том числе, федеральные программы. «Благодаря федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (РЖС) в Краснодаре появляются новые земельные участки, где можно строить не отдельные дома, а целые жилые микрорайоны,— рассказывает Фируза Рахманова.— Сейчас входящая в холдинг „ВПИК“ архитектурная мастерская „А-2“ приступила к проектированию нового жилого квартала в районе Западного объезда Краснодара „Зеленый сад Кубани“. Этот проект стал возможен благодаря поддержке РЖС».
По мнению Михаила Келеметова, без поддержки государства не обойтись и при привлечении финансирования для реализации крупных девелоперских проектов. «Банковские кредиты для строительных компаний все еще малодоступны и дороги. Привлечение масштабных инвестиций, как правило, возможно только при участии государства и государственных банков».
Правда, как отмечают некоторые эксперты, со стороны банковских организаций уже начинают наблюдаться признаки «оттепели» по отношению к девелоперам. «Сейчас появились инструменты, которые позволяют строительным компаниям не просто получать кредиты на возведение жилья, но и при помощи банка-партнера предлагать покупателям квартиры в этих домах по льготным ипотечным ставкам. Как раз сейчас мы ведем переговоры с несколькими банками для привлечения проектного финансирования под строящийся дом „Сириус“»,— отмечает Фируза Рахманова. Кроме того, банки предлагают новые ипотечные продукты для физических лиц, благодаря которым все большее количество граждан в состоянии приобрести собственное жилье. По данным компании «ВПИК», в ряде строящихся ЖК до 60% квартир реализуются именно на условиях ипотеки.
Право на выбор
Кризис научил людей экономить, и эта привычка осталась до сих пор. В отличие от предкризисных лет, когда одинаково востребованными были и доступное жилье, и проекты бизнес-класса, и квартиры в элитных домах, сейчас наибольшим спросом пользуется именно жилье эконом-класса. Как считает эксперт по недвижимости ЖЦ «Каян» Александр Лисов, покупатели чаще всего стремятся приобрести небольшую по площади одно- или двухкомнатную квартиру с качественной отделкой, расположенную вблизи школы, поликлиники, магазинов и других важных элементов инфраструктуры.
Однако, по словам Михаила Келеметова, в регионе уже прослеживается тенденция повышения спроса на более качественное жилье, в частности комфорт-класс. С этим мнением согласна и Фируза Рахманова: «В ближайшей перспективе наиболее востребованными, на наш взгляд, будут предложения в так называемом комфорт-классе (промежуточным между „эконом“ и „бизнес“)».
При этом важно отметить и качественное изменение спроса. Население уже не желает приобретать стандартные «однушки», «двушки» или даже «трешки». Отсюда разнообразие планировок, новые подходы к технологиям, архитектуре, обустройству придомовой территории. «Отвечая на изменившийся спрос, мы предлагаем новый формат жилья — квартиры с совмещенной кухней-гостиной и отдельными спальнями,— говорит Фируза Рахманова.— Главное преимущество таких предложений — экономичность. По функциональности квартира с кухней-гостиной и одной спальней площадью 56 квадратных метров вполне может заменить двухкомнатную, а ее стоимость на 20–30% ниже стоимости „двушки“».
Наряду с проектами эконом- и комфорт-класса в регионе возводится и более дорогое жилье. По мнению Михаила Келеметова, бизнес-класс и элитная недвижимость меньше всего пострадали в кризис, эти сегменты имеют невысокий, но стабильный спрос.
Так, один из главных проектов ЖЦ «Каян» — строительство в Краснодаре жилого комплекса премиум-класса «Анит-Сити», расположенном в центре города в границах улиц Длинной, Коммунаров, Седина и Пашковской. Как рассказал Александр Лисов, комплекс представляет собой многоэтажную жилую застройку с помещениями общественного назначения, в которых будут размещены магазины, отделения банков и связи, офисы, фитнесс-клубы, аптеки, парикмахерские, а также подземные гаражи, многоярусные парковки, автостоянки.
Цены стремятся вверх
Впрочем, несмотря на оживление рынка, проблемы у застройщиков остались все теми же, что и много лет назад. Как отмечают сами строительные компании, среди основных сложностей — подключение к городским инженерным коммуникациям, ограничения по использованию земельных участков, сложности при прохождении согласования проектов и получении разрешения на строительство. Все это затягивает реализацию проектов и, в конечном итоге, отражается на стоимости квадратных метров жилья.
«Себестоимость квадратного метра жилья в России очень высока и обусловлена специфическими причинами,— подтверждает Михаил Келеметов.— Во-первых, это огромные потери времени при прохождении всех стадий согласования проекта строительства. Во-вторых, дорогие коммуникации, которые могут составлять до 30% стоимости квадратного метра. В-третьих, недостаточное развитие производственной базы и плохая логистика. На юге, например, большие проблемы для девелоперов создает загруженность местных предприятий по производству цемента, кирпича для нужд олимпийского строительства».
По оценкам экспертов, себестоимость строительства одного квадратного метра жилья в регионе сегодня примерно равна 33–35 тысячам рублей. «Можно уверенно сказать, что сейчас нет никаких предпосылок для снижения стоимости квадратного метра жилья,— считает Михаил Келеметов.— Более того, даже заморозить цены на одном уровне девелоперам не позволит постоянный рост стоимости стройматериалов. Единственным фактором, способным оказать существенное влияние на стоимость строительства, может быть изменение законодательной базы, а именно — упрощение согласовательных процедур, получения участков под строительство. Но в ближайшей перспективе, думаю, таких шагов не предвидится».
Снизить себестоимость жилья не смогут и инновационные технологии, хотя большая часть девелоперских компаний в настоящее время активно экспериментируют с новыми технологиями, материалами и т.д. «Значительная составляющая стоимости квадратного метра не имеет прямого отношения к технологиям строительства,— убежден Эдуард Имукин.— Определенная стандартизация проектов может ускорить строительство, но от стоимости обслуживания банковского кредита и земельного участка девелоперы никуда не денутся».
Хотя новые технологии не влияют на себестоимость жилья, они значительно снижают стоимость эксплуатации. «Так, в 2011 году мы отказалась от применения кирпича в качестве наполнителя монолитного каркаса зданий в пользу газоблока,— рассказывает Михаил Келеметов.— За счет использования газоблока нам удалось снизить расходы на отопление и кондиционирование наших объектов на 30%».
В связи с тем, что многие из запланированных проектов в сфере жилой недвижимости находятся сейчас на самых первых этапах строительства, эксперты прогнозируют в ближайшие два–три года дефицит на рынке жилья. Это неизбежно повлечет за собой рост цен. Правда, по мнению Эдуарда Имукина, повышение цен будет происходить постепенно, так как их средний уровень сейчас близок к пределу покупательной способности большей массы населения. В среднем, по расчетам экспертов, цены на жилье поднимутся на 3–7%, в зависимости от региона.
Как прогнозируют специалисты, в течение 2012 года с большой долей вероятности возможно появление новых проектов в сфере жилой недвижимости на юге. «Единственным фактором, которому придавали значение аналитики в начале года, были выборы и их последствия,— считает Михаил Келеметов.— Сейчас, когда выборы прошли, никаких кардинальных перемен в стране не произошло и не предвидится, можно говорить о стабилизации ситуации на рынке жилой недвижимости и постепенному увеличению объемов строящегося жилья».