Андрей Воскресенский рассуждает о преимуществах особняков перед офисами-новостройками и наоборот. Оказывается, отдельное здание может одновременно стать и статусным местом для офиса, и относительно выгодным. Дело не только в расположении –– как правило, особняки находятся в центре –– но и в том, что арендодатели могут сделать внушительную скидку.
Около 20% от офисного фонда столицы составляют отдельно стоящие небольшие здания, проще говоря, особняки. Это подсчитали эксперты аналитического центра Гильдии риэлторов Москвы.
Особняк в центре Москвы, полное отсутствие соседей, да к тому же еще пусть небольшая, но собственная территория –– эти неоспоримые плюсы, казалось бы, должны сделать отдельно стоящие здания высококонкурентными и с очень высокими ставками аренды.
На самом деле это не совсем так. Действительно, такие предложения находят свой спрос –– в первую очередь со стороны банков, которые вообще ценят внешнюю фешенебельность. Также особняки охотно арендуют представительства крупных западных компаний, и отечественные юридические, консалтинговые, страховые фирмы, агентства недвижимости. Наибольшим спросом пользуются особняки площадью 450-2000 кв. м.
Кроме статусности и приватности особняки привлекают арендаторов, как ни странно, относительно невысокой ценой. Они могут быть на 20-30% дешевле офисных помещений в качественных бизнес-центрах, при всех равных параметрах.
Дело в том, что здания, которые строились 100 и более лет тому назад, не рассчитаны на нужды современного офиса. В них слишком большое количество нефункциональных, с точки зрения арендатора, площадей –– до 20-25%. В результате, если особняк арендуется по обычной для центра Москвы ставке (то есть от 12 до 20 тыс. руб. за квадратный метр в год), в реальности это окажется значительно дороже по сравнению с бизнес-центром класса А. Кроме того, и расходы на эксплуатацию исторического здания, как правило, на 15-20% выше. По этим причинам арендодатели соглашаются на существенные скидки.