Естественный прирост
Прошедший 2011 год оказался удачным для банков, работающих на рынке ипотечных кредитов: сумма выданных займов примерно в 2,5 раза превысила показатели 2010 года. Во время еды пришел аппетит — хотя ситуация в мировой экономике складывается не слишком "нарядно", в 2012 году финансисты вновь ожидают ипотечного прироста.
По данным Центробанка РФ, в 2011 году россияне получили ипотечных кредитов на сумму 713 млрд рублей. В Петербурге, по информации Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПИА), за год выдано 20 923 ипотечных кредита почти на 42 млрд рублей. Только Сбербанк в Петербурге понемногу теряет долю рынка из-за высокой конкуренции, прочие финансовые организации расширили свое присутствие в ипотечном сегменте. При этом объем ипотечного портфеля вырос у всех банков.
По мнению директора ИЦ "Невский" банка DeltaCredit (Societe Generale Group) Ирины Тоскиной, причины роста портфелей таковы: во-первых, снижение ставок в первом полугодии в результате снижения стоимости фондирования; во-вторых, стабилизация социально-экономической ситуации в стране; а также незначительный рост цен на недвижимость и реализация отложенного спроса на ипотечные кредиты.
Начальник отдела ипотечного кредитования компании "НДВ СПб" Сергей Гребенок уверен, что одна из основных причин — запущенные банками (в первую очередь, Сбербанком) акции "В десятку!" (10% первый взнос, под 10% годовых, сроком на 10 лет) и "888" (заем под 8% годовых сроком на восемь лет при первоначальном взносе 50%).
Особый игрок ипотечного рынка — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — вынуждает банки удерживать ставки и даже снижать их, чтобы не выпасть из общего процесса. Сейчас доля ипотечных кредитов с государственной поддержкой невелика, однако даже если наступят трудные времена, Агентство не изменит правил игры: озвученные сегодня сравнительно невысокие ставки будут действовать еще целый год, подчеркивает руководитель управления ипотечного кредитования Балтийской ипотечной корпорации (сервисный оператор, аккредитованный при АИЖК) Марианна Белькова.
Скорее всего, главная причина стремительного роста объемов ипотечного кредитования — желание потенциальных заемщиков успеть получить кредит до пришествия второй волны кризиса, о которой так много говорят. "Люди вспомнили, что в 2008 году, когда кризис только начался, банки свернули ипотеку настолько быстро, что даже те, у кого она была одобрена, не всегда успевали получить кредит. Поэтому все, кто сомневался и раздумывал, кредит взяли. И в четвертом квартале мы увидели всплеск спроса, хотя квартиры, как всегда, дорожали", — прокомментировал начальник управления ипотечного кредитования Абсолют банка Дмитрий Алексеев.
На 2012 год банкиры вновь планируют увеличить объем кредитования, хотя все ожидают роста ставок на 1-1,5% и ужесточения условий для заемщиков.
"Ставить планы меньше, чем в прошлом году — это же некультурно как-то. Поэтому все в начале года ставят прирост по крайней мере на 10 процентов, а потом работают над созданием новых продуктов, чтобы этот прирост обеспечить", — объяснил технологию Дмитрий Алексеев.
Банки требуют
События в еврозоне не могут не влиять на ипотечный рынок, объясняет заместитель гендиректора СПИА Оксана Лях: на рынке нет дешевых денег. Аналитики прогнозируют рост ставок в течение года на 1-1,5%. По мнению Ирины Тоскиной, среднерыночные ставки могут вырасти на 0,5% во втором полугодии — из-за увеличения стоимости фондирования, что опять-таки объясняется напряженной ситуацией на мировых финансовых рынках.
Советник по связям с общественностью Национального резервного банка Алла Трубникова отметила: "С учетом мировой экономической ситуации прогнозировать размер ипотечных ставок сейчас невозможно. От банков тут мало что зависит". По ее словам, с одной стороны, деньги очевидно дорожают, с другой стороны, о политике ЦБ и размерах инфляции информации нет.
Рост ипотечных ставок стартовал осенью 2011 года. ВТБ24, Газпромбанк, Райффайзенбанк, Абсолют банк и ряд других уже увеличили стоимость продуктов. По словам директора по маркетингу и продажам компании КВС Натальи Агрэ, рост происходил так стремительно, что в ряде случаев изменения коснулись уже заключенных кредитных договоров.
По данным СПИА, к концу года средневзвешенная процентная ставка поднялась с 11,2% до 12,4%.
Начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова полагает, что одновременная отмена комиссий должна нивелировать повышение ставок.
Отмена комиссий — новость из разряда приятных. Однако параллельно банки становятся все более требовательны к заемщикам. Все банки или ужесточили, или собираются ужесточать процедуру андеррайтинга. По словам генерального директора Первого ипотечного агентства Максима Ельцова, в конце минувшего года "банки второго эшелона легко выбивались в лидеры продаж, когда лидеры рынка ужесточали андеррайтинг".
Соревнование наперегонки
На рынке ипотечного кредитования присутствует много банков, каждый — с несколькими программами. При этом разницы в средних ставках почти нет. Конкуренция за клиента разворачивается в сфере сервиса. Первый и главный — скорость принятия решения.
"Для нас самое главное — это, конечно, скорость. У всех процент примерно одинаковый — 11-13. И выигрывают те, кто быстро обрабатывает заявки. Согласно 214-ФЗ (закон о защите прав участников долевого строительства), мы в любом случае тратим время. Зачастую срок регистрации может достигать пары месяцев. Поэтому если заявка в банке обрабатывается месяцами, то мы можем даже отказаться сотрудничать с таким банком. Такой прецедент у нас был", — рассказала Наталья Агрэ.
"Заемщики не особенно обращают внимание на ставки, так как они везде примерно одинаковы. Главное — скорость, потому что застройщики бронируют квартиру на какой-то определенный период: кто на месяц, кто на неделю, а кто и на несколько дней", — соглашается Татьяна Хоботова.
Портрет заемщика
Кто же те люди, которые решаются взвалить на свои плечи ипотечные обязательства?
"Для нас заемщик — это молодая семья с двумя-тремя детьми. Доходы только "белые", доход от 100 тыс. рублей на семью. При этом можно привлечь до четырех созаемщиков, чтобы собрать нужный доход. Но в этом году будет ужесточение требований к составу созаемщиков, в основном это будут члены семьи. Это такой идеал по программе "Новостройка", потому что готовое жилье от застройщика стоит изначально дороже, и сумма кредита там больше, чем по вторичке. Средняя сумма кредита по новостройке — примерно 3 млн. По вторичке средняя сумма кредита — 1-1,5 млн, поэтому к нам приходят люди с уровнем дохода и в 30 тыс. на семью", — рассказывает Марианна Белькова.
Долг по привычке
По данным СПИА, в 2011 году средняя сумма ипотечного кредита в Петербурге подросла на 10-12% и почти достигла 2 млн рублей. При этом банки, обладающие небольшой долей рынка, выдают кредиты на 2-2,5 млн рублей. Чем крупнее банк, тем больше он ориентирован на массовое кредитование. В результате средняя сумма кредита банков-лидеров — 1,6-1,7 млн рублей.
До кризиса сумма кредита достигала 2,7 млн рублей, в том числе при первоначальном нулевом или 10-процентном взносе. Теперь обе стороны ипотечного договора стали осторожнее.
Кроме того, в сегодняшней экономической ситуации подавляющее большинство сделок на рынке недвижимости — так называемый обмен с доплатой. Заемщик, например, переезжает из однокомнатной квартиры в двухкомнатную и кредит берет, чтобы оплатить разницу в стоимости этих квартир. Оттого и сумма кредита невелика.
Среди новых настроений заемщиков финансисты отмечают феномен кредитной зависимости. Человек привыкает отдавать часть заработной платы на погашение кредита. Когда кредит погашен, у него появляются "лишние" деньги, и он уже готов брать новый заем.
Рынок принял
Если в 2012 году банки рассчитывают на прирост ипотечного портфеля, это, в свою очередь, подтолкнет спрос и цены на рынке недвижимости, хотя финансисты называют ипотеку не основным фактором развития рынка недвижимости, но "поддерживающим".
"Понижение ставок по ипотеке формирует платежеспособный спрос, который разгоняет рост цен на недвижимость", — рассуждает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АН АРИН.
Впрочем, рост цен произойдет независимо от условий в ипотечном сегменте — поводом к этому станет снижение строительных объемов в 2012 году и все та же инфляция.
По мнению многих экспертов, рынок недвижимости вновь видится людям надежным местом для вложения средств. "Сейчас на рынке есть небольшой кризис инвестиционных идей. Непонятно, что произойдет с рынком акций и облигаций. А недвижимость потихоньку растет, поэтому люди будут в нее вкладываться", — полагает Дмитрий Алексеев.
Специалисты уверены: население опять отдаст предпочтение недвижимости в качестве инструмента сбережения, отказавшись от депозитов.
Вместе с тем условия кредитования и небольшой рост цен не позволяют ожидать массового прихода инвесторов в недвижимость: пока что выплата процентов по ипотеке съедает инвестиционный доход.
Ирина Тоскина полагает, что потенциал для дальнейшего развития ипотечного сегмента очевиден. В частности, доля сделок с привлечением ипотечных кредитов невысока — эксперты оценивают ее в 30%. Среди населения есть большой спрос на улучшение жилищных условий, при недостаточной платежеспособности. Кроме того, эксперты не прогнозируют большого роста цен на недвижимость в 2012 году — по сложившейся в последние годы традиции, предрекают "рост в пределах инфляции".
Ипотечные перспективы не выглядят печально. Возможно, банкам действительно удастся нарастить инвестиционные портфели в 2012 году. Даже если ставка достигнет 18% годовых — такие прогнозы уже звучат.
Не первый год банкиры говорят о том, что в ипотечном сегменте растет роль банков с государственным капиталом. По словам генерального директора Универсальной ипотечной компании УНИКОМ Анатолия Боброва, сегодня доля банков с государственной поддержкой (по России) составляет около 70%. Причина — перманентный отток капитала и сокращение объема свободных средств.
Некоторой ясности участники рынка ждут не раньше апреля. Однако все ожидают роста ипотечных ставок из-за удорожания заемных длинных денег и грядущей инфляции, поэтому количество выданных кредитов (но не объем) уменьшится.
Справка
В 2011 году в Петербурге выдано 20 923 ипотечных кредита на сумму 41,784 млрд рублей. Доля федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в Петербурге — 20%. Доля ипотеки от ВВП России — 3%. Прогноз АИЖК на 2012 год — 550-690 тыс. кредитов на общую сумму 1 трлн рублей. Средний размер ипотечного кредита в Петербурге — около 2 млн рублей.
Доли банков в ипотечном сегменте Петербурга
Северо-Западный банк Сбербанка России — 35%
ВТБ 24 — 15%
Газпромбанк — 11%
Балтинвестбанк — 7%
Дельта-Кредит — 6%
Прочие участники — 26%
Источник: Ассоциация банков Северо-Запада, Первое ипотечное агентство