В 1988 г. колхозу выдан государственный акт на право пользования землей в бессрочное и бесплатное пользование. В 1999 г. колхоз преобразован в кооператив, который при принятии решения о ликвидации в 2001 г. принял решение о создании ООО и передал в его уставный капитал объекты недвижимости (здания и сооружения), расположенные на принадлежащем кооперативу земельном участке. В декабре 2001 г. кооператив признан банкротом и ликвидирован. В настоящее время ООО является плательщиком земельного налога. По справке органа местной администрации земля в селе на праве постоянного бессрочного пользования числится до сих пор за колхозом, в графе "зарегистрированные обременения" указано ООО. Право собственности ООО на внесенные в его уставный капитал объекты недвижимости в настоящее время не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. В каком порядке, в настоящее время возможно закрепить право пользования землей за ООО?
При приобретении лицом права собственности на здания или сооружения его права на земельный участок, на котором они расположены, зависят от характера прав на этот участок предыдущего собственника зданий (сооружений).
Если предыдущий собственник зданий (сооружений) является одновременно и собственником земельного участка, к приобретателю по общему правилу переходит право собственности на земельный участок, занятый зданиями (сооружениями) и необходимый для их использования (ст. 273 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Если же предыдущий собственник зданий (сооружений) не являлся собственником земельного участка, а использовал его на иных основаниях, к приобретателю переходит право пользования частью земельного участка, занятой зданиями (сооружениями) и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник зданий (сооружений) (п. 2 ст. 271 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 35 ЗК РФ). В таком случае приобретатель имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, а в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности - исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ). В том случае, если юридическое лицо, не указанное в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, приобрело право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением расположенных на нем зданий (сооружений), приобретатель обязан переоформить это право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность в установленном законом порядке (смотрите п. 2, 2.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", далее - Постановление N 11).
Указанные правила применяются и в случае отчуждения зданий (сооружений) путем их внесения в уставный капитал юридического лица (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 13 октября 2011 г. N Ф06-8868/11).
Из приведенных норм следует, что переход к приобретателю зданий (сооружений) прав на земельный участок обусловлен возникновением у приобретателя права собственности на здание (сооружение).
Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В связи с этим приобретатель зданий (сооружений) вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок лишь с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на здание (сооружение) (смотрите п. 13, 14 Постановления N 11).