Все складывается
В 2005–2008 годах рынок складской недвижимости в ЮФО можно было назвать одним из самых динамичных. О своих проектах заявляли как крупные федеральные игроки, так и региональные компании. Однако в кризис этот сегмент оказался даже более депрессивным, чем другие направления строительства. Сейчас эксперты прогнозируют постепенное восстановление рынка, хотя и не обещают таких же мощных «прорывов», как до кризиса.
Большие надежды
Российский рынок складской недвижимости начал стремительно развиваться в 2005–2008 годах вслед за «бумом» ритейла. Крупных дистрибьюторов, среди которых было немало международных игроков, уже не устраивали низкокачественные складские помещения, построенные еще в советское время, или бывшие промпредприятия, пустующие цеха которых использовались в качестве складов. Рынок требовал строительства новых современных логистических центров, и девелоперы с готовностью откликнулись на этот запрос.
Катализатором изменений на рынке складской недвижимости, как всегда, стала Москва и Московская область. По данным ГК «Эксперт» (г.Краснодар), в период с 2005 по 2008 год в этом регионе было введено в строй дополнительно 2, 8 млн кв. м складских помещений, прирост новых качественных складских комплексов составил 60%. Однако и этого количества было недостаточно для покрытия растущего спроса: в большинстве строящихся складских комплексов договоры аренды заключались еще на этапе строительства, ставки аренды росли на 15–20% ежегодно. Среди главных арендаторов — российские и международные логистические операторы, крупные торговые сети, российские и международные FMCG- компании, дистрибьюторы, производители бытовой техники и другие компании.
После освоения столичных рынков ритейлеры начали активную экспансию в регионы, в том числе, в ЮФО. В качестве наиболее перспективных городов рассматривались Ростов-на-Дону, Краснодар, Новороссийск, Ставрополь, Волгоград.
Однако здесь ситуация со складскими помещениями была еще более плачевной. Среди предложений преобладали в основном помещения классов С и D — бывшие производственные цеха или ангары, подвальные помещения, зачастую неотапливаемые, с высоким уровнем влажности, отсутствием подъездных путей и т.д. Тем не менее даже такие склады и переоборудованные в них помещения за неимением лучшего шли «нарасхват», уровень заполняемости стабильно держался на отметке в 90–100%, росли и арендные ставки. По данным ГК «Эксперт», с 2005 по 2008 гг. размер арендной платы за 1 м2 складской недвижимости в ЮФО увеличился в среднем в 3,2 раза.
Дефицит качественных складских помещений, ежегодное увеличение товарооборота в крупных городах ЮФО, повышение арендных ставок привели к тому, что сегмент складской недвижимости стал «лакомым кусочком» для инвесторов. «Докризисный период на рынке складской недвижимости характеризовался высокой девелоперской активностью,— отмечает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group.— Выход на рынок ЮФО и строительство крупных складских комплексов планировали многие федеральные и международные логистические операторы».
Так в 2008–2009 годы в Краснодаре и его пригороде, по данным аналитиков ГК «Эксперт», было заявлено около десяти проектов строительства современных логистических центров. Инициаторами выступали несколько крупных компаний: Parkridge Holdings, ADM Group, Raven Russia, «М-Индустрия», Eastfield Group, ЕврАзЭС - Краснодар, проекты которых предусматривали складские помещения класса А средней площадью 100–200 тыс. кв. м. В Ростове-на-Дону о своем намерении построить логистические комплексы в разное время заявляли британская компания London&Rеgionаl Properties (L&RP), Raven Russia, МLP «Международное логистическое партнерство», «Евразия логистик» и другие компании. Новые проекты планировались также в Новороссийске, Ставрополе и других городах ЮФО и СКФО.
Реалии рынка
Однако практически всем этим планам не суждено было сбыться: кризис внес существенные изменения в развитие рынка складской недвижимости. Эксперты считают, что этот сегмент оказался даже в более серьезной ситуации, чем строительство жилой, торговой или офисной недвижимости. «С одной стороны, все девелоперы столкнулись с сильным дефицитом оборотных средств,— отмечает Алексей Милюк, аналитик ГК „Эксперт“.— Поскольку одновременно с логистическими проектами многие застройщики вели еще и строительство жилой или торгово-офисной недвижимости, все имеющиеся ресурсы они вынуждены были направить именно на завершение этих проектов, поскольку имелись обязательства перед дольщиками, кредиторами и партнерами. С другой стороны, изменился и сам рынок. Упал торговый оборот, международные и федеральные компании пересмотрели свои планы на экспансию в регион, резко снизился спрос на качественные складские комплексы. Как следствие — почти вдвое упали арендные ставки. Снижение составило порядка 35-40% в зависимости от класса складов. Прежде всего это отразилось на складах более высокого класса, поскольку арендаторы в целях сокращения расходов на хранение продукции переезжали в более дешевые склады, жертвуя при этом их качеством, а также уменьшали объем запасов».
Все это потребовало серьезной переоценки перспектив планируемых проектов. В результате многие девелоперы предпочли приостановить строительство новых складских комплексов. Пожалуй, единственным крупным проектом, который был реализован в период кризиса, стала первая очередь логопарка «Дон» в Ростове-на-Дону (Raven Russia). Комплекс площадью 99 000 кв. м был сдан в эксплуатацию в 2009 году. Инвестиции в проект составили $140 млн.
Умеренный рост
Уже в 2010 году рынок складской недвижимости в ЮФО начал постепенно оживать, и в 2011 году эта тенденция продолжилась. Арендные ставки и стоимость логистических услуг начали медленно, но стабильно возрастать. «На наш взгляд, в 2011 году развитие рынка складской недвижимости ЮФО носило умеренный характер,— считает Анна Мишутина, аналитик ИК „Финам“.— Наблюдалось постепенное восстановление спроса, в основном со стороны оптово-розничных компаний потребительского сектора. По нашим примерным оценкам, темпы роста ставок составили в среднем около 5–10%».
По словам Ильи Володько, в 2011 году уровень заполняемости в большинстве складских комплексов достиг докризисных значений и незначительно возрос в целом по рынку.
Так, по словам Игоря Богородова, главы филиала Raven Russia, первая очередь логопарка «Дон» в настоящий момент на 100% заполнена арендаторами. «В 2011 году были заключены арендные сделки более чем на 47 000 кв. м. Эта цифра сданных в аренду площадей в нашем комплексе в три раза выше по сравнению с 2010 годом. Кроме того, в 2011 году некоторые арендаторы расширили существующие площади. Например, в рамках расширения компания „Русский Свет“ взяла в аренду 5280 м2, увеличив общую площадь до 15 712 м2. Компания „Центр Обувь“ дополнительно арендовала 7000 м2, в результате общая площадь арендатора составила 15 850 м2, компания „Ашан“ расширилась на 2300 м2, таким образом увеличив общую площадь своего склада до 18 000 м2».
Активизировались и девелоперы. По словам Ильи Володько, в 2011 году выросло количество заявок на исследования рынка складской недвижимости, мониторинг земельных участков для строительства логистических комплексов разного уровня.
Новая концепция
Вместе с тем, как отмечает Алексей Милюк, сегодня многие девелоперы вынуждены менять концепцию своих проектов. «Высокие ставки аренды на складскую недвижимость и малый срок экспозиции, которые были до кризиса, давали возможность окупить инвестиции в течение 5–6 лет. Сейчас ситуация другая: арендные ставки немного выросли по сравнению с пиком кризиса, однако еще не догнали окончательно докризисный уровень. При сегодняшнем уровне арендных ставок и увеличившемся сроке экспозиции вернуть инвестиции можно будет в лучшем случае через 10–12 лет. Для России это очень долгий срок».
В этих условиях, по мнению эксперта, наиболее перспективным направлением развития сегмента рынка складской недвижимости можно считать полноценные логистические комплексы, предоставляющие широкий спектр логистических услуг по транспортировке, сортировке грузов и т.д. Их основное отличие от существующих предложений в том, что клиент сможет воспользоваться услугой полного цикла.
«Кроме того, надо учитывать специфику ЮФО и СКФО,— считает Алексей Милюк.— И Ростовская область, и Краснодарский край, и Ставрополье — развитые аграрные регионы. При постоянно растущих объемах производства продукции аграрного сектора здесь практически отсутствуют специализированные складские комплексы для хранения овощей, фруктов». По данным ГК «Эксперт», в настоящий момент только в Краснодаре существует реальная потребность в дополнительном хранении 40 000 тонн овощей и фруктов, а для ЮФО в целом — 200 000 тонн. Для того чтобы удовлетворить существующий спрос на такие объекты, только в Краснодарском крае необходимо построить дополнительно около 40–50 000 кв. м овоще- и фруктохранилищ.
Подобная ситуация наблюдается и в сегменте холодильных складов. В городах ЮФО этот рынок практически не развит, большинство складов такого типа возводится для конкретного заказчика, здесь неудовлетворенный спрос оценивается на уровне 15000—20000 кв. м. При этом арендные ставки на такую площадь существенно выше обычных и достигают 650–800 руб. за квадратный метр.
Еще одна тенденция на рынке складской недвижимости заключается в том, что строительство складских комплексов переориентируется из строительства «для всех» в строительство под конкретного торгового игрока или оператора (по принципу build-to-suit). За последние годы такие площадки были построены для ЗАО «Тандер», ЗАО «Балтика-Дон», «Филип Моррис Кубань» и ряда других компаний. Так, по словам Игоря Богородцева, компания Raven Russia постоянно изучает рынки Краснодара и Ставрополя, в этих городах компания готова строить складские комплексы «под заказ».
Перспективы-2012
Несмотря на то, что сейчас сектор складской недвижимости не может похвастаться слишком высокой динамикой, потенциально он является достаточно перспективным сегментом для инвестиций. «Индустрия складской недвижимости юга России, несомненно, сохраняет высокую инвестиционную привлекательность и значительный потенциал роста, который будет реализован в среднесрочной перспективе,— уверена Анна Мишутина.— Уровень насыщенности рынка фундаментально остается весьма низким. Особенно силен дефицит качественных объектов. Класс А представлен единичными проектами, на долю таких площадей, по разным оценкам, приходится не более 15–20% рынка».
С этим мнением согласен и Илья Володько: «На конец 2011 года общий объем современных складских и логистических комплексов в Краснодарском крае и Ростовской области составлял 364,4 тыс. кв. м (класс „А“ и „В“). В классе „А“ объем предложения составлял 111 тыс. кв. м, он представлен только тремя объектами. Этот объем можно оценить как недостаточный, так как потребность в подобных объектах остается неудовлетворенной. Это подтверждают высокие показатели заполняемости существующих объектов. В среднем полезная площадь складов класса „А“ заполнена на 93%».
В феврале 2012 года компания Raven Russia объявила о начале строительства второй очереди логопарка «Дон» в Ростове-на-Дону. «Строительные работы начнутся весной этого года,— отметил Игорь Богородов.— Площадка под развитие второй очереди на данном этапе уже полностью готова. Будет построено 30 000 кв. м складских площадей класса „А“. Инвестиции в строительство составят порядка $40 млн (собственные средства Raven Russia). Мы надеемся ввести объект в эксплуатацию в начале 2013 года».
По мнению Игоря Богородова, в настоящий момент именно Ростов-на-Дону можно назвать самым перспективным городом на юге России для строительства высококлассной складской недвижимости. Здесь расположены множество торговых центров, что, в свою очередь, влечет спрос на складские площади. Именно крупные сетевые ритейлеры, по мнению эксперта, являются ключевым источником спроса на склады класса «А».
Тем не менее, ряд новых проектов в сфере складской недвижимости запланированы и в Краснодарском крае. Так, компания Regional Development Company объявила о скором запуске первой очереди складского комплекса a2logistic KRASNODAR. Площадь первой очереди — 30,6 кв. метров. По словам представителей компании, новый складской комплекс уже обрел якорного арендатора — крупную российскую компанию в секторе FMCG. По данным ГК«Эксперт», в Краснодаре практически завершено строительство логистического комплекса «ЕврАзЭС» ( ЗАО «Международный логистический центр «ЕврАзЭС-Краснодар»). Проектом предусмотрено строительство 30 000 кв. м складской площади.
По данным MACON Realty Group, в течение 2012 года на рынке ожидается появление нескольких крупных проектов, которые находятся в активной стадии строительства — ЛК «Адва» (1 очередь), логопарк «Кубань» (1 очередь) и «Новая Адыгея». Их совокупная полезная площадь составляет 96,4 тыс. кв. м.
По мнению Анны Мишутиной, в случае реализации всех этих проектов на рынок дополнительно выйдет, по примерным оценкам, более полумиллиона кв. м качественных площадей. «Тем не менее, стоит учитывать, что практически все заявленные проекты находятся на самой начальной стадии,— добавляет эксперт.— Мы полагаем, что ввод запланированных объемов займет не менее двух – трех лет. Ожидается, что в 2012 г. объем предложения на рынке вырастет на 15–20%, темпы роста ставок составят около 10%». «Нам очевиден рост спроса на рынке складской недвижимости Ростовской области и Краснодарского края, и он будет продолжаться, в том числе, за счет растущей активности розничных сетей. Мы ожидаем, что к концу 2013 года в ряде регионов России повысится ликвидность спекулятивных складских объектов»,— резюмирует Игорь Богородцев.