"Девелоперы работают с госструктурами на грани фола"

Группа NBM стала одной из тех девелоперских компаний, согласившихся достроить жилье для обманутых дольщиков "Социальной инициативы". Но это оказалось непросто: теперь дольщики пишут жалобные письма мэру Сергею Собянину на руководство NBM. О том, что мешает завершить эти стройки, как работать с Минобороны, а также о совместном бизнесе с главным застройщиком района Остоженка Борисом Кузинцом в интервью "Ъ" рассказал владелец группы NBM и бывший вице-президент "Главмосстроя" МИХАИЛ БАБЕЛЬ.

— Зачем перед кризисом NBM согласилась достроить жилье для обманутых дольщиков?

— До нашего вхождения в проект по строительству жилого комплекса "Славянка" (на тот момент ЖК "Западные ворота", располагается в 700 м от МКАД, между Минским и Сколковским шоссе.— "Ъ") ситуация была сложная. Арендатор участка ЗАО "Союз "Возрождение"" привлекло в застройщики "Социальную инициативу". Та собрала деньги с дольщиков и обанкротилась (в 2009 году владелец этой компании Николай Карасев, на чьем счету более 8 тыс. обманутых дольщиков из 13 регионов, был обвинен в мошенничестве и приговорен к десяти годам тюрьмы.— "Ъ"). Подмосковные власти и "Союз "Возрождение"" срочно искали того, кто смог бы достроить жилье для дольщиков "Славянки". Правительство Московской области попросило "ЭНБИЭМ-Стройсервис" взять на себя обязательства по завершению проекта в обмен на определенные условия.

— Неужели эти условия были выгодные?

— До кризиса, когда стоимость жилья в этом направлении достигала $4 тыс. за 1 кв. м, рентабельность проекта могла быть выше 15%. Власти пошли на то, чтобы увеличить объемы строительства до 350 тыс. кв. м, из которых почти 200 тыс. кв. м — это жилье. Обманутым дольщикам передается 40 тыс. кв. м, примерно столько же получает "Союз "Возрождение"". "ЭНБИЭМ-Стройсервису" достается около 120 тыс. кв. м жилья. Этот объем я должен был продать на открытом рынке и компенсировать затраты на строительство всей "Славянки", включая инфраструктуру. Сейчас стоимость жилья в новостройках в два раза ниже, и мы можем уйти в минус. Затраты только на первую очередь строительства с учетом всех коммуникаций составили около $200 млн, из которых ВТБ выдал около $50 млн, из которых примерно 80% уже погашено. Кроме того, мы инвестировали около $100 млн собственных средств.

— Дольщики утверждают, что строительство "Славянки" опять может забуксовать...

— В начале 2011 года ситуация была достаточно тяжелая: из-за кризиса нам пришлось снизить темпы строительства. Нужно было срочно выводить ход строительства на прежние темпы, а значит, необходимо было вывести объемы продаж на такой уровень, чтобы хватило на завершение стройки. Тогда я пригласил в проект Ирину Доброхотову (владелицу "БЕСТ-Новостроя".— "Ъ"), которая разработала нам антикризисную программу продаж. Работа ее компании позволила нам завершить строительство первой очереди (90 тыс. кв. м) в намеченные прошлой зимой сроки. Сейчас мы ведем активное строительство второй очереди, где будет 138 тыс. кв. м, и приступили к третьей. Если проблем по другим очередям не возникнет, то весь комплекс мы достроим через полтора-два года.

— Не все соинвесторы, по их же словам, получат причитающееся им жилье. Почему?

— У нашей компании никогда не было и нет обязательств перед соинвесторами "Социальной инициативы". Мы передали из своей доли необходимую часть жилых помещений "Союзу "Возрождение"", который, в свою очередь, должен предоставить эти площади обманутым дольщикам. Это было одно из условий контракта. Насколько мне известно, квартиры получат только те, кого суд признал обманутыми. Это люди, которые приобретали жилье для своих нужд. Но были и те, кто в спекулятивных целях активно скупал квартиры в "Славянке", где на начальном этапе в 2002 году стоимость составляла $400-600 за 1 кв. м. Это вопрос к суду, почему он не считает таких соинвесторов обманутыми.

— Тогда поговорим о ваших дольщиках, которые до сих пор не могут получить квартиры в строящемся в Новогиреево комплексе "Московские окна". В этом проекте кто вам мешает?

— Минобороны, у которого этот участок в Новогиреево находится в бессрочном пользовании. В 2004 году ЗАО "Глобинвестстрой" — "дочка" ЭНБИЭМ — стало застройщиком "Московских окон". До июня 2008 года заказчиком проекта числилось 243-е квартирно-эксплуатационное отделение войсковой части, базировавшейся в том районе. После того как это подразделение было расформировано, военное ведомство полтора года не могло назначить нового заказчика. Все это время нам не у кого было согласовать документы, провести технадзор. По сути, мы незаконно построили первый корпус на 11 тыс. кв. м (площадь всего комплекса составляет 100 тыс. кв. м.— "Ъ"). Вначале весь комплекс планировалось сдать в конце 2009 года, но только к этому моменту министерство передало функции заказчика ФГУ "Замоскворецкая квартирно-эксплуатационная часть Московского военного округа". Из-за волокиты Минобороны страдают сами же военные: им по инвестконтракту должна перейти треть жилья в "Московских окнах".

— Соинвесторы этого комплекса еще год назад в своем письме мэру Сергею Собянину сообщали, что "застройщик, воспользовавшись предоставленной Минобороны паузой и бесконтрольностью московских властей, вывел деньги из оборота и использовал их в корыстных целях".

— Это неправда. Соинвесторы, которые были недовольны срывами сроков строительства, через суд расторгали договоры, и "Глобинвестстрой" возвращал им средства. Не только дольщики теряют средства, но и застройщик. Мы за свой счет подготовили участок к застройке. На это были потрачены огромные деньги, так как приходилось выводить оттуда воинскую часть. Тем не менее строительство продолжается.

— Почему не требуете от Минобороны компенсировать свои потери через суд?

— А какой в этом смысл? У нас, как правило, судебные споры между контрагентами, особенно если одна из сторон — госструктура, превращаются в "мыльные оперы". При этом нет гарантии, что в итоге инвестор компенсирует все понесенные затраты.

— Вы делаете такие выводы, не попробовав даже решить проблему в правовом поле?

— Опыт других девелоперов, застраивающих в Москве или Подмосковье земли Минобороны или других федеральных структур, доказывает мой вывод. В свое время из-за дефицита площадок в столице застройщики вынуждены были договариваться о застройке ведомственных земель или соглашаться на предложения местных властей достраивать жилье для обманутых дольщиков в обмен на преференции. Но мой личный опыт показал, что девелоперам приходится работать с госструктурами на грани фола: либо ты в выигрыше, либо потеряешь деньги.

— Похоже, у вас второй вариант, учитывая сложности со строительством "Московских окон". За счет чего вы обслуживаете кредиты?

— Текущая долговая нагрузка всех компаний, входящих в группу NBM,— 3 млрд руб. (около $100 млн.— "Ъ"), из них значительная часть приходится на ВТБ. Текущая стоимость квартир в двух строящихся нашей компанией клубных домах на улице Остоженка (10 тыс. кв. м) и в Вознесенском переулке (около 2 тыс. кв. м) покрывает этот долг.

— Какой сейчас девелоперский портфель NBM?

— Около 600 тыс. кв. м, из которых более половины приходится на проекты в Подмосковье. Есть несколько проектов в центре Москвы в районе Остоженки. Сейчас достраиваем жилой комплекс "Морской дуэт" на 24 тыс. кв. м в Сочи. Почти 0,5 га под этот объект покупались на самом пике по безумной цене. Но кто-то из девелоперов сказал, что уважающей себя компании надо иметь хотя бы по одной площадке в центре Москвы, Подмосковье и Сочи, потому что в этот город любит ездить руководство страны. Так что свою программу-минимум я перевыполнил.

— Рассказывают, что вы ведете переговоры о продаже своего проекта на Остоженке. Когда закроется сделка?

— Переговоры прекращены. Я решил не продавать проект, так как он прошел согласование через ГЗК (градостроительно-земельная комиссия, возглавляемая мэром Сергеем Собяниным, проводит ревизию всех ранее одобренных городом инвестпроектов.— "Ъ"). Проект на Вознесенском тоже прошел комиссию.

— Все ваши проекты прошли ревизию ГЗК?

— Нет, но это не так критично. На долю Москвы в нашем девелоперском проекте приходится чуть менее трети.

— Ваша группа NBM была создана на базе "ЭНБИЭМ-Стройсервиса", которая была зарегистрирована еще в 1994 году. С чего начинался ваш бизнес?

— Изначально компания занималась оптовой торговлей. Начиная с 1992 года, когда в этом сегменте оказалось огромное количество конкурентов, мы решили переориентироваться на рынок страхования. Тогда же параллельно небольшими партиями покупали квартиры на этапе котлована для последующей перепродажи. Но наши обороты были смехотворны. Как только я стал свободным бизнесменом, то решил, что моя компания должна сконцентрироваться на том, что я лучше всего знаю,— на девелопменте. Первый дом мы построили на Веерной улице, а первый крупный жилой комплекс общей площадью более 100 тыс. кв. м — в районе Мичуринского проспекта.

— Параллельно развитию собственного бизнеса вы несколько лет были вице-президентом одной из крупнейших московских строительных компаний — "Главмосстроя", которую в тот момент со скандалом поглощали структуры Сулеймана Керимова. Почему этому не помешала мэрия, владеющая "золотой акцией" "Главмосстроя"?

— На мой взгляд, городу было все равно, кому принадлежат эти активы. Главное, чтобы "Главмосстрой", "Моспромстройматериалы" и "Мосмонтажспецстрой", управляемые тогда СПК "Развитие" и созданные на базе строительных предприятий, принадлежавших в советское время городу, выполняли горзаказ.

— Вы сразу поняли, что не сработаетесь с новым собственником?

— Сделка по приобретению Сулейманом Керимовым СПК "Развитие" была завершена в 2005 году. Тогда я еще оставался заместителем Геннадия Моисеевича (Улановского, возглавлявшего в тот момент "Главмосстрой".— "Ъ"), который меня и пригласил на работу и который оставался еще какое-то время президентом компании. Команду начал менять уже "Базовый элемент", под контроль которого в 2006 году перешли все активы СПК "Развитие" (на их базе Олег Дерипаска и создал свою строительную корпорацию "Главстрой".— "Ъ"). Тогда мне было предложено уйти. Честно, когда я был в гуще событий по смене собственников СПК "Развитие", у меня был один вопрос: как назначенные от "Базэла" топ-менеджеры, вообще-то незнакомые со строительной отраслью, будут управлять доставшимся добром? Я понимал, что не смогу повлиять на их решения, но я был соинвестором в ряде проектов и опасался, что своими действиями новое руководство обесценит или размоет мои инвестиции. Вопреки ожиданиям, разошлись без публичных скандалов: со мной рассчитались.

— Какую сумму вы получили?

— По тогдашнему курсу примерно $70 млн. Эти средства я инвестировал в девелоперский бизнес.

— У вас есть совместная с RGI International компания Sucreti Holdings, где вам принадлежит 18%. Вы давно знакомы с совладельцем RGI Борисом Кузинцом?

— Это было, кажется, в 2005 году. Мы познакомились на одной из выставок недвижимости. Боря оказался человеком увлекательным и увлеченным девелопментом. Я ему предложил диверсифицировать свой бизнес и начать проекты в Подмосковье (RGI — один из старейших застройщиков района Остоженка в Москве.— "Ъ"). У меня в Красногорске была земля, где я предложил ему реализовать загородный проект. Он придумал строительство целого мини-города "В лесу" на 1 млн кв. м. Я знаю, что Боря не жалеет об этом, учитывая, что сейчас практически невозможно согласовать новые проекты в центре Москвы.

— У Sucreti есть также проект по строительству многофункционального комплекса Chelsea на Рождественском бульваре, который, скорее всего, будет отменен мэрией. Заняться им господину Кузинцу также предложили вы?

— Этот проект находится пока в подвешенном состоянии: то ли его отменят, то ли уменьшат объемы застройки. Еще в начале 2000-х годов город отдал четыре площадки на Рождественском бульваре под реконструкцию "Главмосстрою", где я занимался разработкой этого проекта. Еще три соседние площадки получила компания "Интеко". Потом я их выкупил у Елены Батуриной и внес в совместную с RGI компанию. На этих участках мы собирались строить многофункциональный комплекс Chelsea. По инвестконтракту с городом и "Главмосстрой", и мы должны были расселить людей и предоставить жилье для сотрудников ФСБ. Для этого RGI купила почти на $30 млн квартиры у группы ПИК. Параллельно велись переговоры с "Главмосстроем", откуда я на тот момент уже ушел, о переуступке прав на площадки компании, но топ-менеджмент компании не согласился.

— Сейчас "Главмосстрой" через суд требует у мэрии компенсировать около 400 млн руб., потраченных на подготовку своих площадок на Рождественском бульваре. Будете ли вы требовать компенсации понесенных затрат?

— Пока сложно сказать. Мы не успели передать квартиры, купленные для сотрудников ФСБ. Это жилье покупалось на взлете цен, когда средняя стоимость составляла $5 тыс. за 1 кв. м, сейчас в лучшем случае можно продать за $3 тыс. за 1 кв. м. Но я надеюсь, что возникшую финансовую дыру удастся перекрыть за счет продажи "В лесу".

— Конфликт между основными акционерами RGI Борисом Кузинцом и другим совладельцем компании, Петром Шурой, как-то может повлиять на ваш совместный бизнес?

— Я этого не опасаюсь. Другой вопрос, чьи аргументы в этом споре мне близки. Я поддерживаю позицию Бориса, который прекрасно понимает, что RGI не должна развиваться агрессивно, скупая любые площадки. У Петра противоположное представление о бизнесе. Пять-шесть лет назад у девелоперов было банальное мышление: скупить как можно больше площадок, влезая в долги. Кризис разрушил их представление о том, что наличие большого земельного банка страхует от банкротства.

— Многие девелоперы опасаются повторения кризиса 2008-2009 годов. Как считаете, эти страхи оправданы?

— Такого коллапса, который рынок пережил три года назад, точно не будет. Здесь вопрос не экономики, а политики. После президентских выборов ситуацию так или иначе удержат. Потом все будет зависеть от того, тряхнет ли финансовые рынки Европы сильно или все обойдется. Пока же в России наблюдается перманентный всплеск сделок на рынке недвижимости. Ведь в период ощутимой волатильности скупают в первую очередь золото, бриллианты и недвижимость.

— Но у нас покупка жилья на первичном рынке, где пока цены остаются приемлемыми, до сих пор рискованна...

— Сейчас в Москве почти все сделки на первичном рынке происходят в новостройках высокой степени готовности. В этом случае риск не получить жилье минимален. Более того, купить жилье с котлована по более низким ценам сейчас практически невозможно из-за того, что за последний год мэрия так и не выдала разрешения на новые проекты.

Интервью взял Халиль Аминов