Московский «Союз проперти девелопмент» собирается реализовать в Уфе первый девелоперский проект – торговый центр «Аркада» на улице Губайдуллина стоимостью 60 млн евро. По предположению источников „Ъ“, комплекс может быть возведен на базе недостроенного торгового центра «Мегамаг», инвестор которого обанкротился осенью прошлого года. Эксперты не исключают, что у нового инвестора могут возникнуть проблемы с оформлением земли под активом: ее арендатором оставалась структура, аффилированная с прежним девелопером.
Компания «Союз проперти девелопмент» в конце прошлой недели через своего эксклюзивного агента по маркетингу компанию Jones Lang LaSalle объявила о планах строительства в Уфе торгово-развлекательного комплекса «Аркада». Из пресс-релиза Jones Lang LaSalle следует, что объект общей площадью 65 тыс. кв. м, включая 45 тыс. кв. м торговых площадей, должен быть построен к концу 2013 года. Инвестиции в него оцениваются в 60 млн евро. Проект ТРК предусматривает оснащение трехуровневым паркингом на 1,25 тыс. мест, многозальным кинотеатром, детским парком развлечений. Якорными арендаторами торгового центра называют сети продуктов питания, электроники и бытовой техники и спортивных товаров.
В релизе со ссылкой на слова директора Jones Lang LaSalle по России и СНГ, начальника отдела аренды торговых центров Екатерины Земской уточняется, что торговый центр будет построен на улице Губайдуллина, на границе Советского и Октябрьского районов Уфы, в зоне его охвата окажутся около 200 тыс. человек. «Уфа занимает четвертое место среди городов России по обеспеченности торговыми площадями,— приводятся в релизе слова госпожи Земской.— Однако в центре Уфы предложение в качественных объектах ограничено, а спрос растет. Подавляющее большинство проектов, которые планировалось открыть в 2009-2011 годах, были заморожены во время кризиса». В этой связи, полагает представитель компании, «ТРЦ „Аркада“ — один из немногих строящихся торговых центров, который сможет быстро выйти на рынок». Финансировать строительство, по информации Jones Lang LaSalle, будет группа «частных европейских инвесторов».
• «Союз проперти девелопмент», по данным портала Картотека.Ru, образован в декабре 2010 года с уставным капиталом 10 тыс. руб., учредителем является Анна Иванникова (ранее занимала должность директора австрийской компании Meinl European Land, специализировавшийся на покупке коммерческой недвижимости в том числе в России). «Союз проперти» позиционирует себя в релизах как структура американского холдинга Fulcrum Group, специализирующегося на инвестициях в торговую недвижимость на развивающихся рынках.
Оборот розничной торговли в Уфе, по данным администрации города, в 2011 году составил 138 млрд руб.
Эксперты международной консалтинговой компании Asterа по итогам анализа 25 крупных торговых и развлекательных центров в Уфе пришли к выводу, что к качественным торговым объектам можно отнести не более 12. Общий объем торговых площадей в Уфе (без учета встроенных торговых помещений формата street retail) эксперты оценили (до открытия ТРК «Мега» площадью 130 тыс. кв.м) в 675 тыс. кв. м, или около 650 кв. м на тысячу жителей.
Источники „Ъ“ предположили, что «Аркада» будет построена на базе недостроенного торгового центра «Мегамаг», также расположенного по улице Губайдуллина. Инвестор и застройщик актива ООО «Мегамаг-Уфа» (принадлежало бизнесмену Раилю Субханкулову) был признан банкротом осенью прошлого года и в настоящее время ликвидируется. В рамках банкротного процесса актив по соглашению об отступном отошел уфимской УК «Целевой капитал» (см. „Ъ“ от 18 октября 2011 года). Земля под недостроем оставалась в аренде у материнской компании банкрота — ООО «Компания „Агидель“», контроль над которой сохраняли члены семьи господина Субханкулова. Вчера представитель компании-арендатора пояснил „Ъ“, что срок аренды истекает в феврале этого года. Он также рассказал, что «еще два месяца назад появилась информация о том, что „Целевой капитал“ передает актив другой структуре». «По всей видимости, земля под объектом может быть выставлена на торги»,— предположил собеседник.
В Jones Lang LaSalle вчера информацию о том, что «Аркада» будет строиться на базе «Мегамага» не подтверждали: Екатерина Земская для комментариев была недоступна. В администрации Уфы планы относительно земельного участка под «Мегамагом» не комментировали.
Эксперты полагают, что проведение торгов не будет обязательной процедурой. Адвокат коллегии «Гильдия российских адвокатов по Республике Башкортостан» Тимур Махмутов отмечает, что «администрации города будет выгоднее передать земельный участок в аренду без проведения торгов». «Это возможно сделать постановлением главы администрации города. Тем более, что на земле имеется обременение в виде недостроенного здания, и передать участок третьему лицу будет практически невозможно»,— отмечает эксперт. При этом, не исключил господин Махмутов, нынешний арендатор также может претендовать на муниципальную собственность: «Если он заранее уведомит мэрию о намерении продлить договор аренды, у него есть на это приоритетное право. В случае передачи земли другому юрлицу он сможет обжаловать постановление главы администрации в суде». Генеральный директор сети агентств недвижимости «САН» Рустем Камалов также не исключает, что «новым инвесторам могут передать землю в аренду без торгов»: «Такие схемы есть, в том числе постановление главы города». Но господин Камалов сомневается, что проект будет реализован в короткие сроки. «Еще восемь лет назад консультанты по коммерческой недвижимости давали заключение тогдашним инвесторам: строить торговый комплекс в месте, где в радиусе километра есть еще два других крупных торговых объекта, нецелесообразно. Кроме того, в этом месте низкий трафик. С тех пор ситуация только ухудшилась: конкуренция среди ТРК выросла в разы»,— отметил он.
Эксперт независимого аналитического агентства «Инвесткафе» Антон Сафонов в то же время отмечает, что «если торговый комплекс удастся загрузить быстро и полностью, то проект окупится за пять-семь лет». «Часто торговые центры располагаются недалеко друг от друга, что увеличивает поток покупателей в каждом из них»,— отмечает он. Аналитик ИК «Финам» Анна Мишутина оценивает окупаемость проекта в семь-восемь лет. «Если удастся сформировать пул „сильных“ арендаторов, это может стать существенным конкурентным преимуществом», полагает аналитик.