Кризисное настроение в Европе сказывается не только на российском банковском секторе, но и на рынке коммерческой недвижимости. Петербургские специалисты сферы недвижимости наблюдают отток арендаторов в лице дочерних структур европейских банков, которые сокращают свои филиальные сети или вообще закрывают офисы в Петербурге. Впрочем, особого спроса на коммерческие помещения эксперты не ожидают в этом году и от российских банков.
Недавний кризис дал банкам возможность оптимизации своих сетей. Тогда стоимость аренды коммерческих помещений снизилась как минимум на 20-30%, предложение на рынке значительно увеличилось за счет участников рынка, "свернувших" свою деятельность, в том числе появилась возможность выбора более ликвидных и рентабельных точек для развития филиальной сети. Особый энтузиазм наблюдался у российских представительств западных банков, которые считали кризисное время удачным моментом для открытия офиса или выхода на рынок. Серьезные планы по развитию филиальных сетей имели и российские банки.
Ожидания участников рынка оправдались. Но не у всех. По мнению экспертов рынка недвижимости, доля банков как арендаторов коммерческих помещений несколько увеличилась в 2011 году по сравнению с 2009-2010 годами, чему способствовала активизация предложения финансовых продуктов для частных лиц — потребительского и автокредитования, ипотеки. "На сегодняшний день банковские структуры занимают значительную часть сделок, заключаемых в сегменте стрит-ритейла Петербурга, — комментирует Сергей Федоров, директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSallе в Санкт-Петербурге. — Если говорить об итогах 2011 года, то наибольшее количество сделок было заключено с российскими игроками банковского сектора. Связано это с тем, что часть иностранных банков отказываются от своего развития в России". Так, британский банк HSBC отказался от развития розницы в России. Также постепенно сворачивает ее и французский банк BNP Paribas. По мнению эксперта, эта тенденция будет усиливаться по мере нарастания кризисных явлений в Европе. "С другой стороны, такие помещения будут арендоваться российскими банками, в том числе банками с государственным участием, что происходило и ранее, в 2008-2010 годах", — добавляет Сергей Федоров. С ним согласен Константин Меркель, старший консультант отдела офисной недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", который отмечает, что уже в прошлом году особый спрос наблюдался со стороны российских региональных и столичных банков, которые открыли свои филиалы в Петербурге, а также со стороны уже присутствующих на местном рынке банков, которые увеличивают свои сети отделений в целях повышения доступности своих услуг для клиентов.
Впрочем, постепенное "сворачивание" деятельности некоторых западных банков на петербургском рынке пока не влияет на объем предложения. По словам экспертов, как и ранее, на помещения банковского профиля у собственников имеется, как правило, сразу несколько заявок еще до истечения договора с текущим арендатором. "Если становится известно об уходе с рынка банка с развитой филиальной сетью, как, например, BNP Paribas, предложения от альтернативных арендаторов-банков собственники помещений начинают получать значительно ранее", — говорит Сергей Федоров.
В борьбе за помещения с удачной локацией банки конкурируют с ритейлом, но являются в настоящее время наиболее платежеспособным арендатором как в плане стабильности так и величины арендной ставки, продолжают специалисты рынка недвижимости. "Но ставки аренды в сегменте стрит-ритейла и для банков, и для магазинов примерно одинаковые и могут доходить до 7 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, — говорит Константин Меркель. — Арендуя помещение в стрит-ритейле, банки одновременно обеспечивают и удобство для целевого посетителя, и великолепную рекламу. Поэтому по ликвидным помещениям спрос пока превышает предложение". В свою очередь, исполняющий обязанности директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Михаил Кретов добавляет, что в зависимости от локации и состояния объекта недвижимости арендные ставки могут варьироваться от 1 до 5 тыс. руб. за квадратный метр в месяц. В частности, иногда размещение банковских бэк-офисов в бизнес-центрах, отдельно от клиентских офисов, обходится им значительно дешевле стрит-ритейла.
Практика покупки коммерческих помещений фактически не используется. Иностранным банкам, как правило, запрещено приобретать непрофильные активы в виде коммерческой недвижимости, что связано с их корпоративной политикой. Российские банки также охотнее арендуют помещения. "Это позволяет нам быть мобильными на рынке: закрывать нерентабельные отделения и открывать новые в довольно сжатые сроки", — поясняет Илья Злуницын, директор Северо-Западного филиала Росбанка. Но некоторые из российских банков могут приобретать здания под размещение центральных офисов. "К примеру, банк "Санкт-Петербург" построил свой собственный банковский центр, но это нехарактерно для этого сектора, — рассказывает Сергей Федоров. — Ведь это непрофильная деятельность и вызвана по большей части необходимостью консолидации всех структур банка в одном месте и отсутствием подходящих предложений на рынке".
Как правило, площадь стандартного банковского филиала составляет от 150 до 300 кв. м, отмечает Михаил Кретов. В то же время банк ВТБ24 рассматривает помещения площадью 500-600 кв. м, добавляет Сергей Федоров. Требования банков к коммерческим помещениям достаточно высокие: к примеру, Росбанк при подборе помещения для открытия нового отделения ориентируется на следующие критерии: первый этаж коммерческого помещения на главных магистралях города с высоким транспортным и пешеходным потоком, с автомобильной парковкой, рядом с остановкой общественного транспорта. "Рассматриваются помещения как в центре города, так и в спальных районах, — поясняет Константин Меркель. — Будущее отделение должно хорошо просматриваться с улицы и иметь витрины". Кроме того, по его словам, имеются технические требования, предъявляемые к помещениям: электрические мощности, работающие вентиляция и кондиционирование, городские телефонные линии, определенная толщина стен и перекрытий (в частности, допустимые нагрузки на перекрытия должны быть не менее 450 кг на квадратный метр), материалы, из которых эти стены сделаны, параметры проходов, количество выходов, бронированные стекла кассовых кабин, возможность установки системы автономного электропитания, оптоволоконного кабеля связи и многое другое.
В прогнозах на 2012 год все эксперты не спешили рисовать точные сценарии. "В 2012 году спрос со стороны банковского сектора не вырастет по сравнению с 2011 годом, скорее останется стабильным, — считает Сергей Федоров. — Это связано с ситуацией на мировых финансовых рынках, с невозможностью фондирования для российских банков на Западе и с тяжелой ситуацией, в которой находятся материнские компании западных банков. В этом контексте агрессивного развития розницы вряд ли можно ожидать, однако и исхода банков с ранее достигнутых рубежей тоже ждать не стоит".
"В 2012 году мы прогнозируем, что, если экономическая ситуация останется стабильной, то объемы депозитов и розничного кредитования будут увеличиваться, что, безусловно, приведет и к увеличению спроса на помещения для размещения отделений и филиалов банков", — заключил Константин Меркель.