Региональные власти предлагают вернуть отмененные в 2008 году выплаты в бюджет за перевод сельхозземель под строительство жилья - минимум $30 тыс. за га. Для девелоперов это может означать большие затраты: часто им приходится перепрофилировать тысячи гектаров.
Поправки к Градостроительному кодексу, упразднившие компенсацию местным бюджетам за потерю агропроизводства при переводе сельхозземель в другие категории, вступили в силу в январе 2008 года. Отмена компенсации была инициирована федеральными властями, мотивировавшими свое решение нехваткой площадок под строительство массового жилья. Именно сельхозугодия переводятся в земли поселений для строительства. Чиновники рассчитывали, что ликвидация излишних платежей снизит конечную стоимость жилья.
На прошлой неделе депутаты думы Костромской области внесли в Госдуму поправки к Земельному кодексу и закону "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", где предлагается восстановить выплаты в местные бюджеты при переводе сельхозземель. Размеры компенсации для различных регионов предлагается установить специальным постановлением правительства РФ. Свое предложение авторы поправок мотивирует необходимостью пополнения доходной части бюджетов.
По данным Минприроды РФ, в 2010 году по всей стране насчитывалось 400 млн га сельхозземель, или 23,4% от общего земельного фонда (см. подробнее карту). За 2009 год площадь территорий такой категории сократилась на 2,3 млн га, говорится в статистических данных ведомства.
До отмены выплат компенсация выплачивалась из расчета 1,5-4% от кадастровой стоимости земли того вида разрешенного использования, в который переводились сельхозземли, вспоминает один из чиновников администрации Московской области. Среди возможных видов разрешенного использования земель поселений, в частности, индивидуальное жилищное строительство, под многоквартирные дома. Больше всего приходилось выплачивать тем, кто переводил участки под строительство многоквартирных домов, так как кадастровая стоимость для таких земель в не самых популярных районах Подмосковья превышала $2 млн за 1 га, отмечает директор по развитию "Абсолют менеджмента" Анна Шишкина. Если Госдума вернет компенсационные выплаты за перевод сельхозугодий, то средняя стоимость таких земель вырастет минимум на $30 тыс. за 1 га, добавляет госпожа Шишкина. С ее оценками соглашается гендиректор "Гео Девелопмент" Максим Лещев. "С первого взгляда эти затраты невысоки, но землевладельцы все равно перестанут массово, без конкретного заказчика, переводить земли под строительство, что через несколько лет может привести к дефициту площадок",— настаивает эксперт, добавляя, что это отразится на конечной стоимости жилья в новостройках. В последние годы из-за дефицита площадок в столице многие московские девелоперы мигрировали в Подмосковье. Так, в 2010 году в Московской области было построено 7,7 млн кв. м жилья против 1,7 млн кв. м в столице, за девять месяцев 2011-го этот показатель составил 3,45 млн и 1,2 млн кв. м. До 2008 года в Москве ежегодно возводилось до 5 млн кв. м жилья.
По оценке DTI Property Management, всего в Московской области около 1 млн га сельхозугодий, из которых более 650 тыс. га либо не используются, либо используются не по назначению. Анна Шишкина добавляет, что сейчас большая часть таких земель сконцентрирована вдоль Ярославского и Симферопольского шоссе, где стоимость сельхозземель в пределах 20 км от МКАД составляет $200 тыс. за 1 га, а в пределах от 20 до 50 км — $120 тыс. за 1 га. Впрочем, сейчас власти Московской области готовят проект закона, который позволит им повысить максимальную ставку налога на неиспользуемые по назначению сельхозземли с 0,3% до 1,5% кадастровой стоимости.
