Небоскребов — примет современного мегаполиса — в Санкт-Петербурге практически нет. По словам экспертов, строить в Северной столице здания выше 40 этажей экономически нецелесообразно.
Среди участников рынка нет четкого определения того, какое здание можно считать небоскребом. В США и Европе небоскребами принято считать здания высотой не менее 150 м, а высотными — здания от 35 до 100 м. "По закону высотными являются здания выше 100 м", — поясняет Владимир Алексеев, вице-президент СРО НП "Высотный строительный комплекс".
Сегодня количество высоток в Петербурге можно пересчитать по пальцам. "В сегменте жилой недвижимости в качестве примера можно привести ЖК "Князь Александр Невский" (35 этажей), "Доминанта" (27 этажей), "Поэма у трех озер" (28 этажей). В сегменте коммерческой недвижимости — это действующий "Атлантик-сити" (27 этажей) и строящийся "Лидер" (38 этажей)", — рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН.
Вопрос развития не вширь, а в высоту, связанный с очень высокой стоимостью земли, стал актуален для Петербурга, по словам директора по маркетингу генподрядной компании STEP Дмитрия Карманова, только последние 15 лет, так как до этого времени места для строительства в городе было более чем достаточно.
Невыгодная высота
Слабый интерес со стороны местных инвесторов к строительству высотных зданий обусловлен в первую очередь отсутствием опыта реализации подобных проектов. К тому же высотное строительство сопряжено с техническими и экономическими рисками.
"Подземная часть Петербурга сложнее, чем в некоторых других регионах. Небоскребы в основном строятся на скальных грунтах, где это сделать проще, а главное — дешевле. Сегодня в нашем городе есть технологии высотного домостроения и умение проектировать такие объекты. Вопрос только в том, что такие конструкции получаются довольно дорогими. Главная причина того, что у нас нет высотных зданий — это дороговизна фундаментных работ, из-за чего страдает экономика всего проекта. У высокого здания должна быть развитая подземная часть: заглубленное и уширенное основание", — объясняет Константин Шашкин, заместитель генерального директора ООО "ПИ Геореконструкция".
"Себестоимость квадратного метра строительства высотного здания начинается от €7 тыс. и может достигать €15-20 тыс. В наших условиях стоимость фундамента составляет порядка 30-40 процентов от стоимости коробки. Если строить, к примеру, стоэтажное здание, то каждый двадцатый этаж должен быть техническим, то есть вложения в инженерию составляют еще около 50 процентов затрат. Если считать экономику проекта, то в условиях Петербурга строить больше 40 этажей нет никакого экономического смысла. К тому же в городе очень ограниченное число необходимых для выполнения таких работ специалистов", — говорит Сергей Свешков, заместитель генерального директора по развитию ЗАО "Компакт".
Помимо экономико-технических проблем, существует и проблема с расположением таких объектов и их согласованием. "Мест, где можно построить высотные объекты, мало, потому что они должны иметь хорошие видовые характеристики. Центральная и околоцентральная часть нашего города имеет ограничения по высотности зданий. Сегодня подобные проекты необходимо согласовывать в Москве, что значительно увеличивает сроки согласования. Все это приводит к тому, что девелоперам проще и дешевле строить типовые объекты", — сетует госпожа Захарова.
Боязнь высоты
По словам аналитиков, жителям Петербурга свойственен равнинный менталитет, поэтому предпочтения 80% покупателей квартир сфокусированы на 6-14 этажах. "Люди сегодня охотнее покупают квартиры в домах до 25 этажей. Квартиры на высоких этажах в нашей компании расходятся в последнюю очередь и стоят на 10 процентов дороже", — рассказывает Ксения Морковкина, директор по развитию ЗАО "Строительная компания "Темп"". По ее словам, на верхних этажах квартиры в основном приобретают региональные покупатели из нефтегазовых регионов, а местные жители, мигрирующие, к примеру, из центральных районов предпочитают селиться на 5-10-х этажах.
Иной точки зрения придерживается Надежда Калашникова, директор по развитию ГК "Л1". "По нашим исследованиям, если речь идет о молодых людях, равнинного менталитета не наблюдается. На нижних этажах предпочитают жить люди более старшего возраста. Если говорить о безопасности проживания, то нужно вспомнить, что длина пожарных лестниц составляет 63 метра, но молодые покупатели не задумываются об этих вещах и предпочитают хороший вид из окна вопросам безопасности", — рассуждает она.
"Высотное домостроение не органично для человека, которому свойственно стремится к малым формам, — полагает Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по продажам и маркетингу ЗАО "Лемминкяйнен Рус", — а молодежи среди покупателей жилья не так много, их порядка 7-8 процентов. Люди же среднего возраста предпочитают квартиры в домах со средней этажностью".
По словам экспертов, еще одна причина низкой привлекательности высотного жилищного домостроения в Петербурге — это климат. "Мы все живем в северных широтах, и наш равнинный менталитет обусловлен низким солнцем, из-за которого у нас большие теневые пространства. С северной стороны таких домов не то что кустарники — трава не будет расти, а людям нужны зеленые зоны, детские площадки", — говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент"
"Как правило, после двадцатого этажа количество желающих приобрести квартиру уменьшается, тем не менее есть устойчивая группа людей, которые хотят приобрести жилье выше 25-го этажа. Спрос на подобные квартиры определенно присутствует и в настоящий момент не удовлетворен, потому что предложение в этом сегменте ограничено", — отмечает Зося Захарова.
Еще одна проблема, встающая перед девелоперами, которые строят жилые высотки, это обеспечение жильцов необходимой социальной и транспортной инфраструктурой. Аналитики уже сегодня говорят, что наблюдается тенденция к снижению этажности объектов, возводимых на окраине города в рамках проектов комплексного освоения территорий.
"Центр стратегических исследований подсчитал, что в проектах, которые там сейчас реализуются, будет проживать порядка 1,5 млн человек. Подсчитайте, сколько на такое количество жителей необходимо построить объектов соцкультбыта. В существующих условиях, когда город дал сигнал бизнесу, что не все проекты будут таким образом поддерживаться, девелопер не возьмет на себя ответственность строить высотные дома", — рассказывает Надежда Калашникова.
Высотные перспективы
Пока самый громкий высотный проект города — строительство небоскреба "Лахта-центр". Ряд зданий, которые также можно будет отнести к небоскребам, по словам Дмитрия Карманова, будут возведены на намывных территориях Васильевского острова. Большинство экспертов считает, что это имиджевые проекты. Однако все уверены, что появление башни "Газпрома" даст импульс для развития всего района.
Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, считает, что дело здесь не в высотности, а в том, кто строит объект на Лахте. "К примеру, проект Москва-Сити, не улучшил ситуацию в районе, а напротив, ее усугубил. Если говорить о Петербурге, то тот же проект главного офиса банка "Санкт-Петербург" превышает 75 метров, но развития территории вслед за его реализацией не последовало", — поясняет эксперт.
Участники рынка полагают, что такие проекты не могут быть массовым явлением. "У нас не Манхэттен. Мода на высотное строительство в мире уже прошла. Ни Америка, ни Европа уже не презентуют высотные проекты. Петербург, как европейский город, наверное, тоже не должен гнаться за таким показателем, а должен думать о том, как сохранить свой прекрасный исторический облик и преобразовать серый промышленный пояс, который находится внутри городских территорий. Тогда вопрос о том, чтобы идти вверх, будет на некоторое время отодвинут", — говорит госпожа Денисова.
Радужными перспективы высотного домостроения видятся Михаилу Бузулуцкому, директору по маркетингу и продажам компании "Главстрой-СПб". "В ближайшем будущем рынок жилищного строительства в Санкт-Петербурге перешагнет отметку в 75 метров, и появятся настоящие небоскребы. Что касается рынка коммерческой недвижимости, думаю, что он во многом исчерпал свою интенсивность на ближайшие годы и ограничится единичными проектами, которые смогут похвастаться этажностью, сопоставимой с рынком жилья", — прогнозирует он.
Другой точки зрения придерживается Сергей Свешков, который полагает, что строить высотные здания в Петербурге компанию могут заставить только большие амбиции, так как ни экономических, ни технических предпосылок к этому на данный момент нет.