Петербургский рынок элитного жилья стабилен, но непредсказуем. Стабилен в том смысле, что предложение и спрос на нем колеблются в довольно узком диапазоне. А непредсказуем — благодаря административным порывам различных ветвей власти. Уровень цен и критерии (в том числе и на вторичном рынке) сегодня определяют новые проекты.
Задним числом
В Петербурге в феврале 2009 года начали действовать Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Некоторые проекты оказались в "неправильной" функциональной зоне или не проходили по высоте. Проблемных объектов оказалось несколько десятков, но постепенно строители приспособились. Как выяснилось — ненадолго.
С конца 2010-го девелоперы, работающие в историческом центре, вообще оказались в правовом вакууме. Градозащитники, выступавшие против небоскреба на Охте, добились своего: городской суд 20 декабря 2010 года признал незаконными "с момента издания" городские нормы, регулирующие строительство на охраняемых территориях. То есть метили в ненавистную "кукурузину", а досталось всему строительному комплексу. Правильность этого решения в марте 2011 года подтвердила коллегия Верховного суда.
Получилось, что и все разрешительные документы, выданные с февраля 2009 года по март 2011 года (в этом обширном перечне оказалось 37 проектов жилищного строительства), мягко говоря, сомнительны. А те объекты, которые начинали строиться раньше, не понятно, как сдавать: какими документами должна руководствоваться комиссия по приемке? С весны 2011-го шла вялая полемика между Смольным, градозащитными организациями и Минкультом. Смольный настаивал на том, что закон обратной силы не имеет и нормы ПЗЗ в охранных зонах надо отменять с марта 2011 года, а не задним числом, с момента издания. Градозащитники упирали на букву судебного решения, администрация возражала: мол, надо обжаловать разрешения по конкретным адресам, а не останавливать все оптом.
Получилось еще веселее. Ушла Валентина Матвиенко. Смольный обживает команда Георгия Полтавченко. Однако история не закончилась. Оказывается, госпожа Матвиенко еще до отставки подала надзорную жалобу. И эту жалобу в ноябре 2011-го президиум ВС рассмотрел и удовлетворил, отменив ( в части даты вступления в силу) решения и городского суда, и собственной коллегии. Мотивация этого решения на сайте ВС до сих пор так и не опубликована. Теперь дело снова возвращено в первую инстанцию. Строго говоря, опять можно строить "Охта-центр" и не принимать в расчет строгие высотные ограничения. Правда, с теми же рисками, что и раньше, потому что в перспективе снова суд.
В этом году продажи на первичном рынке элитного жилья сократились на треть
Без оглядки на суды
Позиция застройщиков весь период смуты была вполне предсказуемой: начатые проекты продолжались, новые — придерживались. Как заявил летом руководитель направления элитной жилой и коммерческой недвижимости группы ЛСР Георгий Богачев, проблема не упиралась в высотки, речь вообще шла о законности строительства в центре как таковом: "Сейчас для него нет правовых оснований, не действуют градрегламенты. Старт многих строек опять откладывается. Наша позиция: если есть разрешение на строительство и оно не отменено, продолжать работы и сдавать объекты в эксплуатацию можно. Но как в отсутствие градплана получить положительное заключение экспертизы? Причем пауза может затянуться. Для нас, впрочем, в этом даже есть некоторые плюсы: конкуренции на рынке меньше, дефицит больше..."
Правовая неразбериха на рынке нового строительства должна была усилить позиции вторичного рынка. Однако если спрос и сместился в сторону готового жилья, то аналитики этого практически не заметили.
По данным Knight Frank SPb, в конце 2010 года на первичном рынке элитного жилья предлагалось примерно 175 тыс. кв. м, около 1,2 тыс. квартир. В середине 2011-го показатели "съежились": 110 тыс. кв. м, около 700 квартир в продаже. (Для сравнения: на вторичном рынке текущий объем "элитного" предложения составляет около 900 квартир.) Однако о дефиците говорить вряд ли уместно: ввиду известных макроэкономических потрясений примерно в той же пропорции сократился и платежеспособный спрос.
Начальник аналитического отдела ГК "Аверс" Ольга Бойко отмечает: "На рынке строящегося элитного жилья сохраняется значительный объем предложения. У застройщиков еще есть запас готовых квартир в построенных домах, и чтобы распродать их, потребуется время, а в некоторых случаях и определенный дисконт".
И все же правовой вакуум, несомненно, повлиял на петербургский рынок дорогого жилья: в этом году на рынке появилось лишь несколько небольших проектов. Весной домик на девять квартир на Фурштатской улице вывела в продажу компания Richness Realty. Летом группа ЛЭК заявила о реализации пентхаусов в комплексе "Премьер-Палас": две видовые квартиры площадью около 450 кв. м (с бассейном) стоят около 150 млн рублей каждая. Лидер рынка корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" открыла продажи в доме по Ковенскому переулку, 5 — всего восемь квартир, около 2 тыс. кв. м. И еще компания "Союзгенстрой" продает 32 квартиры в строящемся доме на Стремянной улице (примерно по $10 тыс. за 1 кв. м).
При этом очевидно, что строителям приходится оглядываться на брокеров: и на Фурштатской можно найти фасадные отремонтированные квартиры по цене $6-8 тыс. за 1 кв. м, и в районе Стремянной предложение достаточно разнообразно. Вторичный рынок сдерживает аппетиты девелоперов.
"Вопреки прогнозам, связанным с низкой активностью девелоперов в данном сегменте, дефицита мы не фиксируем,— говорит Павел Пикалев, директор Penny Lane St Petersburg.— В большей части недавно сданных элитных домов еще достаточно много квартир. А на вторичный рынок регулярно выходят предложения от инвесторов в уже построенных комплексах".
"Клубный" дом в Ковенском переулке: всего восемь квартир
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
"Вот приедет барин"
В начале осени аналитики отметили всплеск спроса на элитное жилье. Одни специалисты связывают его с переездом в Петербург газпромовских структур, другие — с обновлением команды в Смольном.
Миграция (по меркам небольшого петербургского рынка) довольно серьезная: "Газпром нефть" — это около 1,1 тыс. сотрудников, "Газпром экспорт" — еще 400, и список на этом не закрывается: на очереди "Газпромфлот" и далее по списку. Причем корпоративных закупок монополист не планирует: сотрудники сами подбирают жилье сообразно вкусу и кошельку.
Им есть из чего выбирать. Портал "Фонтанка" недавно опубликовал рейтинг дорогих петербургских квартир. Рекордное предложение зафиксировано на Большой Пушкарской улице: апартаменты площадью 550 кв. м оценены собственником в 510 млн рублей. За 380 млн владелец готов продать квартиру площадью 231 кв. м на Большой Конюшенной улице. 360 кв. м на Мойке с видом на Дворцовую площадь можно приобрести за 185 млн рублей. В 120 млн обойдется полностью готовая квартира на Захарьевской — вместе с мебелью. В перечне есть квартиры на Моховой и набережной Мартынова, на Очаковской, Тверской и набережной Робеспьера.
Регулярно выставляется на продажу жилье в комплексе на Каменном острове (2-я Березовая аллея, 13-15). Недавно в СМИ прошла информация об уникальном предложении: 1 тыс. кв. м за 1 млрд рублей. Подтвердить ее не удалось; участники рынка говорят, что цена нереальная даже для такой суперлокации. Знакомые брокеры сообщили, что тоже продают квартирку по этому адресу. Поскромнее: всего 425 кв. м, цена около 100 млн рублей. Она выставляется уже четыре года. Два-три раза в год ее кто-нибудь смотрит. Хотя окружение, конечно, знатное: госрезиденция К-2 и строящаяся К-4, виллы командующего округом и патриарха, "Газпрома", ЛУКОЙЛа и так далее...
Не всегда понятно, отражает ли заявленная цена истинную стоимость объекта или просто владельцу деньги очень нужны.
По словам генерального директора компании "Мир квартир Элит" Петра Войчинского, спрос на уникальные варианты ограничен. Один из клиентов фирмы приобрел по престижному адресу семь квартир и оказался владельцем апартаментов площадью под 700 кв. м. В проекте заложен даже бассейн с 25-метровыми дорожками. Проблема в том, что вкладываться в ремонт и отделку собственник не рискует. А продать такой дворец в черновом состоянии весьма непросто.
В целом надежды на "Газпром", который "придет и все скупит", пока остаются мифом. Денис Бабаков, коммерческий директор компании "ЛСР. Недвижимость. Северо-запад", оценивает спрос со стороны москвичей в 5-7% от общего числа покупателей. Владимир Федоров, руководитель департамента продаж компании "Петербург Сити", также считает, что доля столичных покупателей незначительна — "в среднем до 5%". Однако на рынке присутствует и "смешанный" тип — так называемые московские петербуржцы, это еще 3-4% в общей структуре спроса. По мнению Елизаветы Конвей, руководителя элитного направления Knight Frank St Petersburg, спрос со стороны москвичей постепенно увеличивается.
В "тихом центре" стоимость квартиры может доходить до 90 млн рублей
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Новая угроза
Сделки происходят даже на фоне мирового долгового кризиса. Но, как правило, не по тем фантастическим ценам, которые заявлены в интернете.
После пересмотра ценовых условий успешно была реализована квартира в трехэтажном домике на угле Миллионной улицы и Аптекарского переулка. Дом построен Доменико Трезини в 1731 году и перестроен Джакомо Кваренги в 1796-м... Семикомнатная двухуровневая квартира площадью около 250 кв. м первоначально выставлялась за 88 млн рублей. Цена сделки не разглашается, по экспертным оценкам, она должна быть на 30% ниже.
За 25 млн рублей реализована квартира на улице Маяковского; в этом же доме, по данным специалистов из компании "Мир квартир Элит", есть жилье и за 90 млн, но перспективы продать даже очень неплохую квартиру в "тихом центре" за такую сумму туманны.
Недавно за 17,5 млн рублей ушла 200-метровая квартира на Кирочной улице, 12, и эта цена воспринимается рынком как вполне адекватная.
Елена Иванова, директор компании "Адвекс. Центральное агентство", указывает: средний срок экспозиции на вторичном рынке — от шести месяцев. При этом цена продажи ниже рекламной не менее чем на 15-20%: "Наши продавцы живут еще вчерашним днем, а покупатели хотя и не надеются на дальнейшее падение, не готовы платить по вчерашним ценам". По мнению Ольги Бойко, сделки с первичным элитным жильем составляют 80%, со вторичным — лишь 20%.
Симпатии покупателей постепенно смещаются от восстановленных "барских" апартаментов к квартальной застройке с местом для парковки и гарантированной безопасностью. Такие проекты пока единичны: "Парадный квартал", "Смольный парк" — пожалуй, и все.
А вторичный рынок пока приспосабливается к новой угрозе.
Губернатор Георгий Полтавченко попросил у Москвы 300 млрд на расселение коммуналок и восстановление исторического центра. И, как говорят, нашел понимание. Программа рассчитана на десять лет и предусматривает расселение целых кварталов.
По мнению Владимира Федорова, дальнейшие события могут развиваться по одному из двух сценариев. Или комплексное расселение, затрагивающее не только "вторые-третьи" дворы, но и уже приведенное в порядок жилье в фасадной части. Это очень долго и дорого. Или выборочное расселение, под которое подпадают коммуналки, дома с квартирами без ванных или здания с деревянными перекрытиями. "Такой вариант будет носить скорее социальный, нежели рыночный характер",— отмечает Владимир Федоров.
Петр Войчинский считает эту затею позитивной, хотя и с оговорками: "Трудно поверить, что обитатели флигеля на канале Грибоедова в Коломне так уж охотно поедут в отдельную квартиру на окраину". Елена Иванова полагает, что анализировать "декларативные заявления" — дело пустое. Однако о влиянии слухов на рынок риэлторы знают не понаслышке. Пока под идею Георгия Полтавченко нет ни сроков, ни реальных бюджетных сумм. Но как только они появятся, у покупателей возникнет новый повод для тревоги: какой смысл покупать жилье в центре и вкладываться в ремонт, если через несколько лет дом пойдет под снос?