Ипотечное восстановление

Объем ипотечного кредитования в Петербурге к концу года может достигнуть докризисного уровня — более 35 млрд рублей. С начала года банковские ставки снижались и достигли в некоторых банках 7,5%. Однако в октябре ставки по кредитам на жилье начали расти. По оценкам аналитиков, они вернутся на докризисный уровень не ранее конца 2012 года. В следующем году темпы роста ипотечного кредитования снизятся, ожидают эксперты.

По итогам трех кварталов 2011 года объем ипотеки, выданной в Петербурге, вырос до 28 млрд рублей, что более чем в три раза превышает показатели за аналогичный период прошлого года. "Рост ипотечного кредитования обеспечивается в первую очередь высоким спросом на покупку жилья на первичном рынке. Количество выданных ипотечных кредитов по итогам января — сентября этого года вплотную приблизилось к докризисному уровню и составляет около 14 тысяч", — говорит Нелли Хрыкова, начальник управления развития банка БФА. Согласно официальным данным Банка России, по итогам первых трех кварталов 2011 года в Петербурге было выдано около 10 тыс. ипотечных кредитов на сумму 22,3 млрд рублей. По словам аналитика отдела рыночного анализа и консультаций брокерской компании "КИТ Финанс" Василия Евдокиенко, благодаря низкой базе прошлых двух лет, темпы роста рынка в 2011 году были более чем впечатляющие — ежемесячная динамика объемов выданных кредитов год к году превышала 150%. "Сейчас темпы роста снижаются, но по-прежнему в Санкт-Петербурге они остаются выше средних по стране", — отмечает Василий Евдокиенко. По его мнению, на докризисные уровни ипотечного кредитования петербургский рынок выйдет в начале следующего года. "По результатам 2011 года по объемам ипотечного кредитования мы, скорее всего, приблизимся к уровням 2008 года — 35,5 млрд рублей. Здесь мы немного отстаем от Москвы и России в целом, где уровни 2008 года уже по результатам 2011-го, скорее всего, будут превышены", — добавляет эксперт.

Неоднозначный рост

Ольга Бажутина, региональный директор DeltaCredit в Северо-Западном федеральном округе говорит, что с начала года банк выдал кредитов на сумму почти 2 млрд рублей, темпы роста выдачи превышают показатели прошлого года в 2,5 раза. Впрочем, она оценивает рост ипотеки неоднозначно. "Что касается непосредственно выдач, то, если сравнивать с предкризисным 2008 годом, показатели по количеству сделок в текущем году уже превышены примерно на 20 процентов, — рассуждает она. — Однако поскольку средняя сумма кредита сейчас ниже, чем была в 2008 году (2 млн рублей против 2,8 млн рублей), общая сумма выдачи пока не достигла показателей аналогичного периода 2008 года (2 млрд рублей против 2,3 млрд рублей)". С ней согласен заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов: "Кредиты на жилье достигли докризисного уровня, но вопрос состоит в том, по какому показателю они это сделали. В кредитах есть два показателя: количество кредитов и общая сумма средств, на которую были выданы кредиты. Так вот, средняя сумма кредитов пока ниже предкризисной".

По его словам, прямые продажи на вторичном рынке составляют сейчас более 40%. "Больше всего растет спрос на жилье экономкласса (в пределах 2,5 млн рублей). В ближайшее время спросом будет пользоваться экономкласс, но если экономическая ситуация будет развиваться в положительную сторону, то медленно будет совершаться переход на более комфортные квартиры, квартиры среднего класса. Сейчас самые популярные квартиры — однокомнатные, хотя уже растет количество двухкомнатных и трехкомнатных квартир, а потом спрос будет медленно перемещаться в сторону крупногабаритных квартир". Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что в классе C (экономкласс) структура приближается к докризисным показателям, в классе B (бизнес-класс) и классе A (элит-класс) рост спроса пока не достиг показателей 2008 года. "В классе В можно отметить скандинавские компании (в первую очередь NCC и ЮИТ), чьи продажи значительно опережают средние показатели по рынку (как и среднюю стоимость). В течение текущего года больше всего растет спрос на жилье класса C, что подтверждается успешными продажами в таких проектах, как "Северная долина" компании "Главстрой", — рассказывает Михаил Гущин, — В ближайшее время мы прогнозируем продолжение активизации спроса на жилье класса С, в том числе на проекты в верхнем сегменте класса С (это такие проекты, как "Шведская крона", и все проекты компании ЮИТ)".

Процент вниз

Василий Евдокиенко полагает, что рынок растет за счет восстановления реально располагаемых доходов населения, роста уверенности потребителей в завтрашнем дне, снижения ставок по кредитам и требований банков к заемщикам, а также институциональных усилий (в том числе государства) по укреплению рынка рефинансирования ипотечных портфелей для банков. Ставки по ипотечным кредитам в Санкт-Петербурге в 2011 году продолжали свое снижение. "В течение года банковские ставки по ипотеке снижались из-за избытка ликвидности в банковском секторе. По той же причине ипотечное кредитование переживало достаточно серьезный рост", — констатирует Никита Игнатенко, аналитик независимого аналитического агентства "Инвесткафе".

Это подтверждают и банки. "С начала года ставки по ипотечным кредитам планомерно снижались, — говорит вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе. — В сентябре, невзирая ни на какие сложности на финансовых рынках США и Европы, они побили очередной рекорд, номинально опустившись до уровня в 7,5 процента. Так, ВТБ24 в рамках программы, действующей до конца года в Санкт-Петербурге и еще нескольких регионах страны, отменил комиссию за выдачу ипотечных кредитов и снизил процентную ставку на один процентный пункт по сравнению с базовой ставкой банка, действующей в Москве и большинстве других регионов России. В результате минимальная ставка по ипотечным кредитам на покупку готовых квартир составила 7,5 процента годовых, а ставки по наиболее востребованным кредитам — с первоначальным взносом гораздо меньше половины от стоимости жилья и на срок не на 5-8 лет, а более — снизились до уровня примерно в 9,5-10,5 процента годовых". Михаил Иоффе говорит, что объем выданных ипотечных кредитов по итогам трех кварталов 2011 года составил почти 3,5 млрд рублей. "По итогам года мы планируем выдать кредитов на сумму более 5 млрд рублей, тогда как по итогам 2008 года ВТБ24 выдал ипотечных кредитов на 7 млрд рублей. Если ситуация на мировых финансовых рынках стабилизируется, то вплотную к этой планке мы вполне сможем подойти уже в следующем году", — прогнозирует Михаил Иоффе.

По словам Ольги Бажутиной, DeltaCredit предлагает клиентам от 10% по кредитам в рублях и от 7,25% по кредитам в долларах. Банк "Стройкредит" запустил ипотеку в конце мая 2011 года и выдал за это время ипотечных займов на сумму более 70 млн рублей. "С июня в нашем банке ставки были снижены на два процентных пункта. Банк работает по программе АИЖК, ставки меняются в соответствии с тарифами, устанавливаемыми агентством. До конца 2011 года мы не ожидаем изменения ставок", — говорит директор департамента развития ипотечного кредитования банка "Стройкредит" Дмитрий Жуков. По словам Никиты Игнатенко, наименьшую ставку на покупку квартиры в новостройке в Петербурге предлагает ОПМ-банк — 6,4%. Тверьуниверсалбанк, Мираф-банк, МСЭБ, а также банк "Глобэкс" предлагают 7,9%. "На мой взгляд, это наиболее выгодные из универсальных предложений. Тем не менее нужно смотреть в каждом конкретном случае, поскольку у многих банков есть партнерские соглашения с застройщиками, которые, в свою очередь, предполагают более выгодные условия на определенные дома или квартиры", — комментирует он.

Европейское влияние

Однако с октября банковские ставки по ипотеке поползли наверх. Нелли Хрыкова из банка БФА говорит, что пессимистичные прогнозы по ситуации на европейском рынке межбанковских кредитов способствовали росту процентных ставок по ипотеке в ряде банков с октября. "Кроме того, рост ставок объясняется увеличением цен на жилье — по разным оценкам, прирост цены одного квадратного метра жилья за третий квартал составляет около трех процентов. Так, ставки по ипотеке повысили Альфа-банк, Райффайзенбанк, Юникредит-банк", — рассказывает Нелли Хрыкова. Никита Игнатенко из "Инвесткафе" добавляет, что к октябрю текущего года ставки практически вернулись на докризисный уровень, однако из-за сокращения ликвидности и общей ситуации финансовой нестабильности в Европе многие банки стали поднимать ставки по ипотеке на 0,5-1%. "В связи с этим возможно и дальнейшее увеличение ставок по жилищным кредитам, в зависимости от развития долгового кризиса в еврозоне, а также его влияния на российскую банковскую систему. На мой взгляд, возврат к докризисным ставкам возможен к концу 2012 года, при благоприятном стечении обстоятельств", — полагает Никита Игнатенко.

По мнению Нелли Хрыковой, к концу года вероятно снижение объемов выдаваемых в Санкт-Петербурге ипотечных кредитов, связанное со снижением спроса и наблюдающимся повышением ставок как в банках, так и строительных компаниях. Василий Евдокиенко ожидает по итогам 2011 года в Санкт-Петербурге роста объемов ипотечного кредитования до 33-34 млрд рублей. "В следующем году темпы роста, естественно, снизятся — помимо прочего, рынок, скорее всего, столкнется с дефицитом предложения на рынке жилья. Но докризисные уровни будут однозначно превзойдены", — уверен он.

Тем временем банки активно упрощают требования к заемщикам по ипотеке. Ольга Бажутина говорит, что в течение этого года требования к заемщикам банка были упрощены — снижен обязательный трудовой стаж, изменены подходы к анализу кредитной истории, снижен размер первоначального взноса и тому подобное. Нелли Хрыкова отмечает, что появляются новые программы, например, предлагающие заемщикам альтернативные способы оплаты первоначального взноса (прием в зачет имеющегося жилья) или отсутствие первоначального взноса, а также значительно смягчаются условия по существующим программам. "На сегодняшний день первоначальный взнос в большинстве банков снижен до 10 процентов. Большой популярностью сейчас также пользуются программы, по которым заемщик выплачивает банку только проценты по кредиту, пока идет строительство дома. Примечательно, что в конкурентной борьбе банки также значительно снижают или отменяют комиссии за выдачу кредитов", — говорит она.

Сейчас на рынке ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге доминируют федеральные банки — дешевые пассивы позволяют им брать на себя большие риски. Однако, по мнению аналитиков, нельзя говорить о том, что ситуация фатальна для местных банков. Крупнейшие региональные игроки в следующем году будут восстанавливать свою долю на этом рынке, уверены эксперты.

Ирина Бычина