Демография остудила рынок аренды раньше обычного
Сезонный всплеск пошел на спад еще в октябре
Осенью рынок аренды традиционно переживает подъем. Осенний всплеск, который обычно начинается в августе, теряет свою силу только в ноябре. Однако этот год стал исключением — падение спроса началось уже в октябре. Эксперты это связывают с демографическими проблемами в стране, а также с нестабильной экономической ситуацией.
"В октябре уровень спроса против ожиданий снизился, — рассказывает Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН АРИН. — Не было ажиотажа, присущего этому месяцу". Высокий сезон в сегменте аренды жилья подошел к концу на месяц раньше обычного.
Эксперты рынка полагают, что остужение связано с демографическими проблемами — в этом году в город приехало поступать в институты меньше студентов, чем обычно. Дело в том, что сегодняшние абитуриенты рождались как раз в годы "демографической ямы", когда в стране серьезно упала рождаемость. Если это предположение верно, то в ближайшие несколько лет сезонные всплески на рынке аренды будут более сглажены из-за этого фактора.
Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам", впрочем, видит проблему не в демографии, а в экономике. "Обычно последним "высоким" месяцем для рынка аренды жилой недвижимости остается октябрь. В этом сезоне ряд крупных участников рынка, действительно, отмечали, что уже в октябре спрос существенно сократился. Мы полагаем, что в значительной степени это может объясняться достаточно высокой базой августа-сентября — в течение этих месяцев рынки аренды большинства крупных городов характеризовались существенным ростом числа сделок. Нельзя исключать, что более сильная динамика может быть связана с заметным ростом ставок — повышение цен арендодателями, проходившее на фоне общей макроэкономической нестабильности, стимулировало высокую активность квартиросъемщиков, и в результате основная масса ликвидного предложения вымывалась с рынка быстрее, чем в предыдущие сезоны. Кроме того, фактором более быстрого сокращения спроса стало снижение платежеспособности. Реальные располагаемые доходы в 2011 году демонстрируют отрицательную динамику — снижение по итогам 10 месяцев составило 0,2 процента. Это падение могло отражаться и на активности рынка аренды жилой недвижимости. Вполне вероятно, что и в корпоративном секторе, который традиционно вносит существенный вклад в динамику рынка, наблюдалось сокращение спроса на фоне общего замедления экономического роста".
Оживающий "новогодний" сегмент
Объем предложения относительно стабилен. Есть квартиры разного класса, в разных районах города. В первую очередь уходят одно-двухкомнатные квартиры в непосредственной близости от станций метро.
Несмотря на падение спроса, собственники не спешат понижать уровень ставок. Подобную картину мы наблюдали в начале года, в январе-феврале интерес к арендному жилью упал, а ставки оставались на том же уровне до середины весны. В октябре однокомнатную квартиру можно было арендовать от 17 тыс. руб. в месяц, двухкомнатную — от 23 тыс. руб., а трехкомнатную — от 25 тыс. руб. в месяц.
"В сегменте посуточной аренды начинают поступать заявки на квартиры для празднования Нового года, — говорит Татьяна Болбошенко. — Однако сделок в этом сегменте практически не происходит, потому что собственники до последнего ожидают повышения ставок".
В ближайшей перспективе рынок посуточной аренды ожидает традиционный подъем, а вот всплеск в сегменте долгосрочной аренды уже подошел к концу. В ноябре и декабре уменьшение объема спроса, скорее всего, будет небольшое, порядка нескольких процентов, пик падения придется на январь.
Как правило, новогодний ажиотаж, хоть и меньше по времени, проходит гораздо более активно, чем всплеск, связанный с периодом белых ночей. Показатели выше по всем параметрам: растет как спрос, так и ставки.
Госпожа Болбошенко отмечает, что чем дороже стоит аренда квартиры, тем больше может быть рост. Например, если в низкий сезон ставка на квартиру составляет порядка 1000 руб. в сутки, то в новогодние праздники она вряд ли будет выше 2-3 тыс. руб. в сутки. В то время как квартира, аренда которой стоит около 5000 руб. в сутки, может подорожать до 25 тыс. руб. в сутки. Таким образом, рост ставок может составить от 2 до 5 раз.
Конечно, большинство арендаторов — это петербуржцы, однако есть среди них и гости из столицы, и иностранцы. В целом нельзя выделить какие-то особенные предпочтения, присущие каждой категории. Впрочем, можно отметить, что москвичи предпочитают довольно вычурные варианты с качественным ремонтом.
Спрос на элиту несколько вырос
Аналитики компании Penny Lane Realty отмечают, что на рынке аренды элитной недвижимости также происходил традиционный всплеск в начале осени. С конца августа по конец сентября количество сделок, заключенных при содействии департамента жилой аренды Penny Lane Realty, превысило показатели летних месяцев в 2,5 раза. Также начало осени было по количеству сделок в 1,5 раза результативнее марта и апреля — притом, что начало весны обычно является активным периодом реализации отложенного спроса, сформированного в течение зимы.
"Такие результаты стали возможны отчасти благодаря той подготовительной работе (консультации, планирование, превизиты, просмотры), которую вели компании-арендаторы, арендаторы — частные лица со своими агентами в течение лета, — отмечает Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg. — При этом наравне с резким количественным ростом сделок нами было зафиксировано увеличение их размеров в денежном выражении — в среднем на 5 процентов за квартал и на 12 процентов в сентябре, а также первичных обращений в компанию — на 15 процентов".
В структуре предложения элитных квартир с бюджетом от $1500 в месяц более половины (52%) предложений сосредоточено в Центральном районе Санкт-Петербурга. За ним следует Петроградский район — 16% от общего объема предложения квартир бизнес- и премиум-класса. На остальные районы приходится менее 10% объема рынка таких апартаментов.
Количество квартир в аренду бюджетом от $1500 до $5000 в месяц изменилось незначительно, в III квартале составив 80% от общего количества предложений, что лишь на 5% больше показателей, зафиксированных по результатам первого полугодия. В течение года также менялось соотношение количества предложений трехкомнатных квартир (с 33% в январе до 40% в августе) и почти в два раза уменьшилось число четырехкомнатных квартир (с 23 до 14%). Соотношение одно- и двухкомнатных квартир, а также многокомнатных апартаментов осталось на уровне показателей начала года, разница не превысила 1-2%.
Ценообразование в течение III квартала, особенно в сентябре, находилось под влиянием нескольких тенденций: повышение размера бюджета, выделяемого средними и крупными компаниями (от 5 до 10%), оперативность в принятии решения и снижение сроков экспозиции объектов на рынке. Это привело к пятипроцентному росту ставок в сделках, заключенных в период с июля по сентябрь. В то же время среднерыночная месячная ставка снизилась на 3,7%, составив в сентябре 108 тыс. руб. против 112,2 тыс. руб. в конце второго полугодия. "Наш опыт показывает, что разница в цене в 5-10 процентов может быть вполне компенсирована такими, на первый взгляд, мелочами, как правильное позиционирование, грамотная презентация, профессиональный показ, качественная уборка квартиры и подъезда, подключенный интернет, работающее спутниковое телевидение и просто хорошие человеческие отношения между сторонами", — комментирует Павел Пикалев.
Значительная доля элитных квартир — до 20% — находится в новых домах. Увеличение объема предложения таких объектов в краткосрочной перспективе связывают с выходом на рынок апартаментов в следующих частично заселенных ЖК: "Парадный квартал", "Резиденция на Суворовском", "Ориенталь", и в среднесрочной перспективе — в построенных домах "Таврический", "Новая история". Квартиры, сдающиеся впервые, всегда более востребованы, так же как и новые дома, поэтому при правильном ценообразовании и позиционировании такие предложения имеют все шансы найти арендатора. Цены сделок продолжат плавный рост — в пределах 5-7% — в течение осени вплоть до середины декабря, однако сколь-либо заметных скачков цен на экспонируемые объекты не ожидается.
"Если крупные, средние компании и консульства имеют, как правило, заранее утвержденный бюджет, то более мелкие компании и арендаторы — частные лица подходят к вопросу более гибко, — подводит итог Павел Пикалев. — Их бюджет часто формируется в ходе превизитов, изучения предложений с учетом предъявляемых требований, формирования шорт-листинга. Ситуацию на рынке жилой аренды каждой осенью можно охарактеризовать как некий ажиотаж — особенно это касается наиболее востребованных предложений. Вокруг самых интересных апартаментов было зафиксировано повышение конкуренции среди арендаторов, собственники, в свою очередь, могли позволить себе занимать более жесткую позицию".