Заповедные кварталы
Локация по-прежнему остается ключевой для премиального жилья
Несмотря на то, что рынок элитного жилья в Петербурге в современном виде сформировался более десяти лет назад, однозначного мнения о том, где в городе можно строить элитное жилье, а где нет смысла претендовать больше, чем на бизнес-класс, у экспертов все еще нет.
Многие девелоперы говорят, что однозначно элитным можно назвать лишь жилье, находящееся в "золотом треугольнике". Однако если сравнивать жилье в Центральном районе, где расположен этот самый треугольник, и Крестовский остров — более высокими цены оказываются на острове. Не говоря уже о том, что квартиры, расположенные в "золотом треугольнике", не всегда предлагаются в новых домах. А это влечет за собой социальную неоднородность, что делает элиту не совсем уже и элитой.
Впрочем, новое строительство в центре также вызывает у некоторых девелоперов нарекания.
"Специалисты активно спорят, можно ли называть элитным жилье в комплексе на несколько сотен квартир. По нашему мнению, то, что сейчас строится в центре, скорее можно отнести к верхнему сегменту бизнес-класса", — говорит Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга УК "Старт Девелопмент". Она отмечает, что в Центральном районе сейчас возводятся в основном крупные жилые комплексы от "Возрождения Санкт-Петербурга" и RBI, точечных объектов среди исторической застройки осталось буквально два-три, хотя еще несколько лет назад в центре преобладали именно такие дома. Причем все объекты сосредоточены в районе Смольного и станции метро "Чернышевская", так что выбор по местоположению у покупателей первичной "элитки" относительно небольшой. Средняя цена здесь находится на уровне около 175 тыс. руб. за кв. м.
Крестовский остров, на котором застройщикам всегда было попросторнее, тоже застраивается преимущественно комплексно. При этом средняя стоимость квадратного метра оказывается несколько выше — в районе 210 тыс. руб. "Отличие "крестовских" домов от "центральных" — более обширная придомовая территория. Но и это зачастую не спасает комплекс от превращения в элитный каменный мешок в окружении зелени за забором — очень грустно наблюдать подобные архитектурно-планировочные решения", — рассуждает госпожа Шишулина.
Еще одним районом, позиционирующимся некоторыми девелоперами как элитный, является Курортный. Но и здесь госпожа Шишулина непререкаема: "В Курортном районе об элитных квартирах говорить не приходится — все дома укладываются в сегмент бизнес-класса, а стоимость квадратного метра почти нигде не превышает 100 тыс. руб. Впрочем, понятно, что покупатели элитной недвижимости на побережье Финского залива отдают предпочтения отдельным коттеджам в лесу, а приобретение квартиры в Курортном районе в основном является компромиссом между желанием поселиться на Карельском перешейке и ограниченными финансовыми возможностями".
Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов поправляет коллегу из "Старт Девелопмента" — по его мнению, элитное предложение в Курортном районе позиционируется лишь в сегменте элитных закрытых коттеджных поселков. "Он вполне пригоден для постоянного проживания, но пока существуют достаточно большие транспортные проблемы в силу неготовности инфраструктуры, — отмечает господин Сандалов. — При этом в данном районе очень обширная площадь для элитного домостроения — особенно ближе к городу, недалеко от Сестрорецка. Достоинство этого загородного района — зеленая зона, свежий воздух".
Девелоперы считают, что основной ценностью Центрального района является его близость к музейной зоне. За редким исключением большую часть элитного жилья занимают дома старой застройки. Отрицательной чертой данного района является обычное социальное окружение, то есть нет сформированной однородной среды.
"Если говорить о районе "золотого треугольника", то стоимость квадратного метра здесь определить достаточно сложно, так как существует большой разброс цен. Если это квартира на Дворцовой набережной с видом на Зимний дворец, то стоимость квадратного метра, ориентировочно составляет $15 тыс. за кв. м. При этом до сих пор сохранилось небольшое количество коммунальных квартир во вторых дворах, стоимость этих объектов составляет 75-80 тыс. рублей за кв. м", — говорит о ценовых перекосах господин Сандалов.
Что касается Крестовского острова, то, по мнению господина Сандалова, основным его минусом является большая плотность застройки. Еще одним недостатком является строительство нового стадиона в данном районе. Здесь можно встретить и относительно недорогое жилье комфорт-класса, и очень дорогое элитное жилье.
Светлана Попова, аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", полагает, что никаких противоречий в критериях разных аналитиков нет. Просто разные районы, считающиеся элитными, нацелены на разные потребности элитных клиентов. "Курортный район — несомненно, лидер загородного элитного жилья. Жилье здесь идеально подходит для семей с маленькими детьми (особенно если нет жестких требований к транспортной доступности) — свежий воздух, залив, сосновый лес. А еще — практически уже сформировавшаяся однородная социальная среда. Центральный район подходит в большей степени для молодых амбициозных яппи, либо для семей с взрослеющими детьми, посещающими "элитные" школы. Среди относительных преимуществ жилья здесь — транспортная и шаговая доступность места работы, органов власти и памятников архитектуры. Среди недостатков — сложность с обеспечением единства социального окружения, пробки, отсутствие зелени. Крестовский остров характеризуется, как и Центральный район, близостью к значимым объектам власти и социальной инфраструктуре, но все же имеет достаточно выходов к воде и зеленым насаждениям. Жаль, что остров застраивался без единой архитектурной концепции, довольно хаотично", — сетует она.
Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что помимо Центрального района под элитный подпадает и Адмиралтейский. "Объектов, соответствующих всем требованиям, предъявляемым к элитному жилью, в центре крайне мало, несколько десятков. Из них на продажу выставляется не более двадцати. Остальные квартиры, которые относят к разряду элитных, по сути, таковыми не являются, так как не соответствуют требованиям по качественному ремонту подъезда, наличию подземного паркинга или социальной однородности жильцов дома. Главным преимуществом элитного жилья в центре является архитектурная уникальность зданий. Только здесь можно приобрести квартиру с классической петербургской планировкой, подразумевающей анфиладу комнат. Жилье в центре обладает исключительными видовыми характеристиками. Среди покупателей элитных квартир еще есть те, для кого эти параметры являются ключевыми и достаточными для того, чтобы смириться с минусами жилья в центре. Дома в исторической части, прошедшие реконструкцию, всегда вызывают интерес со стороны покупателей, спрос на них велик. Но пока число реконструкций незначительно, хотя это могло бы стать действенным способом спасения центра Петербурга от разрушения и обнищания", — говорит госпожа Брун.
Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", согласен, что часть Адмиралтейского района также попадает в "элитную зону". "Однако мы полагаем, что наиболее перспективными локациями для сегмента развития элитной жилой недвижимости можно считать Крестовский и Каменный острова. В этих районах инфраструктурные условия, транспортная доступность, экология и градостроительные решения благоприятствуют развитию компактной элитной застройки", — отмечает господин Клягин.
"Общая ситуация в сегменте жилья высокого класса, по нашему мнению, характеризуется достаточно стабильным (ввиду сравнительно небольшого числа качественных объектов), однако при этом относительно узким спросом. Кризис оказал заметное влияние на ситуацию в данном сегменте. Согласно экспертным оценкам, спрос в 2009 году сократился на 30-40 процентов и пока не достиг уровня 2007-2008 годов", — говорит господин Клягин.
"Сложно говорить, насколько имеющееся элитное жилье соответствует критериям, так как это рынок уникальных предложений в ответ на уникальные запросы. Какие бы классификации ни придумывали девелоперы и риелторы, в результате все равно исключений из правил оказывается гораздо больше, чем стандартизированных объектов", — резюмирует Елена Шишулина.
Самые дорогие новостройки Петербурга
Департамент аналитики "НДВ СПб" составил рейтинг самых дорогих новостроек Санкт-Петербурга по стоимости квадратного метра.
Самым дорогим объектом оказался "Зоологический 2-4" (застройщик — СК "Возрождение Санкт-Петербурга"). Стоимость квадратного метра в элитном проекте с видом на Эрмитаж доходит до 1,5 млн рублей. Самая дорогая квартира площадью более 400 кв. м в данном объекте стоит около 605,4 млн рублей.
На втором месте расположился элитный дом "Венеция" от того же застройщика. Цена квадратного метра здесь достигает 550 тыс. рублей. Самой дорогой квартирой в жилом доме являются апартаменты площадью 458 кв. м: их стоимость составляет примерно 252 млн рублей.
Третье место в рейтинге самых дорогих объектов занимает ЖК "Премьер Палас" от строительной компании ЛЭК. Максимальная цена квадратного метра в одном из корпусов у набережной Малой Невки составляет 358,5 тыс. рублей. Самое дорогое жилье здесь — трехуровневая квартира площадью 440 кв. м с собственным бассейном стоимостью около 159 млн рублей.
На четвертом месте — ЖК "Александрия" от строительной корпорации RBI. Стоимость квадратного метра в комплексе достигает 292,45 тыс. рублей. Самая дорогая квартира здесь стоит около 51,5 млн рублей.
Пятое место в рейтинге досталось второй очереди ЖК "Парадный квартал" от строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга". Максимальная стоимость квадратного метра здесь — 270 тыс. рублей, а самая дорогая квартира стоит примерно 60 млн рублей.
Объекты, вошедшие в топ-5 самых дорогих новостроек Санкт-Петербурга, возводятся в Петроградском и Центральном районах. Сдача домов запланирована на 2012-2013 годы.