Средняя температура по больнице
Земля подбирается к докризисным ценам
Последние торги по продаже земельных участков под жилое строительство, который проводил Фонд имущества Петербурга, вызвали у строителей настоящий ажиотаж. Стартовая цена увеличивалась в ходе аукциона в 2,5-5,5 раза. Нагрузка на метр возводимых улучшений составила $752. Аналогичный результат последний раз был зафиксирован в 2008 году. Сегодня, как говорят девелоперы, стоимость земли в общей себестоимости квадратного метра достигает около 20-30%, в отдельных случаях доходя уже до 50%.
Консультанты и аналитики в своей работе обычно оперируют понятием "нагрузка", которое подразумевает стоимость земли, приведенную к общей площади будущих улучшений. Этот показатель рассчитывается как стоимость земли / общий объем построенных квадратных метров. Для проектов эконом-жилья в спальных районах Петербурга этот показатель сегодня может составлять $300-500 на кв. м. При этом в 2008 году, когда фиксировался пик цен, для этого сегмента он мог составлять $600-800 на квадратный метр. Для объектов повышенной комфортности, расположенных ближе к центру в настоящее время нагрузка составляет $600-700 на "квадрат", для элитной недвижимости — $800-2000 (в зависимости от конкретных параметров).
Стоимость земельного участка и ее доля в стоимости квадратного метра зависит, в том числе, от местоположения объекта, условий приобретения участка и прочего. Но в среднем стоимость прав на землю может составлять 20-22% от стоимости квадратного метра, инженерной подготовки — 10-13%. "Для городского жилья доля затрат на землю с коммуникациями нередко достигает 30-35 процентов", — говорит Лев Марголин, директор по строительству MirLand Development Corporation.
Надежда Калашникова, директор по развитию группы компания ЛЭК, говорит, что стоимость земли в некоторых случаях может достигать 50%.
Старший вице-президент инвестиционно-строительного холдинга "Петротрест" Игорь Соколов говорит, что средняя сумма стоимости земли в стоимости квадратного метра продаваемого жилья составляет от 13 до 30 тыс. рублей за квадратный метр, в зависимости от сегмента и площади жилья, что в процентном соотношении составляет 20-40%. "Подключение к инженерным сетям составляет порядка 4-5 тыс. руб. за квадратный метр или 5-8 процентов от стоимости квадратного метра жилья. В результате доля стоимости земли с подключением к инженерным сетям в стоимости квадратного метра жилья составляет 25-47 процентов", — говорит он.
Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос", отмечает, что для ГК "Балтрос" стоимость земли для проектов "Новая Ижора" и "Славянка" была приемлема. "Другое дело, что эти земельные участки не имели никакой инженерной инфраструктуры. На их инженерную подготовку потребовалось несколько лет и несколько миллиардов рублей. Кроме того, пришлось создать всю внутриплощадную транспортную инфраструктуру — дорожное полотно, тротуары, светофоры и так далее. Если говорить о средних показателях для жилья экономкласса в рамках проектов комплексной застройки, то считаю приемлемым показатель для многоквартирного жилого фонда от 15 до 30 процентов от себестоимости строительства", — говорит господин Еремин.
За последние несколько лет изменения стоимости происходили только в сторону повышения с естественным спадом в кризис. Сейчас средняя стоимость земли сильно зависит от расположения участка и варьируется в городе от $100 до $400 в расчете на один квадратный метр улучшений. "Но, как мы видим по последним торгам, девелоперы, измученные земельным дефицитом, готовы платить и дороже", — констатирует господин Еремин.
По результатам торгов Фонда имущества в 2010 году стоимость земли составляла от 8 до 24 тыс. рублей на квадратный метр улучшений. Средняя нагрузка земли на метр улучшений составляет около 14-15 тыс. рублей. В последнее время отслеживается тенденция к увеличению стоимость земельных участков, продаваемых городом, так как для них подготовлен полный пакет документации, позволяющий оперативно начинать строительство.
Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, говорит: "Сейчас мы отмечаем два самых популярных запроса на земельные участки. Во-первых, на земли под жилищное строительство. Рынок жилья функционирует достаточно хорошо, растут обороты, девелоперы усиленно формируют свои адресные программы. Во-вторых, востребованы участки под торговые центры — сегмент ритейла меньше, чем все остальные коммерческие сегменты, пострадал во время кризиса и первым начал оживление и рост.
Игорь Лучков, председатель комитета по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов, советник NAI Becar, говорит, что чем выше этажность объекта и плотность застройки территории в проекте, тем доля стоимости земли в себестоимости квадратного метра меньше.
"Обеспечение участка земли в Петербурге всеми необходимыми коммуникациями может обойтись как в десятки тысяч, так и в десятки миллионов долларов. В среднем, если речь идет о комплексном освоении, обеспечение коммуникациями может увеличить первоначальную стоимость земли в 1,5-3 раза. Размер расходов на подведение всех необходимых коммуникаций к участку индивидуален для каждого проекта. Средней температуры по больнице практически не существует", — отмечает господин Лучков.