В последние несколько лет среди жителей крупных городов наметилась тенденция перебираться на постоянное проживание за город. Разумеется, это касается в первую очередь обеспеченных граждан. Как себя сегодня чувствует рынок загородной недвижимости?
Рынок покупателя В развитых странах Запада и США переселение слоя хорошо зарабатывающих горожан за город происходило в 60-х годах прошлого века. У нас же программа «малоэтажная Россия» на федеральном уровне была принята лишь в 2007 году. Но справедливости ради надо заметить, что в России индивидуальных домов строят много. Например, в регионе к началу 2011 года наметилась следующая тенденция: в структуре жилищного строительства стало преобладать индивидуальное жилье, оно составляет 77,9% от всего объема строительства.
Однако это не заслуга правительственных программ: строительство ведут либо обеспеченные и сверхобеспеченные граждане, либо сельские жители.
Сегодня в сфере ИЖС в Уфе и ее пригородах сформировалось несколько поселков, где отмечен наиболее высокий спрос: Дема, 8 Марта, Михайловка, мкр. Сафроновский, Акбердино, Жилино, Зинино, Нагаево, Цветы Башкирии, Зубово, Нижегородка (Уфимского района), Чесноковка, Алексеевка, Акманай, Аэропорт, Лебяжий, Дуслык, Искино, Локотки, Максимовка, Миловка. Их характеризует давно устоявшийся круг жителей, небольшая удаленность от центра Уфы, наличие жилищных кооперативов или ТСЖ, которые в организованном порядке решают некоторые коммунальные проблемы жителей.
Сейчас можно смело констатировать факт, что основной сезон покупок и продаж закончен. Тем не менее, в 2011 году он был более активен, чем в 2010 году. Как правило, состояние рынка недвижимости, если говорить о страхах, опасениях и кризисных ожиданиях, характеризуют более всего два сегмента — элитная недвижимость и загородная. В типовом жилье это проявляется меньше, так как при любой экономической ситуации жить-то где-то надо. А вот загородная недвижимость — объект далеко не первой необходимости, и покупают ее только когда отсутствуют внешние неблагоприятные обстоятельства.
В 2011 году такие покупки происходили, в отличие от предыдущих лет. Если сравнивать 2009 и 2010 годы, то тогда тенденция была обратная. Многие, поняв все плюсы и минусы загородного быта, пытались эти объекты продать, причем по завышенным ценам. Собственник формировал цену исходя не из спроса, а из произведенных затрат и желаемой прибыли. Покупателей по таким ценам не было, так как происходили кризисные явления. Это способствовало тому, что цена постепенно снижалась. В этом году спрос на загородное жилье появился, но покупатели, в отличие от продавцов, смотрят на цены более адекватно. Они не готовы переплачивать за коттедж для проживания в два или три раза больше, чем за аналогичную по основной площади квартиру. Поэтому основной диапазон покупателей был в пределах 5 млн руб., если говорить о коттеджах в пригороде для постоянного проживания.
Почем домик Предложения по загородному проживанию рассчитаны на обеспеченных людей, имеющих, помимо достаточного количества денег, еще и определенные требования к загородному дому и загородному образу жизни. Их можно сформулировать следующим образом: небольшая удаленность от города (не более 30–35 км по хорошим дорогам); наличие коммунальных услуг (газоснабжение, электроснабжение, вода); высокая степень готовности дома и/или возможность заселения сразу после покупки; наличие службы безопасности, охранной сигнализации и ограждений вокруг поселка; привлекательная окружающая среда (идеальный набор — лес и речка/озеро); престижность направлений.
В 2011 году на землю спрос был. И именно для застройки. Главное для людей — транспортная доступность и коммуникации, если они покупают ее для строительства коттеджа под постоянное проживание. И природа — если для отдыха выходного дня.
По возможному способу и комфортности использования объекты делятся на дома площадью до 70 кв.м. с земельным участком до 8 соток (сюда входят дачи и недорогие дома эконом-класса) и дома более 70 кв.м с участком более 8 соток. Это более комфортные объекты как для проживания, так и для отдыха бизнес-класса.
Среднее значение цены предложения по всем домам, коттеджам, таун-хаусам составило около 25 тыс.руб./кв.м, стоимость предложений варьируется от 190 тыс. руб. (дачи в садовых товариществах от 6 соток) до 27,5 млн руб.
Средняя стоимость сотки земли в собственность под ИЖС в поселках класса А — 50 тыс. руб. Средняя стоимость в республике — 24,4 тыс. руб./кв.м. Рост с начала 2011 года составил 4,65%.
Средние цены квадратного метра объектов эконом-класса выше средней цены объектов бизнес-класса также в силу того, что в пригороде Уфы дома и коттеджи застраиваются на земельных участках средних размеров около 10 соток. Поэтому доля цены земли является определяющей в эконом-сегменте. А в сегменте бизнес-класса стоимость объекта, как правило, несколько завышена и определяется собственником субъективно исходя их личных предпочтений и затрат. В силу больших площадей таких объектов, полностью включаемых в продаваемую площадь, но представляющих большую долю технических помещений, средняя цена их ниже, чем в эконом-сегменте аналогичного класса.
При этом общая цена объектов пригорода Уфы значительно выше в силу иного назначения — постоянного проживания, а также в силу наличия инфраструктуры.
Все готово В последнее время, по словам девелоперов, в коттеджных поселках вновь обретают популярность дома «под ключ» либо дома высокой степени готовности. И тому есть причины. «Строительство загородного дома задача непростая, — объясняет руководитель отдела продаж ГК «Жилой Квартал» Эльза Шагабутдинова, — и требует больших затрат. Цена на дом зависит от многих факторов, и разбег может достигать нескольких сотен тысяч рублей и даже миллионов. Во-первых, это зависит от квадратуры дома, во-вторых, от материалов, из которых он будет строиться, а также от архитектурных особенностей проекта, от наличия коммуникаций и т.д. Если судить по нашим ценам, то в среднем за квадратный метр (без учета стоимости земельного участка) она составит около 22-23 тыс. за кв.м, это дом из красного кирпича, с отделкой под «чистовую» и со всеми коммуникациями. Стоимость земельного участка зависит и от месторасположения».
Во время кризиса планы у многих застройщиков поменялись, и они в качестве антикризисной меры продавали участки в поселках без подряда. Для большинства продажа земли без подряда была отступлением от концепции. И поскольку в некоторых из них землю по-прежнему распродают, это свидетельствует о том, что у загородных застройщиков хорошие времена еще не настали.
Но спрос появится в любом случае, как и предложение. Хотя бы потому, что Уфа застраивается за пределы рек. Например, строительство объездной дороги в Затоне сделает и проживание в частном секторе удобнее, и улицу Ахметова разгрузит от постоянных пробок. Сейчас активно застраивается Южное направление, Демское, Затонское. Но основным фактором, который может серьезно сдержать этот процесс, является ограниченная пропускная способность мостов и дорог. Сейчас, помимо цены и наличия иной инфраструктуры, это основной фактор, делающий проживание в ближайшем пригороде сложным. Второй фактор — это строительство инфраструктуры в поселках. В ближайшие полгода роста цен ожидать не стоит, так как это внесезонье. Чем сложнее будет зима, тем позже начнется сезон покупок — март, апрель. Но самые активные движения загородный сегмент показывает летом — когда удобно ездить, выбирать, когда у продавцов позитивные ожидания относительно рынка, и они удерживают цены. Но пока цены в загородном сегменте не столь низки для многих покупателей. Поэтому особого роста не стоит ждать и в следующем году. «Рост коснется наиболее популярных мест с ограниченным предложением при условии благоприятной экономической ситуации и составит не более 5–6 %, что, по большому счету, значительно ниже даже инфляции — объясняет генеральный директор Сети АН «Эксперт» Елена Андреева.
Текущее развитие рынка загородной недвижимости позволяет говорить о формировании нового его витка. С одной стороны, застройщики начинают генерировать новые идеи, появляются новые проекты. С другой стороны, наблюдается стабильный рост сектора индивидуального жилищного строительства. Стоит заметить, что именно в индивидуальном жилищном строительстве ожидания от загородной жизни оправдываются на все 100%, ведь человек рассчитывает только на себя и трезво оценивает имеющиеся условия.