Рынок аренды жилья в Европе — цивилизованный, легальный и жестко регулируемый государством, в корне отличается от того, к чему привыкли арендаторы-россияне. Аренда жилья в России — это сложный и небезопасный процесс, наполовину нелегальный и уж точно далекий от какой бы то ни было культуры. В плане частной аренды Европа может служить для нас примером.
От общего к частному
Зачастую заглядывающимся на заграничную жизнь россиянам кажется, что ТАМ всегда проще, легче и удобнее, чем ТУТ. Ни тебе бюрократов, ни коррумпированных чиновников, ни ЖЭКов, ни ДЭЗов и прочих малоприятных обслуживающих организаций и, самое главное, вполне приемлемые цены на аренду жилья. В общем, не жизнь, а сплошная малина. В общем-то почти все так. Но следует помнить и о том, что в каждом монастыре свой устав, а незнание законов не освобождает от ответственности.
В 2010 году рейтинговое агентство "Эксперт РА" провело собственное исследование под названием "Рынок найма жилья в развитых странах — национальная специфика, классификация и системы государственного стимулирования". Согласно результатам этого исследования, участие государства в сегменте аренды жилья проявляется в нескольких сферах. Прежде всего это регулирование арендной платы различными методами, включая фискальную политику и специальные подразделения антимонопольных ведомств. Также существуют разнообразные программы субсидирования малоимущих слоев населения и предоставление им в аренду социального жилья, а также субсидирования арендодателей и девелоперов, сдающих и строящих жилье для сдачи внаем. Кроме того, власти принимают активное участие в организации фондов финансирования строительства и сдачи арендного жилья, стараются привлечь общественные организации для управления арендуемой социальной недвижимостью. В Европе повсеместно осуществляется жесткий контроль использования арендованного социального жилья, налажено четкое регулирование развития рынка частной аренды, а в некоторых государствах даже существует прямой запрет на сдачу в аренду жилья отдельным категориям граждан.
Одно из основных правил рыночной экономики в секторе недвижимости гласит, что государство является малоэффективным собственником и управленцем жилого фонда. Поэтому в большинстве европейских стран отчетливо прослеживаются две тенденции: передача государственной жилой недвижимости в частные руки и передача управления государственным жильем в ведение муниципалов. Таким образом, частные управляющие компании находятся под контролем муниципалитета и никаких других форм самоуправления жильцов в таких домах нет. При этом у каждого домоуправления свои стандарты, соответствующие законодательству, и им подчиняются все арендаторы. К этой цепочке привязаны и риэлторские агентства, которые занимаются не только своими прямыми обязанностями, то есть подбором и оформлением подходящего для клиента жилья, но и следят за состоянием квартиры после ее сдачи в аренду.
В общих чертах в развитых странах существует три типа арендуемого жилья: государственное, кооперативное и частное. Соответственно, и управляют им либо органы власти, либо кооперативы, либо владельцы. И самое главное — доля частников на рынке аренды не так уж велика и частное жилье в большинстве случаев дороже муниципального. Именно поэтому рынок аренды в цивилизованных странах упорядочен и достаточно легко поддается корректировке. В России же в аренду сдается в основном частное жилье, которое не поддается нормальному правовому и налоговому регулированию со стороны властей. Ведь для большинства русских владельцев жилья аренда всего лишь способ подзаработать на "лишней" квартире, а не налаженный бизнес, в котором важен стабильный доход.
От частного к общему
В большинстве стран действуют стандартные схемы аренды жилья, включающие в себя заключение договора, соответствующего законодательству той или иной страны, в котором описаны все нюансы сделки. Как правило, в договоре содержатся сведения о жилье (квадратные метры, количество комнат и подсобных помещений, наличие парковки и пр.), арендной плате (размер, сроки оплаты, штрафные санкции), плате за коммунальные услуги, а также права и обязанности арендатора и арендодателя, указываются сроки расторжения и пролонгации договора, сведения о залоге.
Кстати, вопреки негодованию многих российских арендаторов, не желающих оставлять залог хозяевам снимаемой квартиры, при съеме жилья во всех цивилизованных странах принято вносить определенную сумму, как правило, в размере от одного до трех месячных арендных ставок без учета коммунальных платежей. Зачастую залог облагается процентами и вносится на счет в банке. Как только квартиросъемщик решит съехать, ему вернут и залог, и проценты в установленные договором сроки. Но в некоторых случаях арендодатель имеет право вычесть из этой суммы расходы на ремонт жилья. Стоит также отметить, что практически везде в Европе принято ремонтировать квартиру каждый раз перед сдачей очередному клиенту. Понятно, что в данном случае речь идет лишь о небольшом косметическом ремонте.
В некоторых странах, например в Германии, существуют общества защиты прав квартиросъемщиков, которые помогают решить конфликты между арендодателем и арендатором, выступая на стороне последних. Самое главное, что беспокоит российских арендаторов,— это постоянная неопределенность: никогда не знаешь, в какой момент тебя попросят с вещами на выход. Причем если речь идет о нелегальной аренде, то хозяева квартиры могут потребовать освободить жилье в 24 часа. В Европе такого не сделает ни один уважающий себя арендодатель. "Если ты исправно платишь и соблюдаешь условия договора, то зачем тебя выселять?" — удивляются владельцы доходных домов, для которых сдача жилья в аренду — бизнес.
Еще один способ защиты от выселения, принятый во многих европейских странах,— это заключение бессрочного договора аренды. В этом случае о выезде квартиросъемщик должен предупредить в указанный в договоре срок — за один-три месяца. Владелец же недвижимости вообще не может потребовать арендатора покинуть квартиру, если тот не нарушил условий договора. Ну а в случае возникновения конфликта в дело, как правило, включаются правозащитники.
Везде свои нюансы
Несмотря на то что в мире действуют некие общие правила, касающиеся аренды жилья, существуют также нюансы и правовые нормы местного значения, тем или иным образом ограничивающие квартиросъемщиков и арендодателей.
К примеру, недавно администрация Парижа запретила сдавать частное жилье в аренду на срок меньше года, поскольку это мешает соседям и превращает жилой дом в гостиницу. По словам Кристиан Николь, руководителя жилищного департамента Парижа, жители жалуются на шум, но главное, большой спрос на краткосрочную аренду со стороны иностранных туристов ведет к тому, что цены на аренду жилья в Париже постоянно растут. По данным экспертов Tranio.ru, средняя стоимость аренды в Париже в октябре 2011 года составила €2203, подорожав за месяц на 7,1%.
Еще один интересный пример — Швейцария. Как ни пытаются местные власти контролировать рынок аренды в стране, одного они изменить не в силах: здесь практически невозможно найти свободное жилье. Женева стала рекордсменом по сложности снять квартиру в аренду. По данным швейцарского журнала L`Hebdo, 80% населения кантона составляют арендаторы, но свободного жилья здесь всего 0,25% от всего жилого фонда. Ни одной свободной квартиры не удалось найти журналистам в 7 из 45 коммун Женевы. Неудивительно, что швейцарские архитекторы и строители решили подкорректировать квартирный вопрос, начав строить... коммуналки. В центре Цюриха уже появился первый дом с настоящими коммунальными квартирами, правда, местные жители называют их кластерными. Любой желающий может снять себе коммунальную комнатку за 1,5 тыс. франков в месяц. Правда, такое жилье предпочитают в основном студенты или не обремененные семьей и детьми одиночки.
Недалеко от русских арендодателей ушли финские домовладельцы, которые не стараются, в отличие от арендодателей многих других стран, сделать сдаваемое внаем жилье максимально пригодным для проживания. Зачастую квартиры в Финляндии сдаются без светильников, ковров, занавесок и датчиков пожарной сигнализации. Арендатору предстоит все это покупать и устанавливать самому. С другой стороны, в квартире обычно есть холодильник и нормальная ванная комната, а в многоквартирных домах бывают даже общие сауны, прачечные и склады для хранения вещей. Кроме того, в Финляндии есть жесткие ограничения, касающиеся ремонта, если квартиросъемщик решит им заняться. Но самое интересное состоит в том, что если из-за ремонта жильцам придется временно переехать в другое место, то за этот период аренда не оплачивается. С учетом того что в Хельсинки аренда жилья стоит недешево, в среднем от €600 до €5500, для многих жильцов это приятный бонус.
В Германии рынок аренды практически полностью находится под контролем государства, так что арендодатели не могут поднимать цены, когда и как им вздумается, что повсеместно практикуется в России. Дело в том, что в Германии арендой занимаются муниципальные власти, а рынок частной аренды несравнимо мал. Поэтому стоимость жилья в стране повышается не более чем на 3% в год и, по мнению независимых экспертов, в ближайшее время роста цен вообще не будет. Причина в том, что по законам этой страны, если человек теряет работу, аренду за него платит государство. А уровень безработицы сейчас настолько высок, что рост арендных ставок неминуемо приведет к дополнительной нагрузке на государственный бюджет. Ведь по оценкам экспертов Tranio.ru, только в Мюнхене квартира площадью 70 кв. м обойдется бюджету в среднем в €902 в месяц. В то же время по сравнению с октябрем 2010 года аренда в Мюнхене подорожала всего €0,41 за "квадрат". Кстати, самые низкие цены на аренду в Германии зафиксированы в городе Висмаре, где аренда квартиры той же площади стоит примерно €253 в месяц, то есть более чем в три раза дешевле, чем в Мюнхене.
Очевидно, что в европейских странах государственная политика в сфере аренды направлена на то, чтобы обеспечить молодым семьям и малообеспеченным гражданам нормальные условия проживания. Проще говоря, некоммерческая аренда при поддержке властей — повсеместный тренд, благодаря которому доходные дома обеспечивают своим инвесторам приемлемый доход, а гражданам — возможность найти жилье по карману. Для России же, где вся политика так или иначе направлена на извлечение сверхприбыли, инвестиции в доходные дома — невыгодное занятие для инвесторов. И поэтому, поглядывая на друзей, коллег и знакомых, живущих за границей, многие россияне по-прежнему считают, что ТАМ, лучше, чем ТУТ.