Рынки торговой и офисной недвижимости Петербурга постепенно восстанавливаются после кризиса.
Однако развитие этих сегментов коммерческой недвижимости идет неравномерно. В III квартале новых бизнес-центров появилось сразу несколько. А из торговых комплексов открылся только один. При этом роста цен на аренду помещений и в торговле, и в офисной недвижимости в ближайшее время эксперты не прогнозируют.
В третьем квартале 2011 года объем предложения на офисном рынке пополнился на 81,5 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Последний раз столь высокий квартальный объем ввода был зафиксирован 2,5 года назад.
По данным NAI Becar, в среднем по Санкт-Петербургу во II квартале 2011 года ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах: класс А — 1-2 тыс. руб.за кв. м в месяц; класс В — 650-1300 руб.за кв. м в месяц; класс С — 500-950 руб. за кв. м в месяц.
Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, говорит, что на конец III квартала 2011 года наиболее высокие арендные ставки были в Красногвардейском, Центральном и Выборгском районах. Наиболее низкие ставки — в Петродворцовом районе (500 руб. за кв. м в месяц с учетом НДС и КУ).
"Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в июле — сентябре 2011 года цены продаж одного квадратного метра площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах не претерпели изменений и варьировались в диапазоне от 50 000 (при продаже здания целиком) до 140 000 руб. Стоимость зависит от местоположения, класса объекта, размеров и состояния отделки приобретаемого офиса", — говорят в NAI Becar.
Михаил Тюнин, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St.Petersburg, отмечает: "На офисном рынке Санкт-Петербурга сохраняется положительная динамика, однако существенных изменений III квартал 2011 года не принес. Ставки аренды в целом по рынку стабильны, однако наблюдается значительный рост арендных ставок на освобождающиеся помещения в успешных бизнес-центрах. Объем свободных площадей колеблется в районе 200 тыс. кв. м. Знаковым событием этого квартала стал выход на рынок высококачественного объекта класса А "Санкт-Петербург Плаза" на Малоохтинском проспекте, общая площадь двух корпусов которого составляет более 50 тыс. кв. м".
По данным NAI Becar на конец сентября 2011 года, большинство офисных объектов, открывшихся в III квартале, заполнены на 100%.
Среди новых тенденций на рынке, в NAI Becar отмечают появление практики, когда помимо традиционного ввода крупных объектов очередями, получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. "Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3-5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций", — говорят в NAI Becar.
В Knight Frank St.Petersburg к ключевым событиям рынка относят ввод в августе 2011 года в эксплуатацию двух корпусов делового комплекса "Санкт-Петербург Плаза". Общая площадь высококачественного объекта класса А составляет более 50 тыс. кв. м, арендопригодная площадь бизнес-центра — 31,5 тыс. кв. м. Также в компании считают важным то, что в 2011 году состоялись две крупные сделки по продаже в бизнес-центре на Белоостровской ул., 6. Более половины площадей (5,2 тыс. кв. м) еще в апреле приобрело ГУП "Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга". Собственником оставшейся части здания стала компания "Ленстройинвест". Сделка на 4 тыс. кв. м состоялась в сентябре 2011 года.
Крупные сделки по аренде офисных площадей произошли в новых офисных объектах. Так, в бизнес-центре на пл.Конституции, 3, компания МРСК арендовала 6 тыс. кв. м офисных площадей. В бизнес-центре на Некрасова ул., 14, были заключены сделки с компаниями "СПб Реновация" и Philip Morris, на 3 и 2,3 тыс. кв. м соответственно.
Крупная активность
Михаил Тюнин говорит: "На рынке офисной недвижимости сохраняется активность со стороны крупных компаний, желающих арендовать площади от 1,5 до 6 тыс. кв. м, некоторые организации также рассматривают возможность покупки. Однако в связи с неопределенностью развития экономической ситуации многие откладывают переезд на следующий год. С конца лета основной спрос приходится на помещения площадью 300-400 кв. м, в то время как прежде интерес был на меньшие площади (150-200 кв. м). По-прежнему сохраняется дефицит недорогих помещений у метро; в районах, расположенных близко к центральной части города".
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, до конца текущего года возможен ввод 15 офисных объектов общей площадью более 180 тыс. кв. м. "Исходя из существующей реальности, в течение IV квартала 2011 года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию не более 7-8 объектов общей площадью 110-140 тыс. кв. м. На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,705-2,735 млн кв. м", — прогнозируют в NAI Becar.
"До конца года мы ожидаем выход на рынок около 50 тыс. кв. м качественных офисных площадей, 60 процентов из которых составит класс B. Более половины объектов, выход на рынок которых планируется до конца года, расположены в Московском районе", — дают свой прогноз в Knight Frank St.Petersburg .
Своя версия есть и у специалистов компании АРИН: "До конца 2011 года будет введено девять бизнес-центров, совокупной арендопригодной площадью порядка 99 тыс. кв. м. Прирост офисных площадей по итогам 2011 года ожидается на уровне 209 тыс. кв. м, что выше показателя 2010 года на 77 процентов. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах классов В+ и В сократилась по сравнению с 2009-2010 годами".
Один на весь квартал
С торговлей ситуация складывается несколько иначе. В III квартале 2011 года в Санкт-Петербурге был введен в эксплуатацию один объект торговой недвижимости — ТРК "Лиговъ" на Лиговском пр., 153. Совокупный объем рынка качественных торговых площадей увеличился на 35 700 кв. м и составил 4 090 950 кв. м.
По данным NAI Becar, рост ставок аренды по разным объектам за 2011 год составил от 4 до 10%. Ставки аренды в новых качественных проектах приблизились к докризисному уровню.
На IV квартал 2011 года запланирован ввод порядка 374 300 кв. м общей площади в объектах торгового назначения. При условии, что все проекты будут завершены в срок, совокупный объем предложения качественных торговых площадей к концу 2011 года составит более 4460 тыс. кв. м, обеспеченность на тысячу жителей Санкт-Петербурга — 921 кв. м.
В третьем квартале 2011 года многие торговые сети заявили о расширении бизнеса посредством открытия новых форматов или изменения старых. Например, финский концерн SOK открыл восьмой супермаркет Prisma в на Лиговском проспекте. Супермаркет открылся в составе торгово-развлекательного комплекса "Лиговский". Новая Prisma занимает около 2,3 тыс. кв. м. Общий объем инвестиций составил около 5 млн евро. Продуктовая сеть "Фреш" начала активную деятельность на рынке в июле 2010 года, открывая точки не только в Санкт-Петербурге, но и в Ленинградской области. Сейчас в городе около 40 магазинов сети "Фреш", до конца 2011 года планируется открыть еще около 10 новых точек.
Как считают специалисты NAI Becar, к наиболее значимым событиям третьего квартала 2011 года можно отнести подписание банком ВТБ с Jensen Group договора о продаже торгового центра "Пассаж" на Невском проспекте общей площадью около 21 тыс. кв. м. Этот актив в числе других активов бизнесмена Шалвы Чигиринского достался ВТБ в 2009 году после ареста Высоким судом Лондона имущества бизнесмена из-за не выплаченных банку кредитов на 3 млрд руб. Jensen Group специализируется на инвестициях в недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В частности, ей принадлежат бизнес-центры на Невском пр., 32, и на наб. Макарова, 32, а также ряд торговых помещений в центре города. Выставляя объект на продажу, банк хотел выручить $70-75 млн. "Пассаж" привлекателен для арендаторов, на сегодняшний день в нем сдано 100% площадей.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Saint-Petersburg, к ключевым событиям рынка в третьем квартале также относит покупку кинотеатра "Колизей" (Невский пр., 100) общей площадью 2616 кв. м. Покупателем здания выступила миссия "Благая весть".
Господин Пашков также считает важным, что в III квартале 2011 года было объявлено о планах реализации сразу нескольких новых проектов. "Так, "Мостострой-12" объявил о своих планах строительства ТРК в Приморском районе общей площадью 58 тыс. кв. м (GLA — 30 тыс. кв. м), ввод которого запланирован на 2013 год, а компания "Старт Девелопмент" планирует построить гипермаркет общей площадью 36 тыс. кв. м на улице Руставели. Кроме того, было объявлено, что на месте кинотеатра "Спутник" планируется возведение МФК общей площадью 80 тыс. кв. м, строительством которого будет заниматься компания "Конрад", а ввод в эксплуатацию объекта запланирован на 2014 год", — говорит господин Пашков.
Аналитики указывают на то, что одновременно с явной позитивной динамикой основных показателей на рынке наблюдается качественное расслоение. Примеры успешных проектов с хорошим местоположением и продуманной концепцией подталкивают девелоперов и торговых операторов к активному развитию. В то же время на рынке присутствуют объекты, которые фактически построены, но не вводятся в эксплуатацию из-за отсутствия достаточного количества арендаторов. Таким образом, дальнейшее развитие рынка будет сопровождаться замещением непрофессиональных или морально устаревших объектов новыми торговыми комплексами с качественной концепцией.